Vậy là chính quyền TPHCM đã ra tối hậu thư buộc di dời 10 hộ dân cuối cùng còn bám trụ ở chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5. Phải mất gần 10 năm, chung cư 56 năm tuổi này (còn được gọi là chung cư ma do hoang tàn và xuống cấp trầm trọng) mới được tháo dỡ và xây mới toàn bộ. Nếu tính mốc thời gian là 10 năm cho việc cải tạo một chung cư cũ sắp sập như thế này, không biết đến bao giờ hơn 1.600 chung cư cũ trên 40 năm tuổi ở TPHCM và Hà Nội mới được cải tạo hết?
Số liệu từ Bộ Xây dựng, hiện Hà Nội còn 1.155 chung cư, nhà tập thể đã hơn 40 năm có nguy cơ sập cần xây mới, nhưng nhiều năm qua tiến độ rất ì ạch. Tại TPHCM, số chung cư từ 40 - 60 năm tuổi là 533, trong đó có hơn 50.000 hộ dân sinh sống, nhưng suốt thời gian qua, chỉ mới cải tạo được khoảng 40 chung cư, giải quyết chỗ ở an toàn cho hơn 3.300 hộ dân. Rõ ràng không ai muốn phiêu lưu mạng sống ở nơi mà căn nhà có thể đổ sập bất cứ lúc nào, nhưng ách tắc nằm ở đâu?
Vướng mắc đầu tiên vẫn là chính sách đền bù, dân cần căn nhà an toàn và an cư tại nơi ở cũ nhưng nhà mới tái định cư có khi lại cách chỗ ở cũ hàng chục cây số. Khổ nhất là những gia đình nghèo, giấy tờ nhà không đầy đủ, tiền đền bù không đổi được 1/3 căn hộ mới, làm sao dời? Khó khăn thứ hai là… vốn đầu tư. Rất nhiều chung cư cũ nằm ở những vị trí đất vàng, trung tâm các quận nội thị, nhưng cứ nằm chờ sập vì không doanh nghiệp (DN) nào muốn đầu tư.
Lãnh đạo một DN bất động sản kể rằng, dù chính sách cho các dự án cải tạo chung cư cũ đã sửa đổi thông thoáng hơn trước nhiều, nhưng theo quy trình hiện nay, phải mất cả năm để tiến hành khâu kiểm định tình trạng chung cư, rồi lấy ý kiến cư dân, phải có trên 51% chủ hộ đồng ý thì nhà đầu tư mới được tiến hành. Sau 12 tháng, nếu chủ đầu tư và các hộ dân không thỏa thuận được mức đền bù (đây là bước gian nan và mất nhiều thời gian nhất), Sở Xây dựng mới thay mặt cư dân để thẩm định năng lực của nhà đầu tư và cho phép chủ đầu tư tiến hành bước tiếp theo. Như vậy chỉ riêng khâu tiếp cận dự án, DN đã mất gần 2 năm! Đầu tư vào những dự án này rủi ro rất cao, bởi chỉ cần vài chục hộ bám trụ không chịu đi thì vài trăm tỷ đồng đổ ra đền bù trước đó sẽ nằm yên một chỗ từ năm này qua năm khác, lãi mẹ đẻ lãi con, DN làm sao gánh nổi?
Thật ra, vấn đề nằm ở chỗ chính quyền địa phương có quyết liệt giúp dân hay không? Dân cần nơi an cư an toàn, DN đầu tư dù là dự án xã hội cũng cần có lãi, chính quyền là người quyết định và tháo gỡ chính sách, nên nếu dự án nào hài hòa được cả 3 yếu tố này, người dân ở đó sẽ may mắn có chỗ ở mới nhanh hơn. Lấy ví dụ từ dự án cải tạo chung cư Nguyễn Kim quận 10 và dự án khu chung cư Lý Thường Kiệt, Vĩnh Viễn quận 11. Ở quận 11, cả bộ máy chính trị phải vào cuộc, chính quyền đứng ra giải quyết đền bù di dời, vận động từng hộ dân. Chính sách được vận dụng linh hoạt: đổi ngang diện tích cũ, diện tích dôi ra được mua theo giá bảo toàn vốn. Những trường hợp khó khăn được tổ dân phố phân loại, chính quyền quận, phường tìm cách hỗ trợ như giúp học nghề, tìm việc làm để có nguồn thu ổn định. Nhờ đó, trong vòng 1,5 năm gần 500 hộ dân đã di dời toàn bộ, bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Đến chung cư Lý Thường Kiệt những ngày này, một bộ mặt khác hẳn, cách làm của quận 11 rất đơn giản: Từ 5 lốc chung cư ban đầu, quy hoạch mới chỉ còn 3 lốc nhưng xây cao hơn. Phần diện tích đất dôi ra làm công viên cây xanh - điều mà cư dân nào cũng mơ ước. Trong 3 lốc dành hẳn 1 lốc cho toàn bộ dân tái định cư, 2 lốc còn lại cho chủ đầu tư được quyền kinh doanh… Với cách làm này, dân thích vì được sống trong môi trường xanh, văn minh, còn với DN, họ thấy được quyền lợi nên mạnh dạn bỏ vốn đầu tư.
Từ câu chuyện này cho thấy, chính quyền địa phương đóng vai trò rất quan trọng trong tiến độ cải tạo các dự án chung cư cũ. Tuy nhiên, để thu hút nhà đầu tư, ngoài sự hỗ trợ quyết liệt của địa phương, còn cần chính sách kêu gọi đầu tư chung, minh bạch và hấp dẫn; thay vì từng dự án, địa phương và nhà đầu tư phải “chạy vạy” xin duyệt như hiện nay. Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, có 3 yếu tố có thể nhanh chóng mời gọi nhà đầu tư vào các dự án cải tạo chung cư cũ, đó là cần điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao công trình, và quan trọng là tăng số lượng căn hộ nhỏ tức phải cho phép tăng quy mô dân số trong các dự án này. Quy định của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã giao quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định các thông số này phù hợp quy hoạch từng địa phương. Vấn đề còn lại là cách làm, chính quyền làm công tác dân vận và thỏa thuận đền bù, giao mặt bằng trống cho nhà đầu tư, từng dự án minh bạch các thông số trên để tìm nhà đầu tư. Với cách làm này, hy vọng TPHCM sẽ nhanh chóng trong vòng 5 năm mang lại cuộc sống an toàn cho hơn 40.000 hộ dân còn lại trong các chung cư cũ - như mục tiêu Bí thư Thành ủy TPHCM đã đặt ra.
SONG ĐĂNG
