Hệ thống pháp luật bất động sản Việt Nam

Hỗ trợ hay “trói tay” nhà đầu tư?

Hết sốt nóng rồi đóng băng - đó là căn bệnh hết sức bất thường, rất đáng lo ngại của thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian qua. Mới đây, rất nhiều giải pháp được Nhà nước đưa ra nhưng vẫn chưa có hiệu quả vì sao? Dưới góc nhìn của nhà doanh nghiệp đang thực hiện nhiều dự án, ông Lê Chí Hiếu, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức, đã có nhiều cách lý giải qua bài viết gửi đến SGGP.

  • “Mở” trước “trói” sau!

 

Cao ốc Cantavil đang xây dựng tại quận 2 - dự án liên doanh giữa Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức với Tập đoàn Deawon - Hàn Quốc.

Quy trình chưa minh bạch. TPHCM đã áp dụng nhiều quy định thông thoáng, cởi mở cho doanh nghiệp, nhất là cơ chế “một cửa” qua Tổ liên ngành. Việc phối hợp từ các cơ quan chức năng để thẩm định các hồ sơ giao, cho thuê đất trước khi trình UBNDTP quyết định đã rút ngắn thời gian và giảm tối đa sự phiền hà cho người dân và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, xét về thực chất, cơ chế “một cửa” chỉ ở lĩnh vực đơn giản, còn các lĩnh vực đòi hỏi sự giám sát quy phạm cao như đất đai, xây dựng, thiết kế, quy hoạch đô thị… còn rất tù mù. Thời gian giải quyết quá chậm, doanh nghiệp muốn hoàn tất hồ sơ nhanh vẫn phải tự vận động bằng nhiều cách để thông qua hồ sơ ở từng bộ phận nghiệp vụ. Nói chung, ổ khóa trong cơ chế “một cửa” hiện nay thật ra phải có rất nhiều chìa khóa mới mở được.

Thủ tục chuyển nhượng đất còn lùng nhùng. Đối với những hộ dân, việc nhận chuyển nhượng đất nếu có giấy tờ đầy đủ thì được thực hiện đầy đủ các quyền theo Luật Đất đai. Nhưng đối với doanh nghiệp, thì dù đã nhận chuyển nhượng hợp pháp, giấy tờ đầy đủ, vẫn phải thực hiện hồ sơ trình giao đất lại từ đầu.

Mặt khác, ngoài việc chỉ được áp dụng chế độ khấu trừ tiền đền bù (hạn chế diện tích đất ở, không áp dụng đối với đất công trình công cộng), doanh nghiệp vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ thuế đối với diện tích đất đang xin đầu tư ngay cả khi các nghĩa vụ này đã được chủ đất trước đó thực hiện hoàn tất… Rõ ràng, các quy định tương tự nêu trên đã trở thành rào cản vì góp phần làm tăng giá thành đầu tư, không tạo động lực tích cực để khuyến khích nhà đầu tư tham gia phát triển đô thị.

Được huy động vốn, nhưng tước quyền sử dụng. Để có đủ vốn đầu tư cho ngành địa ốc, việc huy động vốn của doanh nghiệp ngoài ý nghĩa thu hút nguồn vốn trong dân rất lớn, còn là hình thức mua trả góp có lợi cho người tiêu dùng. Đây là hành vi hợp pháp, tuy nhiên các quy định khác biệt nhau trong thời gian gần đây đã “giăng” thêm một mạng lưới khác, làm bó tay các nhà đầu tư. Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS cho chủ đầu tư được huy động tiền ứng trước của khách hàng 70%, Nghị định 17/NĐ-CP cho phép chuyển nhượng dự án và phân lô bán nền ở các huyện, nhưng Nghị định 02/NĐ-CP lại nghiêm cấm việc huy động, vốn để xây dựng nhà ở dưới mọi hình thức!

Từ đây nảy sinh tiếp nghịch lý: cơ sở nào để hạn định tỷ lệ huy động vốn của khách hàng? Bởi lẽ trong quan hệ dân sự mua - bán, khách hàng là người quyết định cuối cùng, nếu cảm thấy thích hợp với một món đồ nào đó họ sẽ chấp nhận trả trước 100% để được mua với giá rẻ hơn. Bất hợp lý nữa là các chủ đầu tư phải gửi toàn bộ số vốn huy động được vào ngân hàng. Như vậy được phép huy động vốn, nhưng lại bị tước quyền sử dụng vốn, trong khi chủ đầu tư phải trả lãi cho khách hàng nếu chậm tiến độ?

  • Cần có một “nhạc trưởng”!

Điểm qua vài vướng mắc lớn đủ để thấy môi trường pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS hiện nay còn đầy trở ngại. Để hệ thống pháp quy liên quan đến thị trường BĐS hoàn thiện, thị trường BĐS phát triển vững chắc, cần đạt được một số tiêu chí cơ bản như sau:

Thứ nhất, đảm bảo tính nhất quán của hệ thống pháp luật. Cần có ngay một cơ quan làm “nhạc trưởng” điều khiển đúng theo quan điểm đổi mới, tiếp cận để hội nhập theo thông lệ quốc tế. Tiếp đó, đảm bảo tính thông suốt và minh bạch của hệ thống, hạn chế tối đa sự lạm dụng bằng những quy định chi tiết hướng dẫn sau đó.

Bên cạnh đó, phải xây dựng các công cụ hỗ trợ hiệu quả cho thị trường phát triển một cách linh hoạt nhất - đặc biệt là các thể chế về định giá, môi giới, thế chấp, bảo hiểm, chứng khoán BĐS, ủy nhiệm tài sản, cho thuê tài sản, quản lý chất lượng tài sản, quản lý rủi ro về đầu tư BĐS, giám sát thị trường tài chính, hoạt động ngân hàng.

Cuối cùng, đảm bảo quản lý được giá tài sản (kể cả giá đất) để ngăn ngừa những rủi ro về tài chính làm mất ổn định nền kinh tế. Kiểm soát được tỷ giá hối đoái và lãi suất ở mức vừa phải sẽ kích thích thu hút các nguồn vốn tư nhân đầu tư vào BĐS, thay vì gửi vào ngân hàng.

Các tin, bài viết khác