Sau loạt bài “Hậu bong bóng bất động sản- Ai bảo vệ người dân?” (đăng trên Báo SGGP ngày 11 và 12-11), Phó Chủ tịch UBND TPHCM Lê Văn Khoa chỉ đạo Sở Xây dựng và UBND các quận, huyện rà soát lại toàn bộ dự án trên địa bàn TP và nghiên cứu đề xuất cho UBND TP hướng xử lý. Báo SGGP cũng đã tổng hợp danh sách 24 dự án bị dân khiếu nại gởi cho Sở Xây dựng để sở thanh tra thực tế theo yêu cầu của UBND TP. Đây là những dự án đóng băng hoặc chậm bàn giao nhà đất, chủ đầu tư không có khả năng thực hiện dự án…
Nhiều vi phạm trong soạn thảo hợp đồng
Danh sách 24 dự án Báo SGGP tổng hợp cung cấp cho Sở Xây dưng là những dự án bị dân khiếu nại, hình thành từ nhiều năm trước. Trước đây, Nhà nước chưa có quy định buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải nộp tiền ký quỹ, không có quy định thời điểm tiến độ được phép kêu gọi đầu tư, bán nhà hình thành trong tương lai nên ký kết hợp đồng giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư hầu như bằng niềm tin. Dù theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng quy định các hợp đồng mẫu phải được đăng ký tại Bộ Công thương, Sở Công thương để kiểm soát bảo đảm quyền lợi cho người tiêu dùng, thế nhưng hầu hết các đơn vị không đăng ký mẫu. Để rồi, hậu quả của những hợp đồng do chính chủ đầu tư soạn thảo có lợi cho mình, nên đến giờ, nhiều chủ đầu tư vi phạm thời hạn bàn giao nền nhà, căn hộ gần chục năm nhưng người mua không thể làm gì được!
Dự án PetroVietNam Landmark. Ảnh: CAO THĂNG
Rất nhiều dự án người dân đã góp vốn trong giai đoạn 2000 - 2013, nhiều trường hợp đã góp 80%-90% giá trị hợp đồng, chỉ chờ ngày bàn giao nền đất, căn hộ, nhưng đến giờ những dự án đã thu tiền này vẫn đóng băng, thậm chí có dự án chưa làm xong hạ tầng! Do vậy, người dân kiến nghị Bộ Công thương, Sở Công thương thực hiện rà soát lại các hợp đồng mẫu mà chủ dự án không đăng ký để xử lý nhằm bảo vệ người dân. Đồng thời, đã đến lúc UBND TP cần rà soát những dự án chậm tiến độ thực hiện, vi phạm thời hạn hoàn thành để thu hồi dự án, giao cho chủ đầu tư khác có năng lực tiếp tục thực hiện dự án, đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Dự án sau 1-7-2015: Đã được gạn sạch!
Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1-7-2015 thì tất cả những dự án thương mại trước khi bán nhà ở chung cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng và phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện bán, cho thuê... Tuy nhiên, quan trọng nhất trong luật mới này chính là sự bảo đảm về năng lực tài chính cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đó là, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. “Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm cùng chủ đầu tư đứng ra chịu trách nhiệm trong việc thanh lý hợp đồng với khách hàng”, bà Vũ Thị Khuyên, Trưởng Văn phòng Thường trú Ban Chỉ đạo Chính sách nhà ở và thị trường bất động sản TPHCM giải thích.
Bà Khuyên cũng cho biết thêm, luật cũng quy định cụ thể tiến độ thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai như sau: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo dựa trên tiến độ dự án nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì thu không quá 50% giá trị hợp đồng) khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng.
Đối với các hợp đồng góp vốn - hoạt động gây nhiều bức xúc nhất thời gian qua vì chủ đầu tư thế chấp dự án rồi tiếp tục kêu gọi góp vốn từ dân - cũng được luật quy định cụ thể: ngoài việc chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán theo quy định pháp luật, trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì chủ đầu tư phải chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua và bên nhận thế chấp. Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gởi Sở Xây dựng. Có nghĩa là việc thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được Sở Xây dựng giám sát chặt chẽ, tránh trường hợp một dự án vừa thế chấp ngân hàng, vừa bán cho dân.
Do vậy, những dự án triển khai bán sau ngày 1-7-2015 về cơ bản thể hiện được năng lực tài chính và tính minh bạch của chủ đầu tư trong việc đảm bảo thực hiện dự án. Thế nhưng, theo các chuyên gia, luật vẫn “rộng tay” cho chủ đầu tư khi cho phép chủ đầu tư thu đến 70% giá trị hợp đồng trước khi giao nhà cho dân (thời điểm xây xong phần thô). Bởi, theo tính toán của giới chuyên môn, giá trị hoàn thành phần thô chỉ chiếm khoảng 50% giá trị hợp đồng, mà luật lại cho phép thu đến 70% là bất lợi cho người dân.
HÀN NI
