Quản lý, vận hành nhà chung cư tại TPHCM: Nhiều vướng mắc phải xử lý

Hàng ngàn căn hộ chưa có giấy chủ quyền

Gửi câu hỏi đến buổi giao lưu, anh Nguyễn Hùng (cư dân chung cư Florita, phường Tân Hưng, quận 7) bức xúc, sau 5 năm nhận nhà nhưng người dân vẫn chưa được cấp giấy chủ quyền căn hộ. Cư dân hỏi đại diện chủ đầu tư thì được trả lời “khi nào có thì báo”. Vì không có sổ nên người dân không thể thế chấp vay tiền ngân hàng làm ăn. Giải đáp, đại diện Sở TN-MT TPHCM cho biết, dự án này đến nay chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy mô dự án. Để có cơ sở cấp giấy chủ quyền, chủ đầu tư phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, nộp hồ sơ tại Sở TN-MT để xem xét, giải quyết theo quy định.

Hàng loạt cư dân tại chung cư Screc II, đường số 4, phường An Phú, TP Thủ Đức, gửi riêng từng câu hỏi đến giao lưu, nhưng nội dung tương tự: chung cư đã bàn giao từ năm 2014 tới nay vẫn chưa được cấp sổ hồng; chủ đầu tư đổ lỗi các sở ngành đang gây khó khăn về thủ tục cấp sổ hồng; nhiều lần ban quản trị chung cư và người dân gửi đơn kiến nghị Sở TN-MT, UBND TPHCM để được giải quyết nhưng chưa bao giờ được trả lời cụ thể.

Đại diện Sở TN-MT TPHCM giải thích, dự án chung cư Screc II thuộc khu 131ha, trước đây đã được Sở TN-MT cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH MTV Kinh doanh nhà. Công ty CP Phát triển Kinh doanh nhà (cổ phần từ Công ty TNHH MTV Kinh doanh nhà) đã chuyển nhượng khu đất trên cho Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Sài Gòn bằng hợp đồng năm 2006 (chưa đăng ký cập nhật tên trên giấy chứng nhận). Do Công ty TNHH MTV Kinh doanh nhà đã cổ phần hóa, nhưng chưa tất toán nghĩa vụ tài chính nên chưa thể xem xét cấp giấy chủ quyền căn hộ.

Quản lý, vận hành nhà chung cư tại TPHCM: Nhiều vướng mắc phải xử lý ảnh 1

Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Nguyễn Toàn Thắng (thứ ba từ phải sang) cùng các đại biểu tham dự buổi giao lưu trực tuyến

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng), hàng loạt chung cư trên địa bàn TPHCM dù đã đi vào sử dụng nhiều năm nhưng chưa được cấp vì nhiều nguyên nhân như: xây dựng sai phép, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính… Đơn cử, chung cư Hồng Lĩnh khu Trung Sơn, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh; chung cư 4S Riverside Linh Đông (chung cư 4S); chung cư Thuận Việt, khu đô thị Thủ Thiêm (TP Thủ Đức)…

Tranh chấp không hồi kết

Anh Phạm Ngọc Thu, cư dân chung cư Hoa Phương, phường Thới An, quận 12 phản ánh, hiện tại các căn hộ và khu vực hành lang trong chung cư bị bong gạch, trần thạch cao căn hộ của anh đã sập. Cư dân đề nghị chủ đầu tư bảo hành nhưng bị từ chối. Nhiều lần cư dân gửi đơn lên các cơ quan chức năng cũng chưa được giải quyết.

Trả lời việc này, ông Đặng Thanh Xuân, Đại diện Sở Xây dựng TPHCM cho rằng, đối với nhà chung cư còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của pháp luật về nhà ở, cư dân liên hệ ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư để liệt kê các hạng mục đã xuống cấp, hư hỏng, đề nghị chủ đầu tư thực hiện bảo hành, sửa chữa theo quy định.

Cư dân tại chung cư Phú Hoàng Anh, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè phản ánh, hiện tại toàn bộ phí bảo trì hơn 46 tỷ đồng đã bị ban quản trị nhiệm kỳ cũ chuyển sang tài khoản cá nhân. Ban quản trị mới không sử dụng được khoản tiền này trong công tác bảo trì, vận hành chung cư, cho dù chung cư đang xuống cấp, hư hỏng. Lý do, ngân hàng giữ số tiền này giải thích là vì tài khoản cá nhân nên ban quản trị không được lấy theo quy định của pháp luật. Vậy ban quản trị chung cư muốn lấy lại số tiền của quỹ bảo trì nói trên, phải tiến hành các bước pháp lý như thế nào?

Luật sư Lê Trung Phát, Đoàn luật sư TPHCM, hướng dẫn, theo quy định của Luật Nhà ở, khi ban quản trị mở tài khoản để tiếp nhận tiền phí bảo trì từ chủ đầu tư, phải lập tài khoản đứng tên ban quản trị, không được mở tài khoản cá nhân. Việc ban quản trị cũ mở tài khoản cá nhân để giữ tiền phí bảo trì là trái với luật, có dấu hiệu của hành vi “Chiếm giữ trái phép tài sản” theo Điều 176 Bộ luật Hình sự. Vì vậy, tại thời điểm này, ban quản trị nên làm đơn “tố giác tội phạm” lên Công an TPHCM để được giải quyết.

Có được nuôi chó, mèo ở chung cư?

Một bạn đọc ngụ tại chung cư Him Lam Nam Sài Gòn, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, thắc mắc: “Cách nay 2 năm, có một trường hợp chó nuôi trong chung cư cắn cư dân, rồi sau đó chủ nhà âm thầm dọn đi nơi khác. Câu chuyện trở thành vụ kiện đòi bồi thường 100 triệu đồng. Hiện vẫn còn một số hộ nuôi chó, đặc biệt có hộ nuôi chó thả chạy rông khắp nơi, đi vệ sinh bừa bãi, bẩn thỉu. Cư dân kiến nghị lên ban quản lý, ban quản trị, nhưng sự việc không thay đổi. Luật pháp quy định thế nào về việc cho nuôi chó, mèo trong chung cư?”.

Quản lý, vận hành nhà chung cư tại TPHCM: Nhiều vướng mắc phải xử lý ảnh 2

Chung cư Dreamhome Residence, đường 59, phường 14, quận Gò Vấp, TPHCM. Ảnh: HOÀNG HÙNG

Ông Đặng Thanh Xuân, Sở Xây dựng TPHCM trả lời, theo quy định tại khoản 3 Điều 35 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014 thì chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà chung cư là hành vi bị nghiêm cấm. Ngược lại, theo quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư số 23/2019/TT-BNNPTNT ngày 30-11-2019 của Bộ trưởng Bộ NN-PTNT hướng dẫn một số điều của Luật Chăn nuôi về hoạt động chăn nuôi thì chó, mèo được xếp vào loại động vật khác, không thuộc danh mục gia súc, gia cầm. Do đó, việc nuôi chó, mèo trong nhà chung cư không thuộc hành vi bị cấm theo quy định nêu trên. Tuy nhiên, tại mỗi nhà chung cư thì các chủ sở hữu, người sử dụng phải tuân thủ các quy định trong bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được hội nghị nhà chung cư thông qua để bảo đảm việc sử dụng nhà chung cư an toàn, văn minh.

Ông NGUYỄN TOÀN THẮNG, Giám đốc Sở TN-MT:

Tập trung tháo gỡ vướng mắc cấp giấy chủ quyền

Từ khi thực hiện Luật Đất đai 2013, Sở TN-MT đã xem xét giải quyết cấp giấy chứng nhận (GCN) cho 235 dự án nhà ở là chung cư với số lượng khoảng 200.000 căn hộ. Trong quá trình xem xét cấp GCN, nổi lên 3 nhóm vấn đề bị vướng. Nhóm thứ nhất là các dự án chung cư trong quá trình xây dựng chủ đầu tư đã vi phạm xây dựng so với giấy phép xây dựng, Sở TN-MT đã phối hợp với Sở Xây dựng xử lý. Đương nhiên việc xử lý nhóm vướng mắc này chậm vì theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư phải khắc phục các sai phạm, cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định, nếu đủ điều kiện mới tiến hành cấp giấy cho người dân.

Nhóm thứ hai là một số chủ đầu tư trong quá trình đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất của toàn bộ dự án, thậm chí thế chấp cả dự án trong ngân hàng. Theo nguyên tắc, sau khi bên vay trả nợ thì ngân hàng sẽ giải chấp một phần, hay toàn bộ tùy thuộc vào việc trả nợ hoặc thỏa thuận hợp đồng tín dụng của hai bên. Tuy nhiên khi dự án hoàn thành, trách nhiệm của chủ đầu tư phải trả toàn bộ nợ vay cho ngân hàng để giải chấp, lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ dự án để nộp cho Sở TN- MT nhằm thực hiện công tác cấp GCN cho người mua nhà cũng như các hạng mục khác của dự án. Trên thực tế, có một số chủ đầu tư có khó khăn về tài chính nên việc trả nợ không đúng tiến độ, dẫn đến việc cấp giấy cho khách hàng bị chậm. Về việc này, Sở TN-MT đã phối hợp với Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ cho chủ đầu tư có thể rút từng phần để cấp GCN cho người dân.

Nhóm vướng mắc thứ ba, đó là việc tính nghĩa vụ tài chính của các dự án, trách nhiệm này thuộc các cơ quan nhà nước. Hiện nay, theo quy định của pháp luật có 5 phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính, nhưng trong thực tế phát sinh nhiều vấn đề và sở cũng đã có nhiều văn bản kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền xem xét, thống nhất giải quyết những vấn đề phát sinh để chủ đầu tư có cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó sở mới tiến hành cấp GCN cho người mua nhà.

Hiện nay, các nhóm vướng mắc trên còn rất nhiều các trường hợp chưa được cấp GCN. Việc phân nhóm để có giải pháp tích cực, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy. Vừa qua, UBND TPHCM giao Sở TN-MT xây dựng kế hoạch cấp giấy từ nay đến năm 2025. Trong năm 2022, chúng tôi dự kiến sẽ tháo gỡ các trường hợp vướng mắc và cấp GCN cho trên 20.000 căn hộ. Trong 2 tháng đầu năm 2022, đã cấp cho khoảng 6.000 căn. Trách nhiệm của chúng tôi là phối hợp với các quận/huyện, Sở Xây dựng, Sở QH-KT, Sở Tài chính tháo gỡ những vướng mắc nói trên để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN các dự án nhà ở chung cư trên toàn địa bàn thành phố.

ĐỖ TRÀ GIANG ghi

QUỐC HÙNG