Bất động sản - Thị trường quyết định

Giới hoạch định chính sách, báo giới và người dân rất quan tâm đến sự nóng lạnh của thị trường bất động sản (TTBĐS). Bởi đơn giản sản phẩm bất động sản chính là nền tảng của nền kinh tế và sự vận hành của nó có vai trò quyết định đối với sự phát triển kinh tế.

Kết cấu hạ tầng phải đi trước

Điều đó gần như đã thành nguyên lý cho mọi nền kinh tế. Không phải ngẫu nhiên kinh tế học cổ điển gọi kinh tế bất động sản là ngành kinh tế xương sống của mọi quốc gia. Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc cũng hay nói câu “Lộ thông – tài thông” là do vậy. Đất đai sẽ gia tăng giá trị nhờ có kết cấu hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật (cầu, đường, điện, nước, thông tin..) và hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, chợ, sân bay, cảng biển...).

Đó cũng chính là nền tảng ban đầu của môi trường kinh doanh, thu hút mời gọi đầu tư. Kết cấu hạ tầng phải luôn luôn đi trước sự phát triển của nền kinh tế, tạo điều kiện cho nền  kinh tế phát triển tăng tốc. Ngược lại, nếu kết cấu hạ tầng đi sau thì chính nó sẽ quay lại kìm hãm sự phát triển.

TTBĐS là thị trường của thị trường. Nó hưng, nền kinh tế thịnh; nó suy, nền kinh tế sụp. Hãy nhìn qua nền kinh tế 14 ngàn tỷ USD của Hoa Kỳ những năm gần đây sẽ rõ sự tương tác này. Các nhà kinh tế hàng đầu đang tìm cách làm “nóng” TTBĐS vì nhận ra: Chính sự èo uột của thị trường này trong những năm vừa qua là nguyên nhân làm “nguội” nền kinh tế Hoa Kỳ. 
 

TTBĐS là “cái trục” của nền kinh tế. Các thị trường tài chính, tiền tệ, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, lao động, thương mại, dịch vụ, đầu tư... xoay chung quanh cái trục TTBĐS. “Trục” mà liêu xiêu thì các thị trường khác khó mà vững chắc.  


Hiện nay ở nước ta nói chung và TPHCM nói riêng, kết cấu hạ tầng đã bắt kịp nền kinh tế chưa? Những gì tôi “thấy” ở nước mình và nước ngoài đã cho tôi một nhận định, chắc là không lầm: Kết cấu hạ tầng của nước ta vừa thiếu vừa yếu, đang kìm hãm nền kinh tế.

Thử hỏi, thu nhập bình quân đầu người chỉ mới 722 USD/người (năm 2006) mà đã kẹt xe, cầu lún, thiếu nước, thiếu điện, nghẽn mạch thông tin, hai ba bệnh nhân nằm chung một giường… Nếu GDP tăng nữa thì sao? Nhưng với kết cấu hạ tầng hiện nay thì GDP khó mà tăng trưởng, nhất là tăng trưởng mạnh theo chuẩn bền vững.

Tôi cũng biết nhiều dự án thuộc loại “lộ thông - tài thông” đang manh nha và sẽ được đẩy nhanh trong thời gian tới. Tuy vậy, là chủ đầu tư trong ngành bất động sản, tôi không thể không lo lắng về một số dự án bất động sản có nguồn vốn từ ngân sách, vốn viện trợ phát triển (ODA - do BĐS là hàng hóa công), hoặc vốn đến từ đầu tư nước ngoài (FDI, BOT). Những nguồn vốn đó là cần nhưng chưa đủ, đó là chưa nói đến hiệu quả đầu tư và giá thành của nó.

Tôi nghĩ, nếu Nhà nước thông qua TTBĐS để thu hút nhiều nguồn đầu tư khác thì sẽ khai thác được mọi nguồn lực tiềm tàng đang còn rất lớn trong xã hội. Chỉ có như thế mới mong kết cấu hạ tầng không những đáp ứng được mà còn là một nhân tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

Phải hiểu nhà đầu tư bằng cái bụng của họ

Minh họa A. Dũng

Những chính sách thu hút, mời gọi đầu tư bất động sản như hiện nay là chưa thỏa đáng, dù rất nhiều dự án bất động sản đã, đang và sẽ triển khai rầm rộ trên khắp đất nước ta.

Nhưng nhiều thì nhiều với ai? So với nước nào? Hay ta lại so với chính ta? Khu công nghiệp Tô Châu (Trung Quốc) quy mô 288km2, trong đó có 72km2 hợp tác với Singapore, khởi công năm 1994, đến năm 2006 đã đưa vào hoạt động và thu được hiệu quả. Phố Đông - Thượng Hải tổng diện tích 522km2 cũng thế.

Còn ta, sau 32 năm thống nhất đất nước, chúng ta đã có dự án nào đạt 10km2? Dự án Phú Mỹ Hưng nếu tính luôn đường Nguyễn Văn Linh cũng chỉ tròn trèm 10km2 nhưng chỉ mới đầu tư giai đoạn một mà đã mất 15 năm. Dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm 7,7km2 đang loay hoay mời gọi đầu tư. Còn những dự án trên giấy, có dự án nào đạt hàng trăm km2 không? Chắc là không!

Với thực trạng kết cấu hạ tầng của nước ta đang quá lạc hậu so với nhiều nước quanh ta và TTBĐS hoạt động còn rất sơ khai, tôi luôn luôn trăn trở: “Người ta làm được còn nước mình, tại sao không?”. Ông bà mình nói “thóc đến đâu bồ câu bâu đến đó”. Nhưng tại sao “thóc” của TTBĐS Việt Nam rải ra mà “bồ câu” ngoại và nội ngần ngại. Tôi tự loay hoay tìm lời giải cho bài toán này bằng cách tìm hiểu nhà đầu tư mong muốn gì. Hiểu bằng cái bụng của nhà đầu tư để tìm câu trả lời.

Có lẽ nên tìm lời giải một cách căn cơ vì đất nước ta đã hội nhập kinh tế thế giới. Bản chất bất động sản là không dịch chuyển. Với nhà đầu tư trong nước và cả nước ngoài đầu tư vào bất động sản nghĩa là “họ trút tiền vào đất để làm ra sản phẩm bất động sản cho xã hội nhưng không thể đem bất động sản về cất trong két sắt” được. Khi đầu tư, nhà đầu tư chưa chắc có lời thì Nhà nước đã có lợi! Vậy, làm sao để moi tiền ra khỏi túi nhà đầu tư?  

Căn bệnh của nền kinh tế hiện nay là TTBĐS đi sau nền kinh tế đã làm thiếu nguồn cung, khủng hoảng nguồn cầu. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến nạn đầu cơ, tham nhũng, độc quyền, làm đẩy giá đất, giá nhà ở nước ta cao nhất nhì khu vực.  

Kiến giải của tôi là: Thúc đẩy TTBĐS đi trước nền kinh tế với nghĩa là khơi nguồn cho nhiều ngành kinh tế khác phát triển. Và muốn cho TTBĐS “đi trước”, thì Nhà nước phải hiểu nhà đầu tư bằng cái bụng của nhà đầu tư, chứ không phải hiểu bằng cái bụng của mình!

 

 Những yếu tố thúc đẩy phát triển TTBĐS

* Nước sở tại phải có một hệ thống pháp luật bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ cho các bên tham gia đầu tư. Mọi người đều bình đẳng trước pháp luật, không có vùng “tối” cho thành phần này, vùng “sáng” cho thành phần kia.

* Những chính sách liên quan đến đầu tư và kinh doanh bất động sản phải rõ ràng, công khai, minh bạch. Nếu có thay đổi để phù hợp với tình hình mới thì phải tạo sự an tâm và giúp nhà đầu tư tiên liệu được. Nếu thay đổi mà có thiệt hại cho họ thì phải có cách đền bù thỏa đáng. Lưu ý đừng để tai tiếng về những chuyện như nhà đầu tư gặp khó khăn khi chuyển lợi nhuận về nước.

* Để tái tạo nguồn vốn từ bất động sản, Nhà nước cần nhìn nhận lại vấn đề sở hữu, trong đó có đất đai. Điều đó giúp cho từng cây cầu, con đường, bệnh viện, trường học, sân bay, cảng... đều có thể định giá, trở thành nguồn vốn mới thông qua các hoạt động sử dụng, trao đổi, mua bán, cầm cố, thế chấp vay vốn ngân hàng.

* Nhà nước tạo cơ chế để các hệ thống quản lý khác, như hệ thống luật pháp, hệ thống tài chính, hệ thống hành chính... cùng hoạt động đồng bộ, hỗ trợ nguồn vốn này lưu thông nhanh trong xã hội thông qua TTBĐS .

Tạ Thị Ngọc Thảo
Giám đốc Công ty TNHH T.T.N.T

Các tin, bài viết khác