Tồn kho bất động sản phình to

SGGP

Nối tiếp những chuỗi ngày tăng giá không mệt mỏi, đẩy giá đất vọt lên gấp 2-3 lần, thật bất ngờ khối hàng tồn kho của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) lại lập đỉnh mới: tồn kho hơn 201.921 tỷ đồng (tương đương 9 tỷ USD). Đây là con số thống kê của Hiệp hội BĐS TPHCM từ 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán. Đáng chú ý, có doanh nghiệp hàng đầu cả nước về BĐS con số tồn kho đã lên trên 45.000 tỷ đồng, còn doanh nghiệp BĐS hàng đầu tại TPHCM cũng trên 32.000 tỷ đồng, doanh nghiệp ít tên tuổi hơn thì con số tồn kho cũng từ 5.000 - 7.000 tỷ đồng cũng không hiếm. Đó là chưa kể, con số này chưa bao gồm hàng ngàn doanh nghiệp BĐS khác chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Trở lại thời điểm thị trường “tê liệt” năm 2013, Bộ Xây dựng cho biết tổng giá trị hàng tồn kho được thống kê vào đầu năm là 128.548 tỷ đồng. Thị trường lúc đó đóng băng, Chính phủ đã ban hành gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu BĐS, đồng thời hỗ trợ người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở. Qua hơn 3 năm thực hiện, hàng tồn kho tại TP chỉ còn khoảng 10%. Sau khi gói tín dụng này kết thúc, thị trường ấm lên, rồi trải qua các cơn sốt cục bộ, đến nay đã nở phình hàng tồn kho mới. Hàng tồn kho lớn đi liền với nợ phải trả cao, trong đó vốn vay chiếm tỷ trọng rất lớn, bởi tài sản của các doanh nghiệp chủ yếu hình thành từ vốn vay.

Vậy hàng tồn kho từ đâu ra? Tháng 10-2018, Bộ Xây dựng đánh giá: “Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị”. Cụ thể hơn, tại TPHCM, năm 2018, Sở Xây dựng xác nhận 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ hơn 30%, căn hộ bình dân chỉ có 6.981 căn. Nếu so sánh với năm 2017, phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm đến 44,1%. Con số này nói lên hiện tượng lệch pha cung - cầu và là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Tiếp theo, giá BĐS bị đẩy lên quá cao, có nhiều nơi tăng gấp 2-3 lần so với thời điểm đóng băng, đã thoát ly với thực tế người có nhu cầu thật. Ví dụ, một đại dự án chung cư tại quận 9, cách trung tâm TPHCM gần 30km, mặc dù chưa làm hạ tầng nhưng môi giới đã rao giá bán từ 27-30 triệu đồng/m², bằng giá bán của các dự án nằm sát quận trung tâm. Một mức giá không tưởng, xô đổ mọi kỷ lục về giá cả; đồng thời đã đẩy toàn bộ giá nhà đất của khu vực tăng gấp nhiều lần. Giá bán quá cao đã nằm ngoài tầm với của người có nhu cầu, góp phần cho hàng tồn kho lớn lên. 

Dự báo năm 2019, các doanh nghiệp sẽ đối mặt thách thức giải quyết hàng tồn kho. Tất nhiên trách nhiệm đầu tiên thuộc về doanh nghiệp. Khi sản phẩm bán không được, ngân hàng “siết van”, lãi suất “gặm” cụt vốn, cuối cùng dự án thành nợ xấu, nằm trong tay ngân hàng. Xuyên suốt quãng đường 10 năm qua cho thấy, các doanh nghiệp tập trung phân khúc cao cấp đều rất khó “trụ hạng”, chỉ làm 1-2 dự án rồi biến mất. Do đó, doanh nghiệp muốn tồn tại, việc đầu tiên là ưu tiên xử lý hàng tồn kho đi đôi với xử lý những khoản nợ xấu, có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, giảm giá bán, thậm chí phải chấp nhận cả giải pháp cắt lỗ. Vì lẽ đó, dự báo năm nay thị trường có những xáo trộn, giảm giá sốc, chủ đầu tư tháo chạy là điều khó tránh khỏi.

Nhằm ngăn chặn thị trường cao cấp phát triển vô tội vạ và để lại “di chứng” cho nền kinh tế, giải pháp hữu hiệu nhất vẫn là việc siết tín dụng đổ vào BĐS, điều này sẽ trực tiếp cắt nguồn nuôi dưỡng cũng như giới đầu cơ trục lợi, tự động thị trường sẽ điều chỉnh. Muốn thị trường BĐS phát triển bền vững, đi đường dài, doanh nghiệp nên tập trung phân khúc thị trường nhà ở bình dân, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Ngay tại TPHCM, là đầu tàu kinh tế của cả nước, nhưng nhu cầu nhà ở của người thu nhập trung bình và thấp cực lớn, nếu doanh nghiệp định hướng vào phân khúc này sẽ là phân khúc chủ đạo của thị trường, thanh khoản cao, chấp nhận lời ít nhưng phát triển cực kỳ ổn định, vẫn phát triển nếu xảy ra khủng khoảng. Với định hướng như vậy, doanh nghiệp không những phát triển ổn định mà lại có công đóng góp cho sự phát triển của TPHCM.

LƯƠNG THIỆN

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Giao thông - Đô thị

Bỏ dễ để chọn khó?

Sở GTVT vừa kiến nghị UBND TPHCM chấp thuận chủ trương giao Trung tâm Quản lý đường hầm sông Sài Gòn làm chủ đầu tư thực hiện “Dự án thu phí ô tô lưu thông vào trung tâm thành phố để hạn chế ùn tắc giao thông”. Phạm vi thu phí thuộc khu vực quận 1 và quận 3. Tổng kinh phí dự kiến 250 tỷ đồng, lấy từ ngân sách thành phố. 

Quy hoạch

Mỏi mòn vì dự án treo

Thời gian qua, tỉnh Lâm Đồng đã phê duyệt nhiều dự án khu quy hoạch dân cư, tái định cư trọng điểm. Tuy nhiên, việc triển khai nhiều dự án bị tắc nghẽn, doanh nghiệp khốn đốn vì bị ngâm vốn, người dân thì mỏi mòn vì đi không được, ở không yên.

Tin buồn