Chuyển đổi công năng cao ốc văn phòng thành căn hộ: Cẩn trọng!

LTS: Trong bối cảnh thị trường văn phòng cho thuê và khách sạn đang ế ẩm, UBND TPHCM vừa chấp thuận chủ trương cho xem xét chuyển công năng một số dự án cao ốc văn phòng, khách sạn sang căn hộ bán, cho thuê. Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM là đơn vị đề xuất chủ trương này cho biết đã lấy ý kiến của Hội đồng quy hoạch - kiến trúc TP và các địa phương liên quan, làm rất kỹ các quy trình. Thực tế, các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, quản lý đô thị và bất động sản vẫn còn có ý kiến khác nhau về biện pháp ứng cứu này và cho rằng cần phải thật cẩn trọng.

• Ông LÂM THIẾU QUÂN, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ CTCP Công nghệ Tiên Phong: Xem xét từng dự án để tránh ảnh hưởng quy hoạch chức năng

Tôi cho rằng việc chuyển công năng một số dự án cao ốc văn phòng thành căn hộ là ý tưởng tốt, cần ủng hộ. Thực tế số lượng cao ốc văn phòng đã và đang xây dựng tại trung tâm TPHCM đã vượt quá nhu cầu trong vòng 5 năm nữa. Việc để các tòa cao ốc vắng người thuê, xuống cấp, dịch vụ kém hoặc xây dựng dở dang là sự tốn kém không chỉ cho nhà đầu tư mà còn lãng phí cho cả xã hội, làm xấu cảnh quan của khu vực trung tâm. Về phương diện giao thông, rõ ràng là khu vực căn hộ tạo ít chuyến đi hơn so với khu vực văn phòng có diện tích tương đương.

Thí dụ một căn hộ 100m² thường chỉ cho một gia đình 4 người, trong khi một văn phòng có diện tích tương tự thường tập trung 15-20 nhân viên, chưa kể số khách vãng lai đến làm việc. Hơn thế nữa, nếu có một số căn hộ ở trung tâm cũng tạo điều kiện cho những người làm việc ở trung tâm đi làm gần hơn, giảm áp lực lên hạ tầng giao thông so với khu vực cao ốc văn phòng. Nếu tất cả các cao ốc trong khu vực trung tâm hiện nay (chưa kể các tòa nhà sắp xây) được cho thuê hết thì tình hình ùn tắc giao thông khi cùng đổ vào khu trung tâm sẽ tệ hơn do thêm rất nhiều chuyến đi từ ngoài vào khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, trong việc chuyển đổi công năng cần phải xem xét cẩn trọng cho từng dự án để tránh ảnh hưởng đến quy hoạch chức năng, gây áp lực lên các hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, công viên. Do vậy, theo tôi, nên ưu tiên chuyển đổi thành các dự án căn hộ cao cấp, căn hộ cho thuê tương xứng với giá trị của đất khu vực trung tâm và nhà nước cũng thu được ngân sách để phát triển các khu ngoại ô. Không nên cho phép chuyển đổi thành các chung cư cấp thấp, có thể tạo những hình ảnh xập xệ làm mất mỹ quan khu trung tâm

• Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC, Phó Giám đốc CTCP Địa ốc Đất Lành: Căn hộ cao cấp cũng đang dư thừa

Theo tôi, TPHCM không nên cho chuyển đổi cao ốc văn phòng thành căn hộ cao cấp vào lúc này vì sẽ gây nhiều bất lợi cho thị trường địa ốc và công tác quản lý đô thị. Việc chuyển đổi này thực chất là biến cao ốc văn phòng cao cấp thành căn hộ cao cấp, qua đó làm gia tăng số căn hộ cao cấp cho thị trường địa ốc, trong khi loại căn hộ này đang dư thừa rất lớn. Giá căn hộ cao cấp hiện nay khoảng từ 3.000 - 5.000 USD/m² và được coi là hàng xa xỉ trên thị trường địa ốc. Nếu tung ra thêm loại căn hộ cao cấp này vô hình trung chúng ta đã làm lợi cho một số nhà đầu tư qua hình thức nâng giá trị và số lượng hàng hóa giá cao. Và không khéo sẽ phát sinh tiêu cực, vì sẽ có nhiều nhà đầu tư đổ xô tìm cách chạy chọt, quan hệ, móc ngoặc với cán bộ có chức có quyền tại các cơ quan chức năng để được chuyển đổi cao ốc văn phòng sang căn hộ cao cấp nhằm kiếm lời, gây nên tình trạng chụp giựt, bát nháo trên thị trường địa ốc hiện đang rất bất ổn.

Nhìn về mặt quản lý đô thị, chúng ta biết từ trước đến nay các cao ốc văn phòng phần lớn được quy hoạch, xây dựng ở trung tâm thành phố. Mật độ dân cư sinh sống ở những khu vực này vốn đã rất cao, sẽ tăng đột biến khi chúng ta gia tăng căn hộ, làm dịch chuyển dân cư không theo quy hoạch đã được định hướng. Chưa kể sẽ còn một loạt vấn đề xã hội khác phát sinh như: quá tải hạ tầng đô thị, phá vỡ quy hoạch phát triển, y tế, giáo dục… Chính vì vậy, theo tôi cần cân nhắc kỹ khi dùng các biện pháp hành chính để tác động vào thị trường địa ốc lúc này.

• KTS NGUYỄN TRƯỜNG LƯU, Ủy viên Thường vụ Hội KTS Việt Nam, Phó Chủ tịch Hội KTS TPHCM: Phải dựa trên cơ sở nghiên cứu khoa học

Trong tất cả các lĩnh vực kinh tế, xã hội... đều có sự phát triển của nó và đôi khi nó cũng bị “bệnh”. Vấn đề là chữa bệnh như thế nào. Cũng như sốt là một phản ứng tự nhiên của cơ thể nhưng sốt có nhiều nguyên nhân, báo hiệu cho một bệnh gì đó, vậy mà nhiều người có thói quen cứ sốt là uống thuốc hạ sốt, lẽ ra cần phải được bác sĩ khám bệnh, chẩn đoán chính xác tìm ra nguyên nhân.

Đầu tư xây dựng cao ốc mang lại lợi nhuận cao nên phát sinh cơn sốt đầu tư xây dựng cao ốc, cơn sốt này nguội thì lại sinh ra cơn sốt khác và chúng ta cứ chữa sốt bằng cách cho uống thuốc hạ nhiệt mà không tìm ra nguyên nhân chính. Cũng như bác sĩ, khi phát hiện được bệnh thì kê toa bốc thuốc, phải cẩn trọng thuốc có khuyến cáo chống chỉ định gì, tác dụng phụ ra sao... Trước tình hình thị trường văn phòng cho thuê và khách sạn bị ế ẩm, “chữa bệnh” theo kiểu cho uống thuốc “chuyển đổi công năng”, vài năm sau, gió đổi chiều, chẳng lẽ lại chuyển đổi lại?

Chuyển đổi công năng cao ốc, đặc biệt ở khu vực trung tâm thành phố phải lường hết các tác động phụ, đảm bảo có đủ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, trong khi hiện trạng khu trung tâm, bài toán về giao thông, trường học vẫn chưa có lời giải. Một vấn đề nữa, hiện nay có rất nhiều cao ốc căn hộ ế ẩm khách mua nên cho chuyển đổi cao ốc văn phòng, khách sạn sang căn hộ bán, cho thuê chưa chắc đã chữa được bệnh.

Nhiều người cho rằng không nên cho chuyển đổi công năng vì ảnh hưởng đến quy hoạch. Theo tôi, không có gì tuyệt đối, cái gì không ổn thì phải điều chỉnh. Nhưng chuyển đổi làm sao phải hợp lý, khoa học, mổ xẻ tận cùng, cái nào nên chuyển đổi, cái nào không, cũng như thuốc chỉ hợp với người này mà không hợp với người khác. Tiêu chí xem xét việc cho chuyển đổi phải dựa trên cơ sở nghiên cứu khoa học, tránh tình trạng giải quyết theo từng dự án. Về lâu dài, theo tôi không nên “chữa bệnh” kiểu như vậy.

Hoài Nam - Vân Anh - Thư Lê Ghi