Cả nước hiện nay có hơn 13 triệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ – giấy đỏ) nông nghiệp được cấp với diện tích khoảng 7 triệu hecta. Riêng đất ở - nhà ở (giấy hồng) đã cấp gần 12 triệu giấy với diện tích 392.000 hecta, trong đó đất ở đô thị là 2,4 triệu giấy, đất ở nông thôn trên 9 triệu giấy. Nhưng cấp giấy là một chuyện, còn người dân có đủ điều kiện nộp tiền sử dụng đất, nộp các khoản thuế để nhận giấy về hay không lại là chuyện khác.
“Một thương”… giấy đỏ, giấy hồng
Thời gian gần đây đã phát sinh tình trạng “giấy đỏ, giấy hồng chờ người đến nhận” rất lớn, ước chừng khoảng 30% trên số giấy đã cấp! Dư luận cho rằng bất động sản đã có giấy tờ ở nước ta chiếm một tỷ lệ như “phần nổi của tảng băng”, còn số tài sản có nhiều nguồn gốc khác nhau chưa có giấy tờ -“phần chìm của tảng băng”- thì lớn hơn gấp nhiều lần, đã đẩy người dân rơi vào cảnh “ở thì cũng dở, bán không xong” và cũng chưa đủ điều kiện để cầm cố, thế chấp. Còn bất động sản thuộc sở hữu công thì giống như “chùm khế ngọt”, tạo kẽ hở cho nhiều người có cơ hội “trèo hái mỗi ngày”, vì chưa quy kết rõ ràng về trách nhiệm.
Không phải có vì thực dụng hay không mà nhiều phụ nữ đặt tiêu chuẩn đầu tiên với người đàn ông của mình là phải có “giấy đỏ, giấy hồng”. Vì họ biết để có được những tờ giấy này đòi hỏi tính kiên trì, sự nhẫn nhịn, tài tháo vát ở người xin cấp giấy.
Theo niêm yết công khai ở nơi công cộng và trên phương tiện thông tin đại chúng thì thời gian cấp giấy đỏ, giấy hồng hoặc quy trình thu hồi và giao đất dự án chỉ mất từ 15 đến là 60 ngày. Nhưng trong thực tế thì nhanh nhất là 60 ngày còn chậm nhất là… nhiều năm, tùy vào lòng “hảo tâm” của bên cấp và “trọng lượng” của bên xin. Có điều cắc cớ này chính là vì quyền lợi hợp pháp về bất động sản của người dân chưa được công nhận đầy đủ.
Các văn bản quy định lại đang rất phân tán, chồng chéo dẫn đến “điều” này phủ định “khoản” kia. Các nhà kinh tế học gọi những bất cập trong chính sách liên quan đến bất động sản là “bãi lầy pháp lý”. Nó làm cả một hệ thống quản lý Nhà nước sa đà vào xử lý những vụ việc, nhẹ phần tập trung tư duy chiến lược.
Các khảo cứu trên thế giới đã kết luận: Nếu đất và vật kiến trúc trên đất đều được xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng và được trao đổi, mua bán, lưu thông trong khuôn khổ pháp luật với thủ tục nhanh, gọn, minh bạch, thuận lợi cho các bên, thì quốc gia đó phồn vinh, thịnh vượng. |
Ngược lại, những nước chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản rất thấp, hoặc giấy hồng, giấy đỏ còn là nỗi bận tâm, niềm ao ước, sự ám ảnh của người dân, thậm chí còn là tiêu chuẩn hàng đầu của người đàn ông lý tưởng đối với phụ nữ thì đó là những nước kém phát triển. Không tìm biện pháp để sớm khắc phục thì còn nghèo lâu lắm.
“Hai thương”… ký được hợp đồng vốn vay
Người ta “thương” giấy đỏ, giấy hồng vì nó không chỉ giúp an cư mà họ còn hy vọng được lạc nghiệp nhờ những tờ giấy này mang lại. Theo Luật Đất đai 2003, người có GCNQSDĐ được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Vì thế, người ta tin rằng những tờ giấy đỏ, giấy hồng ấy sẽ là những lá bùa khi hữu sự.
Nhưng, nói vậy mà không phải vậy! Bởi lẽ, luật thì như vậy, nhưng văn bản dưới luật thì chưa rõ ràng, dứt khoát cho nên lúc thực thi lại nhập nhằng vì chưa có nghị định hướng dẫn. Vì vậy đã xảy ra nhiều vụ chuyển đổi “ngầm” từ người này qua người kia, ước tính khoảng hơn 50% các giao dịch “nổi”! Đằng sau những lần “giấy trao tay ngầm” này cả một trời hậu quả: Người bán bị ép giá, người mua gặp rủi ro, Nhà nước thất thu thuế, trật tự xã hội bị xáo trộn…
Giấy đỏ, giấy hồng không chỉ để bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà mà còn làm cho bất động sản tăng giá trị, thuận lợi trong giao dịch khi thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ và bảo đảm thanh khoản, giúp tạo vốn cho dân, doanh nghiệp và xã hội… Nếu không, người ta chẳng thèm “mơ” đến nó làm gì!
Nhiều nước trong khu vực đã trở nên giàu có khi xây dựng thành công chính sách tạo ra của cải cho xã hội bằng những nguồn vốn khai thác từ mối quan hệ trên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Ở lãnh thổ Đài Loan (năm 1950) và Trung Quốc (năm 2000), mỗi hecta đất nông nghiệp được đảm bảo cho vay vốn từ 3.775 đến 4.800 USD.
Năm 2005, ước tính 135 triệu hecta đất nông nghiệp tại Trung Quốc đã tạo ra được nguồn vốn lên đến cả tỷ USD (theo Tạp chí Kinh tế quí 1-2006 của Trung Quốc)! Thử làm một bài toán tạo vốn từ 7 triệu hecta đất nông nghiệp đã có giấy đỏ ở nước ta bằng cách đem thế chấp ngân hàng với giá bình quân 20 ngàn đồng/m2, ước tính ta sẽ có một lượng vốn gấp 2 lần GDP của năm 2006 để cung ứng cho thị trường vốn trong nước! Đó là chưa đặt vấn đề với 12 triệu giấy hồng và ¾ “phần chìm của tảng băng bất động sản”.
“Ba thương”… có dự án hay
Hiện nay nước ta đang trong giai đoạn chuyển từ nền kinh tế quy mô nhỏ sang quy mô lớn và hội nhập kinh tế quốc tế. Chính lúc này đã bộc lộ những hạn chế về sử dụng vốn và cách tiếp cận vốn của các loại hình doanh nghiệp: Doanh nghiệp nhà nước có nhiều vốn nhất nhưng hiệu quả đầu tư thấp nhất. Doanh nghiệp nước ngoài chẳng bận tâm gì đến vốn, vì những dự án của họ đã bố trí sẵn vốn đầu tư. Doanh nghiệp trong nước thì đang gặp khủng hoảng về vốn, còn xã hội do thiếu vốn đầu tư nên quy hoạch phát triển đô thị cứ bị “treo”.
Hiện nay nhiều dự án được coi là khả thi nhưng phải xếp lại vì không tiếp cận được vốn. Cũng do thiếu vốn mà đất đai “chết cứng”, không sinh lợi, sức lao động vì thế mà bị kìm hãm kéo theo kinh tế tăng trưởng thấp hơn tiềm năng, tiềm lực. |
Để những dự án hay trở thành hiện thực và để tránh những rủi ro không đáng có cho nền kinh tế thì tất cả sản phẩm bất động sản cần sớm xác lập giấy tờ và nên nhanh chóng xây dựng cơ chế pháp luật bảo hộ việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà từ dân qua dân, từ dân qua doanh nghiệp, từ doanh nghiệp đến hệ thống ngân hàng và từ ngân hàng rót vào những dự án để khơi dậy và làm nảy nở thêm nhiều nguồn lực trong xã hội. Cứ như hiện nay, người dân đành “ôm” mớ bất động sản của mình mà cứ phải nghèo, doanh nghiệp thì nhiều dự án hay cũng thành dở vì thiếu vốn để triển khai. Kinh tế - xã hội cũng vì thế mà phát triển theo tốc độ “chậm dần đều” so với các nước trong khu vực…
Tạ Thị Ngọc Thảo
Giám đốc Công ty TNHH TTNT
