Cách đây khoảng 6 - 7 năm, thị trường nhà đất tại TPHCM cực kỳ sôi động. Các dự án chung cư, phân lô bán nền hoặc căn hộ hoàn chỉnh (nhà biệt thự, nhà liên kế) mới chỉ hình thành trên giấy đã được mọi người tranh nhau mua. Vì thế rất đông nhà đầu tư đã liên tục đổ vốn vào thị trường này với nhiều dự án mới, quy mô lớn tới hàng chục ngàn tỷ đồng. Cho đến nay, ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM, hàng ngàn dự án đã hoàn thành. Song các chủ đầu tư đang “méo mặt” trong quá trình “tiêu hóa” các dự án này. Tại TPHCM, dù đã gần hết năm 2011, nhưng gần chục ngàn căn chung cư chưa có người mua, hàng ngàn nền đất vẫn để cỏ mọc và hàng trăm căn biệt thự rêu phong.
Mới đây, chủ đầu tư một số dự án ở TPHCM và Hà Nội đã đánh tiếng “đại hạ giá” để nhanh chóng thu hồi vốn. Điều đáng nói là, nếu mấy năm trước giá cao người dân vẫn tranh nhau mua thì nay dù giá thấp họ vẫn không đoái hoài! Thị trường bất động sản trên cả nước thực sự “đóng băng” trong khi các chủ đầu tư như ngồi trên lửa vì đã đến kỳ đáo hạn vay hoặc lo tình trạng lãi chồng lên lãi của các chủ nợ.
Có rất nhiều vấn đề đặt ra từ sự không bình thường của thị trường này. Trước hết, các chủ dự án dùng vốn vay trung và ngắn hạn hoặc “vay nóng” để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là một sai lầm lớn, vì chu kỳ quay vòng vốn của loại hàng hóa này rất dài, tỷ suất lợi nhuận lại không ổn định. Do đó, nếu may mắn thì chủ đầu tư có lời, song đa số mang tính rủi ro cao. Thứ hai, sản phẩm của các nhà đầu tư bất động sản thường theo một vài khuôn mẫu nhất định (chung cư, nhà liên kế), trong khi sở thích nhà ở của người dân lại rất đa dạng, phong phú; họ không muốn “ép” vào những căn hộ giống hệt nhau.
Tuy nhiên, câu hỏi quan trọng nhất mà các nhà đầu tư không trả lời được chính xác đó là nhu cầu thực của thị trường là bao nhiêu? Cụ thể mỗi loại nhà và đất cần như thế nào? Vì không trả lời được chính xác các câu hỏi của thị trường nên dẫn đến tình trạng khi thì rất thiếu, sôi động; lúc lại thừa thãi, ế ẩm.
Tình trạng này sẽ còn kéo dài và rất khó khắc phục bởi vì hàng trăm nhà đầu tư bất động sản hiện nay mạnh ai nấy làm, không có sự chỉ huy thống nhất. Mặt khác, việc điều tra nhu cầu nhà và đất ở của xã hội không được coi trọng, không làm hoặc làm không chính xác. Bối cảnh ấy làm cho các nhà đầu tư phải mò mẫm, nhắm mắt chịu rủi ro và phải chịu nhiều hệ lụy từ sự đầu tư đó. Nhiều chủ dự án có thể bị cụt vốn, nợ nần chồng chất, thậm chí phá sản…
Nhưng phản ứng dây chuyền về mặt xã hội của sự phá sản ấy còn rộng hơn. Đa số chủ đầu tư dự án không có hoặc có rất ít vốn nên phải huy động từ các nguồn: doanh nghiệp, dân hoặc vay từ ngân hàng. Việc huy động từ dân và doanh nghiệp thường kèm theo các điều kiện ưu đãi cho họ khi dự án hoàn thành. Còn việc vay vốn từ ngân hàng luôn chịu sự kiểm soát gắt gao của đối tác này.
Song nguồn vốn của bản thân những “chủ nợ” này cũng xuất phát từ nhiều tình cảnh khác nhau: họ cũng không sẵn vốn, phải đi vay người khác hoặc vay ngân hàng, vay bạn bè và người thân, thậm chí vay “nóng” từ “tín dụng đen” để góp vào dự án hy vọng có thể bán lại kiếm lời… Vì vậy, khi chủ dự án “yếu sức khỏe”, thị trường bất động sản đóng băng, giao dịch ế ẩm thì mọi người góp vốn đều bị “nướng” như chủ đầu tư vậy. Chính vì thế, trả lời đúng những câu hỏi đặt ra của thị trường là điều cực kỳ quan trọng cho các nhà quản lý và doanh nghiệp bất động sản.
Phan Lộc
