"Lật kèo”, một khái niệm thường để chỉ những giao dịch “chợ trời”, nơi mà chữ tín bằng zero, thế nhưng giờ đây đã xảy ra trong lĩnh vực bất động sản - đòi hỏi chữ tín đặt lên hàng đầu! Theo một luật sư, sở dĩ xảy ra tình trạng lật kèo là do hành lang pháp lý không minh bạch.
Hầu như những hợp đồng mua bán nhà sắp xây dựng hiện nay đều là “hợp đồng góp vốn”. Đối với đất nền, những hợp đồng góp vốn làm dự án ra đời sau Chỉ thị 08, tiếp đó là Nghị định 181, việc góp vốn được thừa nhận, là giải pháp huy động vốn duy nhất của doanh nghiệp kinh doanh địa ốc ít vốn. Nhưng nội dung quan trọng nhất của hợp đồng góp vốn lại khác hoàn toàn so với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở.
Chữ “góp vốn” hàm chứa nội dung cùng mục đích “lời ăn lỗ chịu”, có nghĩa nếu quá trình thực hiện dự án xảy ra rủi ro như triển khai chậm bị thu hồi, hoặc làm đền bù giải tỏa không được… thì người góp sẽ cùng chịu chung với chủ đầu tư! Đối với xây nhà chung cư cũng thế: chủ đầu tư chỉ bỏ ra một khoản tiền xây nhà mẫu, sau đó khách hàng xem qua, nếu “ưng bụng” bắt tay ký kết hợp đồng góp vốn xây nhà.
Cả hai trường hợp này đều giống nhau: khách hàng mua nhà trên giấy, chủ đầu tư ứng trước vốn để xây nhà, hay nói cách khác là “mượn đầu heo nấu cháo”!
Mặt khác, trong giao dịch dân sự về nhà đất có hai tình huống ràng buộc: khách hàng đặt tiền cọc, nếu không mua bị mất cọc; chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà, nếu không bán thì bồi thường gấp đôi. Trên thực tế, việc “mua nhà trên giấy” khách hàng thường bị thua thiệt khi chủ đầu tư đưa ra hàng loạt lý do, nào là phải điều chỉnh quy hoạch, sự cố bất khả kháng… vì thế thường giao nhà rất chậm so với điều khoản thể hiện trong hợp đồng.
Ngoài ra, vì các ràng buộc về giao dịch nhà đất chưa chặt chẽ nên các chủ đầu tư soạn các hợp đồng khác nhau, xuất hiện nhiều khái niệm rất lạ tai, khó lường hết như nội dung pháp lý trong đó như “hợp đồng hứa mua, hứa bán”, hoặc “hợp đồng chuyển nhượng vốn góp”, “hợp đồng đặt mua”…
Với những phân tích như trên, rõ ràng chủ đầu tư đơn phương “gây chuyện” chắc chắn phần thiệt sẽ rơi về khách hàng. Đó chính là tình lý do thời gian qua xảy ra nhiều tình trạng “lật kèo”, bởi vì giá nhà đất nhảy vọt gấp nhiều lần, có bồi thường theo hợp đồng thì chủ đầu tư vẫn bộn lời.
Tuy nhiên, thương hiệu của doanh nghiệp chính là uy tín, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản thì chữ tín là số một bởi vì đặc thù ứng tiền trước khác hàng để làm, mà khi lấy chữ tín đánh đố với khách hàng thì hết sức nguy hiểm!
LƯƠNG THIỆN
