Nối tiếp những chuỗi ngày tăng giá không mệt mỏi, đẩy giá đất vọt lên gấp 2-3 lần, thật bất ngờ khối hàng tồn kho của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) lại lập đỉnh mới: tồn kho hơn 201.921 tỷ đồng (tương đương 9 tỷ USD). Đây là con số thống kê của Hiệp hội BĐS TPHCM từ 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán. Đáng chú ý, có doanh nghiệp hàng đầu cả nước về BĐS con số tồn kho đã lên trên 45.000 tỷ đồng, còn doanh nghiệp BĐS hàng đầu tại TPHCM cũng trên 32.000 tỷ đồng, doanh nghiệp ít tên tuổi hơn thì con số tồn kho cũng từ 5.000 - 7.000 tỷ đồng cũng không hiếm. Đó là chưa kể, con số này chưa bao gồm hàng ngàn doanh nghiệp BĐS khác chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán.
Trở lại thời điểm thị trường “tê liệt” năm 2013, Bộ Xây dựng cho biết tổng giá trị hàng tồn kho được thống kê vào đầu năm là 128.548 tỷ đồng. Thị trường lúc đó đóng băng, Chính phủ đã ban hành gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu BĐS, đồng thời hỗ trợ người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở. Qua hơn 3 năm thực hiện, hàng tồn kho tại TP chỉ còn khoảng 10%. Sau khi gói tín dụng này kết thúc, thị trường ấm lên, rồi trải qua các cơn sốt cục bộ, đến nay đã nở phình hàng tồn kho mới. Hàng tồn kho lớn đi liền với nợ phải trả cao, trong đó vốn vay chiếm tỷ trọng rất lớn, bởi tài sản của các doanh nghiệp chủ yếu hình thành từ vốn vay.
Dự báo năm 2019, các doanh nghiệp sẽ đối mặt thách thức giải quyết hàng tồn kho. Tất nhiên trách nhiệm đầu tiên thuộc về doanh nghiệp. Khi sản phẩm bán không được, ngân hàng “siết van”, lãi suất “gặm” cụt vốn, cuối cùng dự án thành nợ xấu, nằm trong tay ngân hàng. Xuyên suốt quãng đường 10 năm qua cho thấy, các doanh nghiệp tập trung phân khúc cao cấp đều rất khó “trụ hạng”, chỉ làm 1-2 dự án rồi biến mất. Do đó, doanh nghiệp muốn tồn tại, việc đầu tiên là ưu tiên xử lý hàng tồn kho đi đôi với xử lý những khoản nợ xấu, có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, giảm giá bán, thậm chí phải chấp nhận cả giải pháp cắt lỗ. Vì lẽ đó, dự báo năm nay thị trường có những xáo trộn, giảm giá sốc, chủ đầu tư tháo chạy là điều khó tránh khỏi.
Nhằm ngăn chặn thị trường cao cấp phát triển vô tội vạ và để lại “di chứng” cho nền kinh tế, giải pháp hữu hiệu nhất vẫn là việc siết tín dụng đổ vào BĐS, điều này sẽ trực tiếp cắt nguồn nuôi dưỡng cũng như giới đầu cơ trục lợi, tự động thị trường sẽ điều chỉnh. Muốn thị trường BĐS phát triển bền vững, đi đường dài, doanh nghiệp nên tập trung phân khúc thị trường nhà ở bình dân, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Ngay tại TPHCM, là đầu tàu kinh tế của cả nước, nhưng nhu cầu nhà ở của người thu nhập trung bình và thấp cực lớn, nếu doanh nghiệp định hướng vào phân khúc này sẽ là phân khúc chủ đạo của thị trường, thanh khoản cao, chấp nhận lời ít nhưng phát triển cực kỳ ổn định, vẫn phát triển nếu xảy ra khủng khoảng. Với định hướng như vậy, doanh nghiệp không những phát triển ổn định mà lại có công đóng góp cho sự phát triển của TPHCM.
