Con số tồn kho bất động sản - ở đây chủ yếu đề cập đến nhà, đất - lâu nay gây tranh cãi vì không nhất quán. Năm ngoái, tại Diễn đàn kinh tế mùa thu do Ủy ban Kinh tế Quốc hội tổ chức, con số đưa ra là tại TPHCM và Hà Nội mỗi nơi tồn kho hơn 35.000 căn hộ. Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hàng tồn kho cả nước hiện nay có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, trong đó chung cư tại TPHCM là 10.108 căn. Còn vào cuối năm ngoái, báo cáo với Thủ tướng Chính phủ, UBND TPHCM cho biết hàng tồn kho ước 14.490 căn hộ chung cư. Cho đến nay, con số này vẫn cố định trên các văn bản báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM liên quan đến thị trường bất động sản!
Vậy sự thật tồn kho bất động sản tại TPHCM là bao nhiêu? Chắc chắn các số liệu trên đều không đúng theo nghĩa tuyệt đối hay kiểu ước lượng về bản chất hàng tồn kho. Báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TPHCM ngày 22-3-2013 cung cấp một con số tương đối hoàn chỉnh: tổng số dự án phát triển nhà ở là 1.318 dự án với tổng diện tích sử dụng đất là 12.304ha, gồm 426.290 căn hộ chung cư và 146.130 nhà ở thấp tầng.
Trong đó, 232 dự án đã hoàn thành cung cấp 70.510 căn hộ, chiếm tổng diện tích đất theo quy hoạch là 768,9ha. Như vậy, con số 14.490 căn hộ xếp vào diện tồn kho như nêu ở trên, lâu nay thuộc diện “đã xây dựng hoàn thành và đang xây dựng”. Rõ ràng cách tính tồn kho lâu nay đã loại hẳn đi con số các dự án bán thành phẩm, như đang đền bù, đã giải phóng mặt bằng xong nhưng chưa xây dựng… Nhưng theo quy định, tất cả bất động sản doanh nghiệp đầu tư chưa xây dựng hoặc đang đền bù đều xếp vào danh mục hàng tồn kho.
Ví dụ, báo cáo tài chính quý 1-2013 của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai niêm yết trên sàn chứng khoán TPHCM, hàng tồn kho nêu: “bất động sản dở dang bao gồm các dự án khu dân cư đang triển khai như sau: khu dân cư Phước Kiển, chung cư Giai Việt, chung cư QCGL II, khu dân cư Trung Nghĩa, chung cư The Mainson, tổng cộng số tiền đã đầu tư là 3.497 tỷ đồng”.
Đến đây có thể khẳng định, cách tính hàng tồn kho lâu nay là phần nổi trên mặt đất, còn phần đã “bỏ qua” chính là tảng băng chìm của bất động sản. Căn cứ vào số liệu của Sở Xây dựng TPHCM, “tính thêm” tồn kho bất động sản diện tích đất để làm nhà ở sẽ là: trừ đi số dự án đã hoàn thành sẽ còn 11.535,1ha đất, trừ đi tiếp 2.481,4ha thuộc diện “đã giao đất chủ đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc đang tạm dừng” sẽ còn 9.053,7ha. Từ đây lại trừ tiếp 649,2ha của các dự án “đang xin điều chỉnh quy hoạch, cơ cấu nhà ở” sẽ còn lại 8.404,5ha.
Tổng hợp lại, con số tồn kho sau khi “tính lại” là: tồn kho 14.490 căn hộ đã xây dựng xong và đang xây dang dở và tồn kho về diện tích đất là 8.404,5ha - gấp 8,4 lần so với diện tích của quận 1, gấp hơn 16 lần diện tích của quận 11!
Với cách tính mới này, có thể khẳng định tồn kho bất động sản thật khủng khiếp, lý giải vì sao khi bất động sản đóng băng nền kinh tế lại “tê liệt”, vốn liếng cho hoạt động sản xuất kinh doanh bị tắc nghẽn. Phải chăng, với cách tính lâu nay “chưa đủ, chưa đúng” nên bắt mạch chữa trị cơn bệnh của thị trường bất động sản chưa tới, dẫn tới nền kinh tế sa vào trì trệ?
Phải chăng, từ dự báo tồn kho bất động sản kém dẫn đến hành động chậm, nên mặc dù Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 từ ngày 7-1, đến nay các chính sách tháo gỡ khó khăn cho bất động sản vẫn ì ạch, đặc biệt gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng vẫn bất động vì Ngân hàng Nhà nước không ký văn bản triển khai? Cho dù toan tính với bất cứ lý do gì, việc chậm có giải pháp hâm nóng thị trường bất động sản sẽ khiến nền kinh tế chậm phục hồi, trở thành rào cản đối với sự phát triển của đất nước.
LƯƠNG THIỆN
