Siết cho vay bất động sản?

Ngay từ đầu năm 2016, trong buổi làm việc với ngành ngân hàng TPHCM, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Phước Thanh cho biết, định hướng ngành ngân hàng trong năm 2016 tiếp tục đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng nhưng đi đôi với chất lượng và kiểm soát nợ xấu; sẽ kiểm soát chặt tín dụng với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản (BĐS)…

Giảm mạnh giới hạn, nâng hệ số rủi ro

Và mới đây, NHNN lấy ý kiến để hoàn chỉnh dự thảo thông tư sửa đổi Thông tư số 36/2014 (TT36) ban hành ngày 20-11-2014 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Trong đó, một nội dung đáng lưu ý mà dự thảo đưa ra đó là NHNN đã điều chỉnh tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và Ngân hàng Hợp tác xã giảm từ 60% như quy định hiện hành xuống còn 40%; của tổ chức tín dụng phi ngân hàng từ 200% xuống còn 80%. Cùng với đó, NHNN cũng dự kiến nâng hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS lên 250% thay vì mức 150% như hiện nay. Như vậy, với định hướng giảm mạnh giới hạn trên đã xuất hiện sự lo ngại hoạt động cho vay nói chung của các tổ chức tín dụng trong thời gian tới sẽ bị hạn chế; một số lĩnh vực cho vay trung và dài hạn, trong đó đặc biệt là lĩnh vực BĐS (chủ yếu cho vay dài hạn) sẽ bị ảnh hưởng theo.

Liên quan đến dự thảo trên, một vị lãnh đạo NHNN chi nhánh TPHCM cho rằng, hiện NHNN vẫn đang tiếp tục lấy ý kiến để hoàn chỉnh dự thảo. Tuy nhiên, giảm ở tỷ lệ bao nhiêu thì NHNN sẽ suy xét để đảm bảo nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng trong cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối theo lộ trình giảm dần nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản.

Một dự án bất động sản đang triển khai tại quận Bình Thạnh, TPHCM  Ảnh: CAO THĂNG

Phải chăng NHNN có nội dung sửa đổi trên là do thời gian qua các ngân hàng cho vay BĐS quá đà, thiếu kiểm soát nên đã đến lúc “siết” cho vay trở lại để tránh gây bong bóng thị trường? Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM cho biết, tại TPHCM, tỷ lệ vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung và dài hạn trên địa bàn TPHCM chỉ chiếm khoảng 50% - 52% trong tổng dư nợ nên không đáng phải lo ngại. Riêng tín dụng BĐS tại TPHCM trong năm 2015 mặc dù có tăng so với các năm trước nhưng thấp hơn bình quân cả nước và thấp hơn bình quân tổng dư nợ của ngành ngân hàng. Những dự án BĐS lớn trên địa bàn TP của Tập đoàn Vincom, Đại Quang Minh... đều vay Ngân hàng BIDV và Techcombank ở Hà Nội. Cụ thể, trong năm 2015, dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn TP tăng 13,4%, trong khi năm 2014 mức tăng này ở mức 11,2%. Tuy nhiên, mức tăng này thấp hơn mức tăng trưởng bình quân tổng dư nợ trên địa bàn TP là 15,7% và không có dấu hiệu tăng nóng. “Điều này cho thấy công tác thẩm định, quản trị rủi ro đối với việc cho vay BĐS được các ngân hàng rất quan tâm. Theo đó, các ngân hàng chỉ giải ngân các dự án chủ đầu tư có năng lực, có khả năng triển khai dự án để kiểm soát thu hồi vốn cho vay, đảm bảo được rủi ro”, ông Minh nhận định. Nhìn chung, vốn vào BĐS chủ yếu chảy vào phân khúc nhà ở trung bình. Cũng trong xu hướng này, với khoảng 5,5 tỷ USD kiều hối về TPHCM trong năm 2015, kiều hối chảy vào BĐS chiếm 21,7% cũng chủ yếu vào phân khúc xây dựng, sửa chữa, mua nhà tại dự án đang xây dựng dở dang và ở mức giá trung bình.

Chưa biến động

Thực tế cho thấy, nhiều lãnh đạo ngân hàng trên địa bàn TPHCM hiện đang đẩy mạnh cho vay BĐS khẳng định, ngay cả khi ngân hàng điều chỉnh giảm tỷ lệ theo mức trên vẫn không ảnh hưởng đến việc cho vay BĐS của ngân hàng. Ông Nguyễn Trung Thành, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Vietbank cho hay, hiện nay tỷ lệ cho vay BĐS vẫn nằm trong mức cho phép và ngân hàng này chủ yếu cho vay BĐS ở phân khúc cho vay tiêu dùng, tức là những gia đình trẻ, có công ăn việc làm và nguồn trả nợ ổn định; đồng thời vay mua nhà ở phân khúc trung bình nên ngân hàng vẫn tiếp tục duy trì vay BĐS ở phân khúc này và không thay đổi chính sách cũng như lãi suất.

Cao ốc mới tại quận 7 cung ứng nhà ở cho người dân TPHCM Ảnh: CAO THĂNG

Lãnh đạo Ngân hàng HDBank cho biết, cho vay mua nhà là một trong những sản phẩm trọng tâm của ngân hàng này và hiện HDBank đang liên kết cho vay gần 200 dự án BĐS. Tuy nhiên, những dự án được các ngân hàng liên kết để cho vay đều được các ngân hàng “coi giò coi cẳng” chứ không cho vay ồ ạt. Ngân hàng ACB cũng đang dành mức ưu đãi tín dụng lên đến 15.000 tỷ đồng để khách hàng cho vay mua nhà và tiêu dùng linh hoạt. ACB cũng đang liên kết với gần 50 dự án BĐS để cho khách hàng cá nhân vay tại các dự án này. “Hiện cho vay tiêu dùng cá nhân chiếm 49% tổng dư nợ cho vay của ACB, trong đó dư nợ tín dụng BĐS thời gian qua rất tốt nhưng chủ yếu chảy vào các dự án nhà ở từ 1,2 tỷ đồng/căn trở lại; sẽ tiếp tục đẩy mạnh cho vay phân khúc này vì đây là nhu cầu thật của khách hàng. Tuy nhiên, ngân hàng cũng chỉ tập trung cho vay các dự án mà ACB đã chọn lọc để liên kết”, ông Từ Tiến Phát, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng ACB nhấn mạnh.

  Xung quanh việc có hay không một dự án có được đem thế chấp hai lần, tức chủ đầu tư thế chấp dự án, rồi người mua nhà thuộc dự án này cầm căn hộ thế chấp vay để mua nhà hình thành trong tương lai? Ông Nguyễn Hoàng Minh cho biết, không xảy ra tình trạng này. Bởi theo quy định hiện nay, nếu chủ đầu tư đã cầm dự án thế chấp để vay làm dự án, nếu người mua nhà thuộc dự án này muốn thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai này để vay mua nhà thì chủ đầu tư phải giải chấp phần dự án đã vay thì ngân hàng mới cho người mua nhà vay. Trong trường hợp chủ đầu tư cầm dự án vay tại ngân hàng A để làm dự án, người mua nhà cũng thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai tại ngân hàng A này để vay thì ngân hàng sẽ thu tiền của người mua nhà để trừ nợ cho chủ đầu tư.

Ngày 20-2, Hiệp hội BĐS TPHCM có văn bản gửi các cơ quan chức năng nhận định, nếu sửa đổi TT36 theo dự thảo có thể sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi hơn hai năm qua từ đáy sâu khủng hoảng, chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS, và trên thực tế có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị... Hiệp hội kiến nghị hai phương án, trong đó đáng chú ý là chưa sửa đổi TT36, bởi các lý do: Thông tư mới được triển khai thực hiện một năm và đang phát huy tác dụng tích cực đến nền kinh tế và góp phần củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường BĐS, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp nên cần được tiếp tục thực hiện; các chỉ số ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, kiểm soát lạm phát đang được giữ vững; chưa có nguy cơ xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2016 nếu Nhà nước có những biện pháp hiệu quả khi xuất hiện hiện tượng đầu cơ...


HẠNH NHUNG - LƯƠNG THIỆN

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Pha ghi bàn đẳng cấp của Lewandowski

Thụy Điển - Ba Lan 3-2: Lewandowski lập cú đúp đẳng cấp, Đại bàng trắng vẫn phải về nước

Roert Lewandowski đã chơi cực hay, lập “cú đúp”, phá kỷ lục ghi bàn ở VCK Euro dành cho một cầu thủ người Ba Lan. Tuy vậy, thế lực đơn mỏng của anh, không đủ “gánh team” giúp tuyển Ba Lan giành được một kết quả như ý. Thua với tỷ số 2-3, Đại bàng trắng chấp nhận sớm về nước khi chỉ giành vỏn vẹn 1 điểm sau 3 trận đấu ở bảng E.