Đã xuất hiện một làn gió mới từ khi Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực. Đặc biệt, Nghị quyết 43 của Chính phủ đã đặt mục tiêu: Cải cách thủ tục hành chính trong hình thành và thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, cắt giảm ít nhất 40% thời gian thực hiện gắn với tiết kiệm tối đa chi phí cho các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế… Quyết sách này đã phá tan điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) lâu nay: thủ tục hành chính luôn bị kêu ca, trở thành rào cản lớn nhất trong thủ tục đất đai, từ người dân cho đến doanh nghiệp, ai đụng đến đất đai đều “có gì đó” dẫn đến phiền hà, nhiêu khê.
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến thời gian phê duyệt dự án kéo dài. Cách nay chưa lâu, tại cuộc đối thoại giữa lãnh đạo UBND TPHCM với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thủ tục nhiêu khê vẫn là chủ đề nóng, có dự án hồ sơ đùn qua đẩy lại kéo rê cả chục năm trời vẫn chưa xong. Một vấn đề hết sức phi lý mà vẫn cứ tồn tại mặc dù người dân kêu ca rất nhiều: dự án nhà ở đã hoàn tất thủ tục đầu tư, đã chuyển nhượng cho khách hàng, đã có phê duyệt 1/500 - đồng nghĩa với việc phải xây nhà theo quy hoạch, tức là có sẵn mẫu nhà, khoảng lùi, chiều cao… thế nhưng vẫn bắt buộc xin phép xây dựng! Một doanh nghiệp kinh doanh BĐS phân tích, nếu tiết giảm thủ tục cũng như thời gian phê duyệt dự án sẽ kéo giá nhà đất giảm xuống 30%.
Nhận định là có cơ sở, bởi một dự án nhà ở cứ kéo dài khoảng 1 năm thì riêng lãi suất cho vay như những năm trước đây có năm trên 20%, nếu kéo dài 3 năm thì mất đứt một nửa tổng giá trị dự án; kéo theo là chi phí bộ máy vận hành cũng không hề nhỏ… Tất tần tật thủ tục này đều tính vào giá thành sản phẩm, vậy làm sao giá nhà thấp được? Mà nay, cắt giảm 40% thời gian thực hiện đồng nghĩa với chi phí đầu vào của dự án giảm xuống. Việc xóa rào cản thủ tục hành chính sẽ tạo sự minh bạch, nâng sức cạnh tranh cho thị trường, nhờ đó sẽ kéo giá nhà thấp xuống.
Bên cạnh sự vui mừng cải cách thủ tục hành chính là sự “nín thở” đối với thị trường BĐS. Luật Đất đai năm 2013 có hai yêu cầu quan trọng: thứ nhất là ký quỹ dự án - nếu không làm, chậm tiến độ sẽ bị mất quỹ; thứ hai là thu hồi toàn bộ dự án và không bồi thường tài sản đầu tư trên đất vì lý do không triển khai hoặc chậm triển khai sau khi đã gia hạn. Đây chính là cuộc cách mạng trong việc siết lại kỷ cương đầu tư dự án nhà ở, tránh việc các nhà đầu tư không đủ năng lực xí phần ôm dự án, bỏ hoang hóa… nhưng cũng là nỗi băn khoăn trong giới đầu tư: ký quỹ bao nhiêu, theo hình thức nào? Điều 58 Luật Đất đai quy định: “Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư” nhưng hướng dẫn của Nghị định 43 lại không đề cập tới. Theo một vị lãnh đạo Hiệp hội BĐS TPHCM, dự kiến số tiền ký quỹ chiếm khoảng 30% so với tổng mức đầu tư của dự án và sẽ trả lại tiền ký quỹ theo tiến độ đầu tư dự án! Cũng từ nhận xét của vị này, việc ký quỹ thể hiện cam kết của nhà đầu tư, tính kỹ mới làm, nhưng nếu theo phương án trên thì không ai dám làm. Ví dụ, 20 năm nay Khu đô thị Phú Mỹ Hưng vẫn chưa xong giai đoạn một, tổng mức đầu tư lên đến nhiều tỷ USD, nếu mức ký quỹ như trên sẽ không ai có đủ năng lực đầu tư, nếu có sẽ tăng chi phí đầu vào cho dự án, đẩy giá nhà lên cao.
Theo GS-TS Đặng Hùng Võ, việc ký quỹ là cần thiết nhưng nên thực hiện tùy theo giai đoạn, với tình hình thị trường BĐS rất khó khăn như hiện nay thì nên khoan thực hiện. Khi thị trường tốt, sôi động thì áp dụng, lúc đó sẽ sàng lọc các nhà đầu tư. “Cũng như vậy khi áp việc thu hồi đối với dự án chậm triển khai 24 tháng, theo tôi đây là giai đoạn quá khó khăn, nếu thu hồi tất tần tật sẽ không khách quan. Bởi lẽ, thị trường đóng băng là do tác động của ngoại cảnh, của toàn bộ nền kinh tế, dẫn đến nhà đầu tư hết sức khó khăn, coi như bất khả kháng, nếu chúng ta thu hồi là không nên. Nói chung, việc ký quỹ và thu hồi dự án cần xem xét theo từng bối cảnh” - GS-TS Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.
LƯƠNG THIỆN
