Thị trường bất động sản: Vẫn kỳ vọng khai thông

Nhìn lại dáng điệu của thị trường bất động sản (BĐS) năm 2020, có thể thấy dịch bệnh Covid-19 có những ảnh hưởng nhất định, nhưng yếu tố ảnh hưởng lớn hơn lại là pháp luật. Từ đó cho thấy thị trường đang tồn tại nhiều rủi ro, cần có giải pháp sớm khắc phục để bước vào năm 2021 với những hy vọng hiệu quả phát triển cao hơn.

Xung đột và khoảng trống pháp luật

Thị trường BĐS sau 5 năm phục hồi và phát triển mạnh 2014-2018, nguồn cung các dự án đầu tư BĐS ra thị trường đã giảm mạnh trong 2 năm 2019 và 2020. Đến cuối năm 2018, nhiều xung đột pháp luật và khoảng trống trong hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường BĐS đã được chỉ ra. Đây là nỗ lực lớn của Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA), Phòng Thương mại - Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) trong nghiên cứu và định vị các bất cập pháp luật này. 

Các khoảng xung đột pháp luật giữa các luật có liên quan đến thị trường BĐS thường thể hiện dưới dạng không thống nhất về trình tự, thủ tục hành chính trong phê duyệt và xử lý các dự án treo. Thí dụ, Luật Đầu tư 2014 dùng chung thuật ngữ “nhà đầu tư” để chỉ mọi người mong muốn cũng như đã có dự án đầu tư, trong khi Luật Xây dựng 2014 lại phân biệt rõ “nhà đầu tư” là người có đề xuất dự án đầu tư, còn “chủ đầu tư” là nhà đầu tư đã có dự án đầu tư được phê duyệt. Việc thiếu thống nhất thuật ngữ pháp lý đã gây ách tắc trong phê duyệt dự án đầu tư. 

Đối với việc xử lý các dự án treo, theo Luật Đầu tư, sau 12 tháng không hoạt động đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư bị thu hồi; nhưng theo Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư dự án sử dụng đất không đúng tiến độ được gia hạn 24 tháng, trong thời gian gia hạn dự án vẫn không đúng tiến độ mới bị thu hồi đất. Thế là đất đai bị lãng phí 2 năm không được sử dụng, dự án treo vẫn không được giải quyết.

Thị trường bất động sản: Vẫn kỳ vọng khai thông ảnh 1

Khoảng trống pháp luật được thể hiện dưới dạng dự án lớn sử dụng diện tích đất rộng mà trên đó có nhiều loại đất khác nhau, nhưng mỗi loại đất lại được điều chỉnh bằng luật chuyên ngành riêng. Diện tích đất của dự án có thể bao gồm đất thu hồi người đang sử dụng (xử lý theo Luật Đất đai 2013); đất công do Nhà nước đang quản lý chưa giao, chưa cho thuê hoặc đang sử dụng vào mục đích công cộng (xử lý theo Luật Đất đai 2013 và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017); đất do cơ quan nhà nước đang sử dụng thuộc diện phải sắp xếp lại (xử lý theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 và theo quy định của Chính phủ); đất do các cơ sở sản xuất công nghiệp có nguy cơ gây ô nhiễm phải di dời, đất do các cơ sở dịch vụ công lập đông người phải di dời (xử lý theo quy định của Chính phủ trên nguyên tắc được phép chuyển nhượng trụ sở cũ để lấy kinh phí xây dựng trụ sở mới và di dời)... 

Đối với đất thu hồi đã giải phóng mặt bằng phải đấu giá đất theo Luật Đất đai 2013, đối với đất thu hồi chưa giải phóng mặt bằng phải đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu 2013 về lựa chọn nhà đầu tư. Đất đai cho dự án đầu tư BĐS phải thực hiện ngần ấy quy định pháp luật quả là cực khó, luật pháp không nhất quán không thể phê duyệt nổi dự án. Chính phủ mới ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18-12-2020 với kỳ vọng lấp đầy khoảng trống pháp luật này, nhưng chỉ có thể thu hẹp. 

Các phân khúc thiếu sức sống 

Phân khúc BĐS du lịch kiểu mới như Condotel, Officetel, Shophouse… có đặc trưng đa công năng và nhà đầu tư thứ cấp được sở hữu những đơn vị BĐS trong dự án đầu tư. Phân khúc này phát triển khá mạnh trong tình trạng không có khung pháp luật. Khoảng trống pháp luật này đã làm các dự án BĐS du lịch kiểu mới thiếu sức sống và khó tiếp tục phát triển. Thực tế, BĐS du lịch kiểu mới không phải là khách sạn chỉ cho thuê lưu trú, còn là nơi nghỉ dưỡng của gia đình, hay có thể làm văn phòng giao dịch... Do tính sử dụng đa công năng, quản lý và khai thác phân khúc này phải đứng trên góc nhìn của kinh tế chia sẻ. Nhưng các nhà quản lý lại nhìn dưới góc độ kinh doanh truyền thống, đất đai chỉ được sử dụng có thời hạn (50 năm hoặc 70 năm), còn nhà đầu tư thứ cấp chỉ được xác nhận quyền sở hữu tài sản trên đất, không có quyền sử dụng đất. 

Trong khi đó, các nhà đầu tư dự án cũng nhìn vấn đề bằng tư duy kinh tế truyền thống. Họ phải ủy quyền cho nhà đầu tư dự án khai thác các đơn vị BĐS thuộc sở hữu của mình để nhận lợi nhuận hàng năm theo cam kết. Lợi nhuận cam kết lúc đầu 8%, các dự án tiếp theo tăng dần tỷ suất lên 9%, 10% và tới 15% để hút vốn từ nhà đầu tư thứ cấp. Khi vỡ lẽ mọi chuyện về pháp luật, các nhà đầu tư thứ cấp ra đi. Các nhà đầu tư dự án bị hụt vốn đầu tư, không thực hiện được việc trả lợi nhuận theo cam kết, tranh chấp lợi ích xảy ra. Phân khúc BĐS du lịch lại quay về kiểu cũ theo phương thức đầu tư truyền thống, không còn sự đồng hành của nhà đầu tư thứ cấp.

Nhìn lại, 2 phân khúc hấp dẫn của thị trường BĐS là nhà ở và du lịch đều có xu hướng giảm cung do sự bất cập pháp luật tạo nên, trong khi cầu luôn ở mức cao. Điều cần làm là phải sớm có giải pháp pháp luật để ngăn chặn tình trạng sốt giá và tích tụ bong bóng khi có tác động của giới đầu cơ. Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công - tư 2020 và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020. Đây là những tín hiệu vui vì giảm một số xung đột pháp luật. Nhưng nét buồn vẫn tồn tại vì Luật Đất đai 2013 và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 chưa được sửa đổi. Hy vọng nét buồn sẽ sớm tan biến để chỉ còn niềm vui.

Tin cùng chuyên mục

Đọc nhiều nhất

Người trẻ ngày càng khó mua nhà

Người trẻ ngày càng khó mua nhà

Cuộc sống ngày càng khó khăn, khiến người trẻ phải “thắt lưng buộc bụng” để chăm lo cuộc sống. Chưa kể vài tháng nay, lãi suất ngân hàng được điều chỉnh tăng đáng kể, khiến những người lỡ vay tiền mua nhà càng trở nên chật vật. Giấc mơ an cư lập nghiệp với ngôi nhà nhỏ ở đô thị như TPHCM để có nẻo đi về, không quá xa tầm với, nhưng đòi hỏi người trẻ phải nỗ lực hơn rất nhiều.

Thị trường

Ngân hàng - Chứng khoán

Cổ phiếu bị bán tháo trong vài phút cuối phiên, VN-Index mất gần 36 điểm

Trái ngược với phiên lội ngược dòng vào cuối phiên trước, VN-Index trong phiên giao dịch ngày đầu tháng 2-2023 có cú “quay xe” bất ngờ chỉ trong vài phút cuối phiên khiến nhà đầu tư ngơ ngác chưa kịp hiểu lý do. Hàng loạt cổ phiếu "rơi tự do" khiến VN-Index mất gần 36 điểm, tương đương hơn 3%.

Đầu tư

Điểm sáng thu hút đầu tư

Những năm qua, tỉnh Long An có bước đột phá mạnh mẽ về phát triển hạ tầng giao thông, góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của địa phương. Theo Bí thư Tỉnh ủy Nguyễn Văn Được, phát triển hạ tầng giao thông được xem là một “điểm sáng” cho tỉnh trong thu hút đầu tư, cũng như cải tạo hạ tầng giao thông, nhất là kết nối với TPHCM và các tỉnh thành lân cận.

Thông tin kinh tế

VietinBank tiếp tục có sự tăng trưởng tích cực trong hoạt động kinh doanh

VietinBank: Chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ, chuyển dịch kênh số

Theo Báo cáo tài chính quý IV/2022 của VietinBank, lãi thuần từ hoạt động dịch vụ năm 2022 tăng 22,8% so với năm trước. Kết quả đạt được do Ngân hàng đã tích cực triển khai các giải pháp đồng bộ thúc đẩy công tác bán đi đôi với nâng cao chất lượng dịch vụ, đáp ứng đa dạng, toàn diện các nhu cầu dịch vụ tài chính của khách hàng…
Sẵn sàng phương án vận hành ổn định, an toàn hệ thống điện trong Tết Quý Mão

Sẵn sàng phương án vận hành ổn định, an toàn hệ thống điện trong Tết Quý Mão

Dự báo trong những ngày Tết Nguyên đán Quý Mãi 2023, mức tiêu thụ điện sẽ thấp hơn nhiều so với ngày thường, trong khi tổng công suất lắp đặt của nguồn năng lượng tái tạo (21.000MW) đã cao hơn nhiều công suất tiêu thụ của toàn hệ thống. Do đó, khi phụ tải xuống quá thấp, bắt buộc phải giảm công suất huy động từ các loại nguồn…
Ông Đào Xuân Dinh, Đồng sáng lập - Chủ tịch Merap và TS Itsuo Hama, Chủ tịch Lion Nhật Bản

Merap và Lion hợp tác chiến lược nâng tầm thương hiệu dược phẩm Việt Nam

Ngày 16-1, tại Nhật Bản, Công ty Merap và Lion Corporation Nhật Bản đã ký kết Thỏa thuận Hợp tác Chiến lược - Nâng tầm thương hiệu. Sự kiện này càng có ý nghĩa trong bối cảnh năm 2023, Merap đặt mục tiêu trở thành công ty chăm sóc sức khỏe tiên tiến cũng như năm đánh dấu chặng đường 50 năm phát triển quan hệ hợp tác ngoại giao giữa Nhật Bản và Việt Nam.