Thời gian vừa qua, Chính phủ và các bộ, ngành đã triển khai nhiều chính sách và giải pháp nhằm vực dậy thị trường bất động sản (BĐS) của nước ta. Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội nhận được nhiều quan tâm nhất. Tuy nhiên, thị trường nhà ở xã hội hiện nay còn khá nhỏ so với thị trường nhà ở thương mại. Do vậy, khả năng tác động tích cực (nếu có) từ thị trường nhà ở xã hội đến toàn bộ thị trường BĐS là rất hạn chế. Từ thực tế đó, Trung tâm nghiên cứu của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đề xuất Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu và triển khai các giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trong thời gian tới.
Trước hết, cần sớm hoàn thiện và ban hành quy định, quy hoạch, tiêu chuẩn về phát triển nhà ở xã hội nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc đầu tư xây dựng, giao dịch và sử dụng nhà ở xã hội. Cần nghiên cứu để có cơ chế về trình tự thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở xã hội để tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng thương mại trong việc thu hồi nợ. Còn với khách hàng vay vốn để mua nhà ở xã hội, phần lớn là những người có thu nhập thấp và không ổn định, NHNN cần có giải pháp cụ thể tránh để phát sinh nợ xấu. Ở góc độ khác, Chính phủ cần tiếp tục cho phép UBND các tỉnh, thành mua một phần sản phẩm đầu ra của dự án nhà ở xã hội; đồng thời, cần có phương án bảo lãnh vay vốn cho chủ đầu tư và người mua khi vay vốn ngân hàng.
Còn ở lĩnh vực nhà ở thương mại, cần tiếp tục cải thiện hành lang pháp lý theo hướng minh bạch, giảm tối đa chi phí ngầm, giảm thời gian triển khai các thủ tục hành chính khi thực hiện dự án, chi phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở… Bên cạnh đó, công khai, minh bạch trong xây dựng, công bố khung giá tại các khu vực, địa bàn sát với tình hình thị trường nhằm hạn chế việc đẩy giá, đầu cơ; công khai quy hoạch, kiến trúc, tránh trình trạng quy hoạch treo nhiều năm, có các biện pháp mạnh, cơ chế rõ ràng trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án. Với vấn đề tài chính, Chính phủ cần sớm cho phép thành lập công ty tài chính tái cho vay thế chấp nhà ở quốc gia. Đây sẽ là định chế tài chính nhà ở có khả năng tập trung nguồn vốn cho nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, góp phần thực hiện tốt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, đồng thời góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay.
Đối với vấn đề kích cầu nên xem xét mở rộng đối tượng hỗ trợ mua nhà ở theo hướng không phân biệt đối tượng chính sách và ngoài chính sách mà thay thế bằng đối tượng thật sự có nhu cầu nhà ở. Cùng với đó, NHNN nên nghiên cứu không áp dụng hệ số rủi ro 250% đối với cho vay nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và đối với cả nhà ở thương mại khi tính tỷ lệ an toàn vốn để các tổ chức tín dụng có thể mạnh dạn đẩy mạnh cho vay gói hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. NHNN nên bãi bỏ quy định cho vay bất động sản là lĩnh vực không khuyến khích để các tổ chức tín dụng chủ động điều hành chính sách tín dụng phù hợp. Còn để khuyến khích chuyển nhượng BĐS, giải phóng hàng tồn kho nên tính số thuế cá nhân phải nộp bằng thuế suất 1% trên giá trị chuyển nhượng BĐS; miễn thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS lần đầu đối với trường hợp mua, bán lần đầu tiên căn hộ hình thành trong tương lai. Ngoài ra, nên xem xét cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS được nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền sử dụng đất bằng quỹ nhà hoặc nền nhà đối với các dự án đã hoàn thành.
TRƯƠNG MẠNH HOÀI
