Thị trường nhà đất TPHCM đã đóng băng từ mấy năm nay và chưa có dấu hiệu nóng trở lại. Đó là nhận định của hầu hết các chuyên gia và cũng là lời than thở của rất nhiều doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này. Chưa ai thống kê được, cho đến bây giờ, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã “chôn” bao nhiêu ngàn tỷ đồng vào những dự án nhà đất đang bị đóng băng kia. Cà chục ngàn căn hộ chung cư cao cấp – loại nhà một thời lên cơn sốt – nay vẫn chưa có người đến ở; hàng ngàn nền nhà đã được làm hạ tầng, phân lô rồi để cỏ mọc ngút đầu; hàng trăm căn hộ liên kế và nhà mặt phố đã hoàn thiện nhưng vẫn nhuốm màu phong sương, vắng người…
Chưa có ai tuyên bố công khai phá sản, song nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà đất đang rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan. Vốn đầu tư không thể thu hồi và quay vòng, không những không sinh lời mà còn phải chịu lỗ do bán hạ giá hoặc trả lãi ngân hàng. Hàng loạt dự án còn dang dở, doanh nghiệp không dám đầu tư tiếp vì sợ không bán được, nhưng rút ra thì không xong.
Những thiệt hại đó đương nhiên từng doanh nghiệp phải gánh chịu. Tuy nhiên, nếu xét dưới góc độ toàn cục của một nền kinh tế thì sự mất mát thật vô kể. Giá như ngần ấy tỷ đồng được đầu tư đúng mức, hợp lý vào những lĩnh vực khác thì mấy năm qua đã sản sinh ra bao của cải vật chất cho xã hội. Nhưng vì sao các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất TPHCM lại rơi vào thảm cảnh này? Có nhiều lý do được đưa ra giải thích. Song có một vấn đề mà nhiều nhà phân tích kinh tế cùng cho rằng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã xác định không đúng nhu cầu thực về nhà ở của thành phố này.
TPHCM đông dân thật, nếu kể cả người ngoài TPHCM cần có nhà ở thành phố thì số người có nhu cầu ấy lên đến gần chục triệu người. Nhu cầu này rất lớn, vốn đã từng gây áp lực lên chính quyền và các nhà quản lý trong nhiều năm qua, đến mức TPHCM phải đưa thành một chỉ tiêu phấn đấu quan trọng trong kế hoạch phát triển hàng năm của mình.
Lại thêm nữa, 5 năm trở về trước đã từng xảy ra cơn sốt về nhà chung cư và đất nền dự án. Do đó rất nhiều nhà đầu tư đã đổ tiền vào lĩnh vực này.
Tuy nhiên, với khả năng tài chính khác nhau, nhu cầu mua nhà ở của những người dân TPHCM cũng rất khác nhau. Số đông người cần có nhà ở lại là những người nghèo, không có đủ tiền mua những căn nhà hoặc những mảnh đất giá cao ngất mà các doanh nghiệp rao bán. Nhu cầu thực của họ là những căn nhà giá rẻ, nhưng các doanh nghiệp lại không đáp ứng được.
Trong những năm qua, phần lớn doanh nghiệp đã chạy theo một nhu cầu ảo, đó là xây dựng những căn hộ cao cấp, những biệt thự đắt tiền - mà trên thực tế số người cần loại nhà này chiếm phần không lớn trong cư dân TPHCM. Đó là chưa kể đến một số không ít tham gia với mục đích đầu cơ, mua đi bán lại kiếm lời, làm đậm thêm nhu cầu ảo của thị trường này.
Thị trường nhà đất cũng giống như thị trường hàng hóa khác. Nó bị chi phối bởi quy luật giá trị và quy luật cung cầu. Một khi các doanh nghiệp lạc vào ma trận của nó mà không biết đường ra thì tất yếu bế tắc, cụt vốn, phá sản. Tình trạng thị trường nhà đất TPHCM bị đóng băng trong những năm qua cũng bắt nguồn từ nguyên nhân không xác định đúng nhu cầu thực và ảo một thị trường rất hấp dẫn nhưng cũng đầy hiểm họa.
PHAN LỘC
