Gần đây, nhiều bạn đọc đề nghị chuyên mục “Luật sư của bạn” có thông tin giải thích về quyền và nghĩa vụ phát sinh khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị. Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn hiện hành đã quy định rõ về vấn đề này.
Luật Xây dựng năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1-1-2015 quy định: Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng (GPXD). GPXD là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Như vậy, trừ những công trình được miễn GPXD, các trường hợp còn lại đều phải xin GPXD. GPXD riêng lẻ tại đô thị được UBND quận - huyện nơi có công trình được xây dựng cấp cho chủ đầu tư. Chỉ khi nào người dân đáp ứng đủ hồ sơ và được cấp GPXD thì công trình mới được xây dựng trên thực tế, nếu không tuân theo thủ tục này thì người dân có thể bị áp dụng biện pháp xử phạt vi phạm hành chính từ 10 triệu đến 15 triệu đồng và bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ việc xây dựng không phép.
Thời hạn khởi công xây dựng công trình chậm nhất là 12 tháng kể từ ngày được cấp GPXD, do vậy, nếu công trình chưa được khởi công, trong thời hạn 30 ngày của tháng cuối cùng được ghi trong GPXD, người dân phải làm thủ tục đề nghị gia hạn GPXD. Mỗi GPXD chỉ được gia hạn một lần, thời gian gia hạn tối đa không quá 6 tháng. Nếu hết thời gian gia hạn, người dân chưa khởi công xây dựng thì phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.
Có bạn đọc hỏi: Trường hợp người dân đã và đang xây dựng công trình nhà ở trên thửa đất hợp pháp của mình theo GPXD, nhưng xây chưa xong trong khi GPXD đã quá thời hạn 12 tháng, liệu có được thế chấp công trình đang xây để vay vốn tại các tổ chức tín dụng? Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định: Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư, được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó. Điều 148 Luật Nhà ở 2014 cũng nêu rõ, với trường hợp này, phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và GPXD (nếu thuộc diện phải có GPXD). Như vậy hoàn toàn có thể thế chấp vay vốn dựa trên sự thỏa thuận của bên đi vay và bên cho vay và công trình đang xây sẽ được thế chấp với tư cách là thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Khi công trình xây dựng hoàn tất, người dân tiến hành thủ tục hoàn công để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận - GCN). Luật Nhà ở hiện hành không quy định về thời hạn phải đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Điều 9 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ: “Trình tự, thủ tục cấp GCN cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai”. Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1-7-2014, tại Điều 95 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; còn đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phụ thuộc vào yêu cầu của chủ sở hữu. Tuy nhiên, một trong các điều kiện để nhà ở tham gia các giao dịch về nhà ở như: mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng quyền sở hữu nhà ở thì phải có GCN, vậy nên việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở là cần thiết để chủ sở hữu có thể thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ về nhà ở theo luật định.
Luật sư NGUYỄN ĐỨC HOÀNG
(Văn phòng luật sư PHANS)
