Trước Tết Nhâm Thìn 2012, khi một vài công ty kinh doanh nhà đất của TPHCM hạ giá bán căn hộ xuống mức từ 16 triệu đồng đến 19 triệu đồng/m² và mấy trăm căn hộ được bán hết rất nhanh, những tưởng đã có một cuộc hồi sinh cho thị trường này. Song những ngày đầu xuân mới vẫn lặp lại cảnh đìu hiu, trong đó việc bán được mấy trăm căn hộ kia chỉ như đốm lửa nhỏ giữa đêm đông lạnh lẽo của thị trường bất động sản - một thị trường vốn đã đóng băng nhiều năm nay.
Đến thời điểm này, tại TPHCM, nơi có gần 10 triệu người sinh sống, học tập và làm việc, nhu cầu nhà ở vẫn thiếu trầm trọng. Hàng năm, chính quyền thành phố vẫn phải đưa vào chỉ tiêu phấn đấu của mình xây dựng hàng ngàn căn hộ để đáp ứng nhu cầu ấy, nhưng vẫn không đủ chỗ ở cho người lao động. Chưa kể đến hàng loạt chương trình giải phóng mặt bằng phục vụ các công trình hạ tầng giao thông hoặc giải tỏa nhà trên kênh rạch, tái định cư cũng cần đến khoảng vài chục ngàn căn. Nhưng theo các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở TPHCM, hiện hàng trăm doanh nghiệp đang còn thừa hơn 10.000 căn hộ chung cư, hàng ngàn căn biệt thự và mấy ngàn nền đất đã phân lô… nhưng chưa bán được.
Khoảng 10 năm trước, TPHCM như một thị trường mở về nhà đất thì nay đang bị thắt lại chưa có lối ra. Nút thắt của thị trường này đang cột chặt các doanh nghiệp vào cơn khốn quẫn: đầu tư lớn, nhà đất bán không được, chôn vốn và không thể mở rộng sản xuất kinh doanh, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ phá sản. Nút thắt ấy càng bị siết chặt khi lãi suất ngân hàng đang được đẩy lên chót vót, khoảng 23% - 24%/năm, trong đó phần lớn vốn đầu tư của các doanh nghiệp vào lĩnh vực này là vốn vay ngân hàng. Tại sao lại xảy ra tình cảnh éo le: người dân vẫn thiếu nhà ở, còn doanh nghiệp thừa nhà nhưng không bán được?
Theo các nhà nghiên cứu, ở đây, giữa doanh nghiệp và thị trường đã không tìm được điểm chung. Hay nói cách khác, doanh nghiệp chưa trả lời đúng câu hỏi đặt ra của thị trường. Trong khi nhu cầu thị trường rất cần các loại nhà trung bình và nhỏ để đáp ứng cho số đông người lao động có thu nhập trung bình và thấp, thì các doanh nghiệp đua nhau xây biệt thự và căn hộ cao cấp – loại nhà ngoài khả năng thanh toán của số đông cần nhà ở.
Trên thực tế, những đối tượng đặt tiền mua nhà biệt thự hoặc căn hộ cao cấp là những người giàu có hoặc muốn đầu cơ kiếm lời. Số này chiếm không nhiều và thường tạo ra nhu cầu ảo cho thị trường bất động sản.
Trong khi ở TPHCM và cả nước chưa có một cơ quan khảo sát và thống kê chính xác, đáng tin cậy về nhu cầu nhà ở của thị trường, của mọi tầng lớp trong xã hội, việc các doanh nghiệp tự mò mẫm, không có kế hoạch thống nhất chung và phân công phân cấp đầu tư… thì tình trạng trên là một hệ quả tất yếu. Xét về tổng thể, xã hội cũng chịu thiệt thòi vì một lượng lớn của cải vật chất bị tồn đọng, không sinh sôi nảy nở bằng việc đầu tư vào lĩnh vực khác cần thiết hơn.
Trong cơn bĩ cực, các doanh nghiệp đang trông chờ “phép màu” để tháo gỡ nút thắt đang siết chặt vào cổ họ. Tuy nhiên, ngoài một số chính sách hỗ trợ, tháo gỡ cho các doanh nghiệp có thể được ban hành từ Chính phủ hay chính quyền TPHCM, thì những giải pháp từ chính các doanh nghiệp mới là yếu tố quyết định cho hành trình vượt qua cơn khốn quẫn của doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, hướng khả thi nhất, các doanh nghiệp phải điều chỉnh lại kế hoạch xây dựng và giá cả nhà đất, đặc biệt quan tâm đến nhu cầu của người có thu nhập trung bình và thấp – tầng lớp chiếm phần đông trong xã hội. Nếu các doanh nghiệp giải đáp đúng được câu hỏi từ thị trường, nút thắt sẽ được tháo gỡ; doanh nghiệp sẽ giải phóng hàng tồn đọng, kích hoạt thị trường trở lại bình thường.
PHAN LỘC
