Giải cứu thị trường bất động sản (BĐS), nhiều bộ ngành nghiêng hẳn về phát triển nhà ở xã hội; Bộ Xây dựng soạn dự thảo Nghị định phát triển nhà ở xã hội trình Chính phủ; BIDV sẵn sàng bơm vốn 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội. Ngân hàng Nhà nước “mở cửa” bằng thông điệp sẽ bơm ra thị trường từ 20.000 - 40.000 tỷ đồng cho người mua nhà vay với lãi suất 8%. Bộ Tài chính miễn giảm thuế, tiền sử dụng đất…
Bên cạnh luồng thông tin đồng tình cũng có dư luận nghi ngại tính khả thi của hàng loạt động thái trên. Trong khi đó, một giải pháp mang tính đột phá lại ít đề cập đến: giải chấp - bán đi các nợ xấu BĐS đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng!
Báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước, hiện nợ xấu trong các tổ chức tín dụng là 200.000 tỷ đồng (số tròn), riêng lĩnh vực BĐS có thế chấp chiếm tới 70%, gần 150.000 tỷ đồng. Đây là một khối tài sản khổng lồ, trên 7 tỷ USD! Nôm na, nợ xấu được bảo đảm bằng tài sản BĐS, có thể là đất đai chưa xây dựng, hoặc đang xây dựng, văn phòng cho thuê và nhà ở đã xây dựng xong - nhà phố, chung cư. Đống tài sản đóng băng này bao gồm vốn tự có của chủ đầu tư, vay ngân hàng và có cả tiền mua ứng trước từ khách hàng. Khi BĐS trở thành nợ xấu đồng nghĩa chủ đầu tư bất lực, mất khả năng “chi trả”, quyền định đoạt lúc này nằm trong tay các tổ chức tín dụng. Nhằm xử lý nợ xấu, các tổ chức tín dụng không còn giải pháp nào khác là bán BĐS đang thế chấp để thu tiền về. Với khối tài sản khổng lồ như trên khi tung ra thị trường, muốn bán được ắt phải tụt giá xuống. Thị trường đóng băng khi giá nhà đất quá cao, còn khi bán giá thấp, chắc chắn sẽ có thanh khoản. Thực tế chứng minh, hiện vẫn có nhiều doanh nghiệp, quỹ đầu tư săn lùng BĐS giá rẻ. Giả dụ BĐS khi thế chấp 10 đồng, nay bán đi chỉ còn 5 đồng hoặc 3 đồng, chắc chắn sẽ có người mua. Hay nói cách khác, một căn hộ trước đây bán 1,5 tỷ đồng, nay giá còn 500 triệu đồng thì rõ ràng, người mua dù có mơ cũng không thấy.
Khi giá nhà đã hạ thấp, chỉ cần Ngân hàng Nhà nước kích thêm bằng cách hạ lãi suất sẽ có người mua nhà, thị trường ấm trở lại ngay. Tiếp đó, nhà nước tiến hành xây nhà ở xã hội cũng không muộn, giá đất làm nhà ở xã hội đã rẻ, giá thành căn hộ cũng thấp hơn rất nhiều so với hiện tại. Thế là nhà nước không cần cứu, giá BĐS tự động giảm - hình thành mặt bằng giá mới, hoàn toàn khống chế được con ngựa bất kham mang tên BĐS. Chỉ có làm như vậy mới hy vọng kéo giá đất trở về với thực tế, không còn chuyện khôi hài khi nền kinh tế quá yếu kém mà giá nhà lại cao hàng đầu thế giới.
Mặt khác, đây cũng là cơ hội để làm sạch, mạnh tay xử lý các tổ chức tín dụng cho vay vượt giá trị tài sản. Bởi sau khi bán BĐS mà không giải phóng được nợ xấu, chắc chắn tổ chức tín dụng đó có vấn đề trong việc thẩm định cho vay, để lại gánh nặng nợ xấu cho xã hội. Vừa giải phóng “cục máu đông” BĐS, vừa lập lại trật tự mới, nền nếp của các tổ chức tín dụng.
Tóm lại, đây là giải pháp “bất chiến tự nhiên thành”, nhà nước đứng trước cơ hội ngàn năm có một để xử lý tận gốc căn bệnh nan giải “sốt nóng, sốt lạnh” của BĐS, trả BĐS về với giá trị thật của nó!
Lương Thiện
