Việc làm thế nào để tạo quỹ đất và khai thác quỹ đất một cách hiệu quả nhất khi hình thành trục giao thông mới là vấn đề luôn được lãnh đạo TPHCM quan tâm. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, TPHCM chưa làm được như kỳ vọng. Sau khi đăng vệt bài về việc khai thác quỹ đất dọc các tuyến metro, Báo SGGP đã nhận được nhiều ý kiến trao đổi, góp ý từ các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản và các chuyên gia quy hoạch.
Ông HOÀNG MINH TRÍ, Nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch TPHCM:
Xác lập ranh giải tỏa trong quy hoạch
TPHCM đã có 2 con đường phải giải tỏa đến 2 lần là đường Điện Biên Phủ và đường Xuyên Á (quốc lộ 22). Lần thứ nhất những người trong hẻm bước ra mặt tiền. Họ vừa hưởng lợi từ việc thay đổi vị trí này thì lại được hưởng lợi lần thứ 2, khi Nhà nước giải tỏa lần thứ 2 phải bồi thường nhà, đất cho họ theo giá nhà, đất mặt tiền. Việc chỉ có một số người hưởng lợi còn đại đa số người dân khác (đóng thuế, nộp tiền vào ngân sách) không được hưởng lợi là không công bằng. Do đó, để khai thác tốt quỹ đất tại các dự án giao thông cần có tầm nhìn quy hoạch, xác định rõ ngay từ đầu để Nhà nước và mọi người dân đều hưởng lợi.
Năm 2009, Nhà nước đã nhìn thấy những bất cập trên nên khi ban hành Luật Quy hoạch đô thị đã quy định rất rõ: giải phóng mặt bằng để làm đường giao thông phải kèm theo giải phóng mặt bằng quỹ đất dự trữ hai bên để đấu giá, qua đó thu hồi vốn đầu tư, làm lợi cho cộng đồng
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM:
Phát huy vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất
Câu chuyện của một số dự án giao thông tại TPHCM được triển khai cách đây hàng chục năm là bài học hết sức quý báu cho công tác đền bù, khai thác quỹ đất đối với các dự án hiện nay. Đơn cử, 30 năm về trước, khu vực kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè như là cái rốn của nghèo khổ, là khu ổ chuột của TPHCM. Khi làm dự án cải tạo, chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, thành phố đã biến nơi này thành một khu khang trang như bây giờ. Tuy nhiên, phía sau sự khang trang vẫn còn nhiều tiếc nuối. Khi triển khai dự án, kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè được quy hoạch thành 2 biên: một là từ bờ cao của kênh vô 17m gọi là biên kỹ thuật để làm đường; biên thứ 2 từ 17m vô tiếp 50m - 70m (tùy theo vị trí), gọi là biên chỉnh trang. Dự kiến Nhà nước sẽ giải phóng mặt bằng hết, để sau đó đấu giá quỹ đất và dùng nguồn thu này vừa làm đường mới vừa phục vụ tái định cư cho người dân. Nhưng lúc đó ngân sách thành phố còn eo hẹp và nguồn lực của khu vực tư nhân cũng không đủ mạnh để tham gia. Trong bối cảnh đó, TPHCM không tìm được nguồn lực đối ứng để đi vay từ các tổ chức tài chính quốc tế nên chỉ đủ sức giải tỏa đến biên 17m.
Hiện nay, ngoài Luật Quy hoạch đô thị đã quy định về việc làm đường song hành với giải tỏa quỹ đất dọc hai bên đường, thì trong Luật Đất đai 2003 có quy định về tổ chức phát triển quỹ đất và đến Luật Đất đai 2013 (sửa đổi), tổ chức này tiếp tục được khẳng định trong luật, nhằm xác lập vai trò trong quá trình tạo quỹ đất để phát triển đô thị. Nếu tổ chức này làm tốt nhiệm vụ, không chỉ giúp Nhà nước tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng một cách công bằng, thỏa đáng cho người dân, mà còn giúp Nhà nước thu được khoản chênh lệch địa tô lớn. Có một thực tế, cùng một vị trí nhưng nếu doanh nghiệp bồi thường để làm dự án bất động sản thì thường bồi thường giá cao, còn Nhà nước thu hồi để làm các dự án công cộng, giá bồi thường khá thấp. Nếu Trung tâm phát triển quỹ đất phát huy vai trò một cách đầy đủ như luật định, sẽ tiến hành công tác bồi thường cho tất cả dự án - dù là dự án làm công viên, bệnh viện hay dự án bất động sản - với một giá như nhau, sau đó đấu giá theo giá thị trường. Phần chênh lệch địa tô 100% sẽ được nộp vào ngân sách, như vậy môi trường kinh doanh bất động sản sẽ minh bạch hơn, người dân bị giải tỏa trong các dự án công ích sẽ bớt bị thiệt thòi hơn.
Trung tâm phát triển quỹ đất phải là một đơn vị công ích, hoặc là một tổ chức sự nghiệp có thu được cấp vốn ít nhất phải 500 tỷ đồng, nhưng phải có cơ chế hoạt động gần giống như doanh nghiệp của tư nhân. Để trong trường hợp người dân cần tiền bồi thường ngay, phải chi ngay, không đợi đến giờ hành chính.
Ông NGUYỄN VŨ BẢO HOÀNG, Tổng giám đốc Thuduchouse:
Cần sự minh bạch để huy động nguồn lực xã hội
Việc TPHCM lập Tổ công tác nghiên cứu đề xuất chính sách đầu tư đối với quỹ đất dọc các tuyến metro nhằm tăng nguồn vốn ngân sách cho thấy, thành phố rất quan tâm đến việc làm thế nào để sử dụng nguồn tài nguyên đất - vốn ngày càng khan hiếm - một cách hiệu quả nhất. Cách làm bài bản này sẽ khắc phục những tồn tại, manh mún lâu nay tại nhiều dự án giao thông. Đó là chúng ta chỉ lo làm đường mà ít quan tâm đến việc kết nối, chỉnh trang khu vực xung quanh. Tại các nước phát triển, ở các ga metro là những vị trí đều có thể phát triển các loại hình bất động sản, tùy theo mức độ quan trọng của từng ga. Với ga chính, trong vòng bán kính 500m, đất ở đó được xem là “đất vàng” để phát triển, kinh doanh các loại hình dịch vụ thương mại. Chúng ta không lạ khi dự án sân bay Long Thành được triển khai, giá đất khu vực này được xác lập mặt bằng mới. Do đó, chúng ta phải quy hoạch để khai thác được các quỹ đất này phục vụ cho sự phát triển chung của cộng đồng. Đối với các tuyến đường giao thông hỗn hợp là trục chính của đô thị, việc lan tỏa, phát triển đô thị rất nhanh, như tuyến đường trục Bắc - Nam, hay xa lộ Hà Nội - Biên Hòa… Do đó, TPHCM cũng cần nhanh chóng có các quy hoạch hợp lý để khai thác quỹ đất dọc các tuyến đường này. Ngoài ra, có một điều chúng ta ít quan tâm, đó là quy hoạch đất dành cho bãi giữ xe tại các nhà ga, bến xe, ga metro… Đây là vấn đề rất quan trọng, giúp người dân có thể gửi xe để đi đến những nơi cần thiết. Thực tế, bãi giữ xe là một yếu tố kết nối giao thông rất cần thiết, quan trọng, nhưng hiện nay chúng ta rất thiếu.
Muốn khai thác hiệu quả quỹ đất, Nhà nước cần xã hội hóa để huy động nguồn lực từ nhiều phía. Để làm được, phải có chính sách nhất quán, minh bạch để các thành phần kinh tế cùng tham gia.
Bà LƯU THỊ THANH MẪU, Tổng giám đốc Phuc Khang Corp:
Hài hòa lợi ích của các bên liên quan
Để tái phát triển bền vững quỹ đất dọc trục giao thông công cộng lớn như metro, cần cân đối được lợi ích của các bên liên quan. Cần quan tâm đúng mức hơn đến quyền lợi của nhà đầu tư bên cạnh quyền lợi to lớn của thành phố, của người dân. Cả 3 bên cần được tham khảo ý kiến khi lập quy hoạch tái phát triển quỹ đất, để vừa đảm bảo lợi ích của cộng đồng, của thành phố, vừa thu hút được các nhà đầu tư tham gia tái thiết và phát triển đô thị.
Các khu vực dọc tuyến metro hay các trục đường chính có tiềm năng phát triển rất lớn trong tương lai vì là nơi tập trung hàng chục ngàn người qua lại trong ngày, nhu cầu về thương mại, văn phòng, giải trí và ở rất lớn. Bên cạnh những quan tâm về sử dụng đất, giao thông kết nối, còn có rất nhiều những vấn đề phát sinh liên quan đến quy hoạch và chất lượng không gian khi nghiên cứu về tái cấu trúc khu vực đô thị có hạt nhân là nhà ga metro. Những yếu tố về bảo tồn di sản không gian kiến trúc đô thị, khai thác không gian xanh, mặt nước, nâng cấp hạ tầng khu dân cư hiện hữu... nên ưu tiên khi tiến hành tái cấu trúc khu vực ảnh hưởng.
Với người dân, khi được hưởng lợi từ việc mở đường, giá nhà đất tăng lên, kinh doanh thuận lợi, giao thông thuận tiện thì phải trả tiền cho việc hưởng lợi đó. Số tiền thu từ nguồn “tạo vốn từ cơ sở hạ tầng này” sẽ quay trở lại tái đầu tư cho hạ tầng và tái phát triển đô thị dọc trục. Cần có khung thiết kế đô thị cho toàn bộ quỹ đất dọc trục giao thông để không chỉ quy hoạch về chức năng mà còn có quy hoạch về chiều cao, tầm nhìn, điểm nhấn (landmark), về hình thức kiến trúc, để tạo dựng bản sắc mới cho đô thị.
