Thật nghịch lý, phân khúc nhà thu nhập thấp đã kích hoạt làm tan băng thị trường bất động sản, nhưng đến khi thị trường khởi sắc ấm lên thì loại nhà này đã gần như biến mất dạng!
Tìm mỏi mắt
Nhà thu nhập thấp được hiểu theo khái niệm mà Chính phủ đã triển khai qua gói 30 ngàn tỷ đồng, tức là tổng thanh toán 1,05 tỷ đồng/căn. Từ tiêu chí này, áp vào bản đồ phân bổ phát triển dự án nhà ở đối với dự án được công bố mở bán từ đầu năm đến nay, lần theo bốn hướng Đông, Tây, Nam, Bắc của TPHCM, sẽ thấy rất ít dự án nhà thu nhập thấp trong hàng trăm dự án căn hộ đang mở bán.
Đó là dự án 9 view với 690 căn, tại quận 9, mở bán vào tháng 3 năm nay, giá căn hộ 2 phòng ngủ là 880 triệu đồng, chưa có VAT! Tất nhiên, xen kẽ là loại căn hộ có diện tích lớn, tổng thanh toán hơn một tỷ đồng! Trên địa bàn quận 9, nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh, vài năm trước đây giá chung cư còn thấp vì người mua chưa ưa chuộng, nhưng năm nay mở bán lại có giá bán khởi điểm khá cao, ví dụ như dự án La Vita Garden gần ngã tư Bình Thái, từ 1,3 tỷ đồng/căn có diện tích nhỏ. Hoặc dự án The Art, được quảng cáo mỹ miều là dành cho trí thức trẻ, hầu hết tổng giá bán căn hộ đều vượt ngưỡng nhà dành cho người thu nhập thấp.
Phía Tây Bắc thành phố như quận Tân Bình, Tân Phú, Hóc Môn, 12… cách đây 1, 2 năm nổi đình nổi đám với hàng ngàn căn hộ giá rẻ ra đời từ các dự án như Hưng Ngân Garden, First Home, Tecco… Diện tích căn hộ, giá bán đều lọt vào gói 30 ngàn tỷ đồng, vừa tung hàng là cháy dự án; còn nay, chưa có một dự án mới nào trình làng. Lãnh đạo một công ty bất động sản đang có nhiều dự án tại khu vực này nhưng chưa dám mở bán cho hay, làm dự án nhà thu nhập thấp phải cân nhắc, vì đối tượng này ít tiền, nếu không được hỗ trợ từ Nhà nước sẽ rất khó đủ lực mua nhà.
Cao ốc Hưng Ngân Garden. Ảnh: THÀNH TRÍ
Còn lại khu Nam, sự xuất hiện dự án dành cho người thu nhập thấp là “hàng hiếm”. Các trục xung quanh khu vực này tràn ngập dự án căn hộ cao cấp như Riviera Point, Phú Mỹ Hưng, dòng sản phẩm Sunrise… Tất nhiên, ở khu vực này, chẳng hạn như quận 7, thi thoảng có xuất hiện căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng nhưng bản chất chỉ là căn officetel, sở hữu 50 năm, chỉ là căn thương mại, diện tích rất nhỏ, không cho phép ở vì không được nhập hộ khẩu! Còn những khu vực “hot” như quận 2, Bình Thạnh, quận 4… là sự xuất hiện của những dự án căn hộ cao cấp “bom tấn”, lên đến hàng chục ngàn căn hộ đang “xả lũ”.
Một minh chứng khác từ các công ty nghiên cứu thị trường, theo Savills, vào quý 2 vừa qua, tổng nguồn cung cho thị trường hơn 40 ngàn căn hộ, sôi động chủ yếu là căn hộ hạng B, có giá bán từ 30 - 40 triệu đồng/m²…
“Cha mẹ phải có tiền”
Sau khi nhẩm tính, một lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận định rằng có quá ít nhà dành cho người thu nhập thấp so với bức tranh tổng thể của thị trường. Vì sao nhà thu nhập thấp quá ít?
Nguyên nhân, theo một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là “chết theo gói 30 ngàn tỷ đồng”. Cụ thể, trong vòng hơn 2 năm ra đời, gói 30 ngàn tỷ đồng đã mang đến 56.000 căn hộ cho người thu nhập thấp, khoảng 10.000 căn nhà ở xã hội (NƠXH). Lúc đó, người mua nhà rộng cửa lựa chọn nhà, chỉ khống chế không quá 1,05 tỷ đồng, bất kể đó là nhà thương mại hay NƠXH. Các chủ đầu tư thấy rõ đầu ra nên đua nhau chẻ nhỏ căn hộ, xây dựng căn hộ nhỏ… để lọt vào gói tín dụng trên. Vì đáp ứng được nhu cầu nhà ở thật của khách hàng nên được thị trường hấp thụ nhanh. Nhưng rồi cho đến nay, sau khi gói 30 ngàn tỷ đồng đã “gói lại”, cơ hội mua nhà của người thu nhập thấp cũng hẹp đi, vì quy định chỉ được mua nhà thuộc diện dự án NƠXH. Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, phân tích căn hộ có giá trên dưới một tỷ đồng có biên độ lợi nhuận rất mỏng, nhưng lại rất rủi ro. Cụ thể là thủ tục pháp lý lâu, từ khi mua đất làm dự án đến khi xin được “giấy phép bán chung cư” phải mất vài năm, lúc đó lãi suất ăn hết. Do đó, khi thị trường ấm lại, các nhà đầu tư nhảy vào phân khúc cao cấp nhằm thu lợi cao, chấp nhận gồng gánh, tất nhiên rủi ro khách hàng chịu hết. “Nếu có khảo sát, tôi cam đoan những gia đình trẻ ở độ tuổi 30 có được một tỷ đồng để mua nhà chỉ chiếm tỷ lệ chưa tới 10%; còn diện tích lũy được 300 triệu đồng nhưng không có nhà thì đông lắm. Chính phủ cần bố trí nguồn vốn và lãi suất thấp để cho người trẻ thu nhập thấp vay ổn định an cư là hết sức cần thiết”.
Đồng quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng hiện nay việc tranh cãi giữa các bộ với nhau là do không tìm được nguồn vốn bố trí cho vay NƠXH. “Nhà ở cho người thu nhập thấp chính là một trong những giải pháp trọng tâm thực hiện an sinh xã hội. Do đó, Chính phủ giống như cha mẹ, phải có chính sách xuyên suốt, phải có tiền, có nguồn vốn, dù không nhiều thì ít, để bố trí mang lại chốn an cư cho người dân”, ông Lê Hoàng Châu nói.
LƯƠNG THIỆN
