Việc rao bán hàng loạt các loại căn hộ nhà cao tầng hiện nay đã làm người có nhu cầu mua thật sự lúng túng. Bởi ít ai có thể hiểu một cách đầy đủ và rõ ràng về kỹ thuật, giá trị, giấy tờ liên quan đến dự án. Từ thực tế triển khai các dự án nhà cao tầng, KS Nguyễn Mạnh Hùng - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH XD Đất Phương Nam đã có một số lưu ý đối với khách hàng.
Cao ốc Parkview ở PMH với thiết kế vườn treo được nhiều người tiêu dùng ưa chuộng. Ảnh: DUY ANH
Kiến trúc, kết cấu, trang bị hệ thống cơ – điện và vật tư – thiết bị nội thất là những nội dung cần phải xem xét cẩn thận. Đầu tiên là phải xem xét mặt bằng căn hộ có đủ chức năng, các phòng có thông thoáng và đủ ánh sáng, phân bố diện tích giữa các phòng có hợp lý, diện tích giao thông thấp và diện tích hữu dụng cao hay không.
Cảnh quan nhìn từ vị trí căn hộ ban ngày và ban đêm sẽ như thế nào, phải có bản vẽ mặt bằng căn hộ có ghi rõ kích thước và cả bản vẽ tổng mặt bằng tòa nhà thì mới đánh giá được. Kết cấu và thi công là một phạm vi khó tiếp cận vì mang tính chuyên môn cao. Vì vậy, cần kiểm tra quy trình tổ chức của chủ đầu tư (thiết kế, thẩm kế, thi công, giám sát), uy tín của các đơn vị thực hiện.
Có thể tham khảo ý kiến chuyên gia. Mức độ cao cấp của tòa nhà tùy thuộc rất nhiều vào mức độ đầu tư cho hệ thống cơ – điện (ME) và nội thất. Hệ thống cơ – điện, phần phức tạp nhất gồm: điện động lực (cả máy phát), cấp thoát nước, PCCC, thông tin liên lạc, thông gió, máy lạnh, thang máy, giám sát an ninh. Chi phí đầu tư cơ – điện có thể biến động từ 30 đến 100 USD/m2 sàn xây dựng hoặc hơn nữa. Có thể đánh giá được phần nào chất lượng vật tư nội thất bằng mắt.
Tuy nhiên trong thực tế, vật tư nội thất rất đa dạng và khó có thể đánh giá chính xác được, vì đối với mỗi sản phẩm của một nhà sản xuất có hàng chục dòng sản phẩm có giá bán cách nhau đến hơn 10 lần. Do vậy, nên yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ mã vật tư, nhà sản xuất và nên đi kiểm tra ngoài thị trường để biết giá trị thực.
Qua nhà mẫu có thể phát hiện được các lỗi trong thiết kế như bố trí diện tích và vị trí giữa các phòng có hợp lý, có hữu dụng không và nhất là biết rõ được chất lượng thực tế của vật tư nội thất. Theo quy định hiện hành, nhà cao tầng có thời gian bảo hành là 24 tháng. Trong thực tế, nếu chất lượng xây dựng kém để xảy ra sự cố thì thường đã phát sinh trong thời gian này. Sự khác biệt về đơn giá bán giữa dự án này với dự án khác phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Do vậy, để biết được giá bán có hợp lý và hiệu quả đầu tư thì có thể dựa vào việc so sánh vị trí, chất lượng công trình, viễn cảnh tương lai…
Trước khi mua cần xem dự án đã được đền bù giải tỏa xong chưa, đã có quyết định giao đất của TP và giấy phép xây dựng hay chưa. Chủ đầu tư vẫn được cấp đủ giấy tờ khi đền bù được 80%, và dự án có thể bị kéo dài do việc đền bù 20% còn lại thường gặp khó khăn. Vị trí, địa điểm: nếu để ở thì phải thuận lợi để đi làm, đi học, đi chợ; nếu đầu tư cho thuê thì phải gần trung tâm TP, các khu công nghiệp; nếu để kinh doanh thì phải dự đoán được viễn cảnh của dự án. Phải quan tâm đến giao thông và môi trường sống trong tương lai như giao thông, cây xanh, sự phát triển các dự án khác...
Một vị trí có nhiều hứa hẹn thì hiệu quả kinh tế sẽ cao. Cần phải biết rõ ai là chủ đầu tư, ai thi công, ai giám sát vì điều này sẽ có ảnh hưởng đến chất lượng và tiến độ công trình. Nếu có nước ngoài tham gia thì sẽ an tâm hơn vì thường họ có năng lực tài chánh và biện pháp quản lý tốt hơn nhưng giá bán thường cao hơn 1,5 đến 2 lần giá trị thực của căn hộ.
ĐỖ TRÀ GIANG (ghi)
