Tháng 5-2009 tôi có ký hợp đồng (HĐ) mua một căn hộ cao cấp với Công ty TNHH K.A, quận 2 với giá 217.601 USD. Việc thanh toán HĐ được thực hiện theo tiến độ như sau: đợt đặt cọc 10%, 6 đợt đầu mỗi đợt đóng 10%, đợt 7 là 25%, đợt cuối nhận sổ hồng đóng 5%. Tháng 5-2010 chúng tôi đã thanh toán dứt điểm hết đợt 4, đã thanh toán 108.800,5, USD. Sau mỗi lần thanh toán phía Công ty K.A đều có gửi thư xác nhận. Tại thời điểm này phía Công ty K.A đề nghị chuyển giá trị HĐ từ USD sang VNĐ và giá trị HĐ mới do K.A tính toán đưa ra là 4,042 tỷ đồng.
Tuy nhiên, đến đợt 8 thì phía K.A yêu cầu chúng tôi phải đóng 6,07% thì mới được nhận sổ hồng thay vì 5% như đã quy định trong HĐ. Công ty K.A giải thích rằng họ chấp nhận phía chúng tôi đã đóng 50% giá trị căn hộ đến trước thời điểm ký lại HĐ và giá trị HĐ ký lại bằng tổng số tiền VNĐ của 108.800 USD x với tỷ giá tại thời điểm đóng (là 1.977.880.966 đồng) cộng với 108.800 USD x tỷ giá tại thời điểm ký lại là 18.975 đồng/USD. Chúng tôi cho rằng cách tính này vô lý. Đề nghị quý báo tư vấn cho chúng tôi theo quy định của pháp luật, trường hợp của chúng tôi sẽ được giải quyết như thế nào? (N.V.H, quận 2, TPHCM).
° Đây là loại HĐ mẫu. Theo Điều 407 Bộ luật Dân sự: “Trong trường hợp HĐ theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra HĐ theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó. Trong trường hợp HĐ theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra HĐ theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực…”.
Trường hợp của bạn, tranh chấp phát sinh do không có sự thống nhất về số tiền phải thanh toán trong đợt 8 của HĐ. Bạn cho rằng chỉ cần phải thanh toán 5% giá trị căn hộ theo HĐ là đủ 100% để nhận sổ hồng. Còn phía Công ty K.A lại cho rằng bạn phải thanh toán 6,07% giá trị HĐ thì mới đủ 100% giá trị căn hộ. Chúng tôi cho rằng yêu cầu của phía K.A có phần bất hợp lý như sau: (1) HĐ được thanh toán theo tiến độ và trong bảng tiến độ như bạn đã trình bày không thể có con số 6,07%; (2) nếu trước khi ký lại HĐ sang VNĐ mà phía K.A đã chấp nhận rằng bạn đã đóng dứt điểm 50% giá trị căn hộ, cộng thêm phần 45% của ba đợt sau và số tiền thanh toán của từng đợt do phía K.A tính toán và thông báo cho bạn đóng.
Như vậy bạn đã hoàn tất 95% giá trị căn hộ. Bản chất của tranh chấp này là việc quy đổi giá trị căn hộ sang VNĐ. Đáng lẽ phải quy đổi toàn giá trị HĐ sang VNĐ và xác nhận là bạn đã đóng 50% thì K.A lại quy đổi phần đã đóng của bạn sang tiền VNĐ tại từng thời điểm đóng (tỷ giá thấp) và phần 50% chưa đóng với một tỷ giá cao. Do vậy khi cộng dồn tất cả ra tiền VNĐ thì số tiền của hai đợt này là khác nhau và lệch ra 1,07%. Trong khi, số tiền 50% đã thanh toán đã được K.A chấp nhận rồi, nhưng nay lại chuyển đổi lại là không hợp lý.
Như vậy, căn cứ quy định về HĐ mẫu, nếu Công ty K.A không có công văn giải thích rõ công thức tính và việc xác nhận bằng công văn khách hàng đã thanh toán cho mỗi đợt thì K.A phải tự chịu trách nhiệm về phần chênh lệch này. Bởi lẽ ngay tại thời điểm ký lại HĐ phía K.A đã tự nguyện đưa ra giá HĐ mới và không có công văn giải thích gì thêm thì đây có thể coi là một lời đề nghị mới thay thế cho HĐ đang thực hiện (đã huỷ bỏ) nên nó hoàn toàn có giá trị pháp lý ràng buộc với K.A theo K1 Điều 390, K2 Điều 392 Bộ luật Dân sự.
TS NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG (Khoa Luật - ĐH Kinh tế Luật)
