Việc tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư chung cư về quyền quản lý quỹ bảo trì và quyền sử dụng công trình công ích ở nhiều chung cư trên địa bàn TPHCM đã xảy ra nhiều năm, tại nhiều chung cư mới, ngày càng căng thẳng quyết liệt. Từ tranh chấp, dẫn đến thưa kiện, thậm chí cũng đã xảy ra xô xát.
Hành chính không xong thì... hành hung
Ở căn hộ chung cư thay cho nhà phố, hộ lẻ, là xu thế chung tại các đô thị hiện đại. Để quản lý, điều chỉnh quan hệ giữa chủ đầu tư và cư dân, từ năm 2008, Bộ Xây dựng đã ra Quyết định 08 về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, quy định về việc sử dụng, quyền sở hữu, việc thành lập ban quản trị, quyền hạn ban quản trị. Mặc dù Quyết định 08 đã có hiệu lực thi hành 8 năm nay, nhưng các vụ tranh chấp, xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn liên tục xảy ra. Theo số liệu từ Sở Xây dựng TPHCM, có đến 58 trong tổng số 1.244 chung cư trên địa bàn đang trong tình trạng có tranh chấp. Nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp là do chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho cư dân và quyền khai thác, sử dụng các công trình phúc lợi bên ngoài căn hộ.
Chung cư Carina Plaza (phường 16, quận 8) xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư chung cư đã lâu nhưng đến nay vẫn chưa giải quyết được
Tranh chấp tại chung cư 584 (phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú), chung cư 4S (phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức), chung cư Era Town (phường Phú Mỹ, quận 7)… là những vụ tranh chấp nổi cộm, đã kéo dài nhiều năm nay. Lúc đầu, cư dân gửi đơn khiếu nại đến các cơ quan chức năng, nhưng không được giải quyết dứt điểm. Bước tiếp theo, cư dân tụ tập, căng biểu ngữ yêu cầu chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm, nghĩa vụ đối với khách hàng mua căn hộ. Mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư không được giải quyết dứt điểm, nên xảy ra xô xát, đánh nhau thay cho đối thoại.
Ông Lâm Đức Khải, chủ đầu tư chung cư Era Town (quận 7), nêu lý do rằng khu chung cư này có trên 3.000 căn hộ với hơn 12.000 cư dân, quỹ bảo trì lên đến trên 50 tỷ đồng, mô hình ban quản trị chung cư không chuyên nghiệp thành lập theo Quyết định 08 sẽ không thể quản lý nổi chung cư lớn này. Do vậy, chủ đầu tư ngại ngần khi giao tiền quỹ bảo trì rất lớn cho những người quản lý tay ngang.
Quy định chưa rõ, chính quyền thiếu quan tâm
Đánh nhau để giành quyền quản lý quỹ bảo trì và quyền sử dụng diện tích công trình công ích là điều không mong muốn của cư dân lẫn chủ đầu tư. Cư dân chỉ muốn an cư và bảo vệ lợi ích chính đáng theo luật pháp quy định. Còn chủ đầu tư không muốn bị tai tiếng khiến ảnh hưởng thương hiệu của mình, nhưng lại không muốn bị giảm sút lợi nhuận. Quỹ bảo trì chung cư lên đến nhiều tỷ đồng, nên chỉ riêng lãi suất phát sinh cũng là nguồn thu lớn, các mặt bằng chung ở chung cư cũng là nguồn thu đẻ ra nhiều tiền. Chủ đầu tư và cư dân chưa tìm được tiếng nói chung, một phần vì sự thiếu thiện chí của chủ đầu tư và còn vì những quy định luật pháp chưa rõ và việc thiếu sự quan tâm giải quyết của chính quyền các cấp.
Quyết định 08 của Bộ Xây dựng có quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, như cơ cấu tổ chức và quản lý sử dụng, quản lý vận hành và bảo trì, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu và người sử dụng, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm... Tuy nhiên, các điều khoản lại không cụ thể rõ ràng, tạo ra kẽ hở pháp luật, dẫn đến tranh chấp. Cụ thể là quy định chưa rõ về chức năng, trách nhiệm của ban chủ nhiệm trong việc quản lý, điều hành quỹ bảo trì, trong khi số tiền quỹ này quá lớn, phải được quản lý sử dụng đúng nguyên tắc tài chính. Bên cạnh đó, các cấp chính quyền chưa thực sự nhận thấy trách nhiệm của mình trong việc thực thi pháp luật, giải quyết mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân. Để cụ thể hóa quy chế quản lý chung cư, UBND TPHCM đã yêu cầu Sở Xây dựng TPHCM chủ trì xây dựng quy chế quản lý chung cư trên địa bàn. Tuy nhiên đã nhiều năm trôi qua, các vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư chung cư ngày càng quyết liệt, thế nhưng vẫn chưa có được bản quy chế này. Chính quyền các quận - huyện cũng chưa thực sự quan tâm giải quyết khiếu nại của người dân. Ông Đỗ Quốc Thắng, từng làm Chủ nhiệm Ban quản trị chung cư 4S, than: “Cư dân muốn Sở Xây dựng và UBND quận Thủ Đức trực tiếp vào cuộc để cùng giải quyết mâu thuẫn, nhưng không được đáp ứng. Sở Xây dựng TPHCM nhiều lần có văn bản về giải quyết tranh chấp ở chung cư 4S, nhưng chính quyền địa phương không giải quyết dứt điểm. Nếu lãnh đạo quận Thủ Đức vào cuộc sớm, thì đã không xảy ra vụ cư dân bị hành hung hồi cuối năm 2015”.
Giải pháp cấp bách hiện nay là phải xử lý nghiêm việc giải quyết tranh chấp ở chung cư bằng vũ lực. Cần sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các cấp. UBND TPHCM cần sớm ban hành quy chế quản lý chung cư trên địa bàn thật cụ thể, rõ ràng.
TRẦN YÊN
