Liên quan đến việc nhiều chủ đầu tư tại các dự án bất động sản sau khi bán nhà, đất (dưới hình thức hợp đồng góp vốn, nhà hình thành trong tương lai...) đã cầm “sổ đỏ” (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) của dự án đi thế chấp ngân hàng, UBND TPHCM vừa kiến nghị Thủ tướng giao cho Bộ Tư pháp, Ngân hàng Nhà nước phối hợp với các bộ, ngành liên quan hướng dẫn giải quyết cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
Bỗng dưng nhà bị… phát mãi
Tại TPHCM, hàng ngàn trường hợp mua căn hộ, nền đất tại các dự án đang rơi vào tình cảnh “ở trọ nhà mình”, nghĩa là nhà đất của mình và mình vẫn sử dụng nhưng đứng tên người khác, mà cụ thể là tên doanh nghiệp hoặc cá nhân là chủ đầu tư các dự án. Lý do, trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư đã lấy “sổ đỏ” đi thế chấp ngân hàng vay vốn. Mới đây, hàng chục hộ dân tại khu dân cư Lê Minh thuộc phường Tân Thới Nhất (quận 12) phát hoảng, khi đại diện tổ dân phố dẫn đến gần chục người được giới thiệu là người của ngân hàng, tòa án, thi hành án… đến để làm việc… phát mãi các lô đất mà những hộ dân này đã “góp vốn” với chủ đầu tư để xây nhà và sinh sống trên căn nhà này từ nhiều năm nay. Bà Nguyễn Thị Nga, một hộ dân ở đây cho biết, lô đất mà bà xây nhà đã được Công ty Lê Minh giao trong quá trình thực hiện “hợp đồng góp vốn”. Tuy nhiên, bà chỉ được giao đất còn “sổ đỏ” thì công ty vẫn đứng tên với lời hứa, khi nào khách hàng xây nhà xong, công ty sẽ hoàn công và chính thức làm “hợp đồng mua bán” cho khách hàng. Tuy nhiên, công ty chỉ hứa mà không thực hiện. Gần đây trụ sở công ty cũng dời đi đâu không rõ, điện thoại cho lãnh đạo công ty thì không liên lạc được. Theo tài liệu mà chúng tôi có được, hàng chục lô đất tại dự án nói trên đã được Công ty Lê Minh ủy quyền cho một cá nhân thế chấp tại một số chi nhánh thuộc Ngân hàng Agribank. Trong đó, một số hợp đồng tín dụng đã quá hạn mà bên vay không trả được cả vốn và lãi nên ngân hàng đã kiện ra tòa án quận 12 và tòa án đã tuyên phát mãi các tài sản thế chấp.
Hàng chục căn nhà thuộc khu dân cư Lê Minh, chủ đầu tư đã “bán” cho khách hàng nhưng bị ngân hàng phát mãi do nợ quá hạn
Tại nhiều dự án, khách hàng đã hoàn thành các nghĩa vụ với chủ đầu tư và đã nhận bàn giao nhà hoặc căn hộ, nhưng chủ đầu tư đang thế chấp giấy tờ nhà đất, nên khách hàng không thể thực hiện các thủ tục để xác lập quyền sở hữu hợp pháp cho tài sản của mình. Trong báo cáo gửi Thủ tướng, UBND TP cho rằng, cả chủ đầu tư và ngân hàng đều phải có trách nhiệm trong việc người mua nhà bị “treo” giấy hồng do giấy đỏ dự án đang thế chấp. Cụ thể, ngay sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở với người mua, chủ đầu tư phải chủ động liên hệ với ngân hàng nhận thế chấp dự án làm các thủ tục cần thiết để đăng ký rút bớt tài sản thế chấp. Ngân hàng nhận thế chấp dự án cũng phải có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc chủ đầu tư cùng thực hiện, bảo đảm tuân thủ đúng quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, bất lợi thuộc về khách hàng khi họ chỉ có “hợp đồng góp vốn” hay “hợp đồng đầu tư” với chủ đầu tư để nhận nền đất, căn hộ mà những “giao dịch” này chưa được pháp luật thừa nhận.
Báo cáo Thủ tướng vì vướng luật
UBND TP đã có rất nhiều cuộc họp tìm cách giải quyết vấn đề này, nhưng sau đó đều không tìm được lối ra do vướng luật. Theo quan điểm của TP, chủ đầu tư có trách nhiệm trả nợ cho ngân hàng bằng tài sản của mình và ngân hàng khi cho vay phải kiểm soát được việc sử dụng nguồn vốn vay để đảm bảo thu hồi vốn. Không thể để người dân khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư nhưng lại không được quyền sở hữu tài sản của mình.
Các chuyên gia pháp lý cho rằng, để xử lý phải xem cụ thể “cầm cố” cho ngân hàng trước hay “bán” cho khách hàng trước, bởi việc nhận thế chấp tài sản của ngân hàng được pháp luật công nhận. Đại diện Ngân hàng Nhà nước tại TPHCM cho rằng, xử lý vấn đề này là phức tạp, không thể chung chung được, mà phải xem xét từng dự án, chủ đầu tư cụ thể. Giả sử chủ đầu tư đang nợ dự án này mà còn nhiều dự án khác để đảm bảo thì sẽ xem xét giải chấp. Trong trường hợp chủ đầu tư chỉ có một dự án duy nhất đang bị thế chấp thì không thể. Bởi vì nếu giải chấp, dẫn đến không thể thu hồi nợ, thì người duyệt cho vay trước đó có thể bị xử lý hình sự.
Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP cho rằng, hiện nay quy định pháp luật chưa rõ, có kẽ hở. Theo quy định của Luật Dân sự, tài sản thế chấp thì không được đem đi bán, cầm cố. Về phía ngân hàng cũng phải có trách nhiệm trong việc giám sát việc triển khai dự án, tài sản mà mình đã nhận thế chấp. Do đó trong từng trường hợp cụ thể phải xem xét việc nào xảy ra trước, việc nào xảy ra sau. Nếu tài sản đã đem bán cho dân rồi mà còn đem thế chấp ngân hàng, thì phải chuyển vụ việc cho cơ quan điều tra xem xét có hay không hành vi lừa đảo hay lạm dụng chiếm đoạt tài sản. Nhiều ý kiến cho rằng để giải quyết dứt điểm những vướng mắc nói trên là phải giải quyết mối quan hệ tay ba: ngân hàng - chủ đầu tư - người dân. Chính quyền cũng không thể vô can trong chuyện này, bởi dự án khi xây dựng đã được các cơ quan chức năng cho phép. Như vậy người dân tin vào cơ sở pháp lý của Nhà nước thì họ mới mua. Khi xét duyệt dự án, cơ quan chức năng xem xét đủ thứ, bây giờ không thấy trách nhiệm của mình là không được. Những chủ đầu tư sai phạm cần có chế tài mạnh trong quá trình giao đất, cấp phép làm dự án mới.
ĐỖ TRÀ GIANG
