Các chung cư cũ được xây dựng từ nhiều năm qua trên nhiều địa bàn các quận huyện đã xuống cấp nặng, cần phải dỡ bỏ để xây dựng mới. Tuy nhiên, khó khăn thường gặp của các nhà đầu tư là tái bố trí các hộ dân như thế nào? Vì vậy, các quận huyện cho rằng việc kêu gọi đầu tư để cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ rất khó khăn.
Hiệu quả thấp
Trên địa bàn TPHCM có khoảng 170 chung cư xuống cấp và hư hỏng nặng. Phần lớn các chung cư này đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp, tập trung ở các quận nội thành, khu vực trung tâm cần phải cải tạo, sửa chữa nhằm đảm bảo an toàn, điều kiện sống cho các hộ dân. Mặc dù chương trình cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ hư hỏng, xuống cấp đã từng bước cải tạo bộ mặt kiến trúc của TP, người dân tại một số nơi đã có được cuộc sống tốt hơn, nhưng đến nay việc cải tạo và sửa chữa chung cư cũ chưa đạt kết quả như mong muốn.
Trên địa bàn quận 10 hiện còn 25 lô chung cư và 2 khu cư xá Lý Thường Kiệt với hơn 3.700 căn hộ đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. Quận 5 có gần 240 chung cư được xây dựng trước năm 1975, có thời hạn sử dụng từ 40-60 năm. Trong đó, một số chung cư có công năng ban đầu là khách sạn nên không đảm bảo tiện ích sinh hoạt, việc cơi nới rất phổ biến.
Một khu chung cư cũ tại quận 10. Ảnh: KIM NGÂN
Theo Sở Xây dựng TPHCM, việc thực hiện các dự án vẫn còn tập trung ở các sở - ngành TP, chưa phát huy được vai trò quận - huyện trong việc lập quy hoạch xây dựng, kế hoạch di dời, tháo dỡ các chung cư đã hết niên hạn sử dụng, hư hỏng tại các địa phương. Một số quận - huyện chưa chủ động lập (hoặc điều chỉnh) quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 nên các nhà đầu tư chưa có được các thông tin quy hoạch để tham gia thực hiện.
Bên cạnh đó, một số chung cư cũ có vị trí bất lợi, xây dựng xen cài trong các khu dân cư hiện hữu, diện tích đất nhỏ nên việc cải tạo, đầu tư xây dựng lại theo khuôn viên cũ không đạt hiệu quả kinh tế cho nhà đầu tư nên việc kêu gọi các doanh nghiệp tham gia không khả thi. UBND quận 10 cho biết, các chung cư cũ không có hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật như nhà giữ xe, nơi sinh hoạt cộng đồng, trường học, diện tích căn hộ thì quá nhỏ nên khi xây dựng mới theo tiêu chuẩn hiện hành thì căn hộ dôi dư không nhiều nên khi kêu gọi đầu tư không có doanh nghiệp nào tham gia vì không hiệu quả kinh tế.
Ngoài ra, chung cư mới sau khi xây dựng bị khống chế nhiều về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất nên số lượng căn hộ sau khi xây dựng mới không đủ để giải quyết tái định cư và triển khai giải tỏa cuốn chiếu. Điều này cũng gây khó khăn cho quận trong việc xã hội hóa đầu tư. Theo lãnh đạo quận 10, hầu hết các chung cư đầu tư trong giai đoạn này đều do các đơn vị trong quận làm chủ đầu tư, chỉ trừ chung cư Nguyễn Kim được UBNDTP chỉ định chủ đầu tư. Còn UBND quận 5 cũng cho biết, các chung cư trên địa bàn quận được xây dựng trước năm 1975 có mật độ xây dựng cao và hiện đã thay đổi công năng sử dụng nên các hộ có diện tích nhỏ và số hộ ở trong chung cư nhiều, mà đa số người dân có nhu cầu được tái định cư tại chỗ, nên không đủ bố trí tái định cư cho người dân khi triển khai dự án. Đó cũng là lý do gây khó khăn trong việc kêu gọi đầu tư.
Xin cơ chế đặc thù
Theo UBND quận 10, việc di dời, tháo dỡ các chung cư xuống cấp có nguy cơ sụp đổ cao mang tính cấp bách với khối lượng cần phải di dời, giải tỏa khá lớn, quận 10 kiến nghị TP ban hành cơ chế đặc thù đối với các dự án đã xuống cấp nghiêm trọng, ban hành thủ tục đầu tư riêng cho dạng này nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện.
Theo thống kê, trên địa bàn TPHCM có 1.022 chung cư, trong đó có 570 chung cư, nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975. Phần lớn các chung cư đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp tập trung ở các quận nội thành, khu vực trung tâm cần phải cải tạo, sửa chữa nhằm đảm bảo an toàn, điều kiện sống cho các hộ dân. Theo Sở Xây dựng TPHCM, tính đến cuối năm 2010, TP đã cải tạo, sửa chữa, di dời, tháo dỡ và đầu tư xây dựng 62 chung cư (112 lô), trong đó TP đã xây dựng mới 25 chung cư với quy mô 3.384 căn hộ, tương đương khoảng 311.000m² sàn xây dựng, đạt tỷ lệ gần 104% chỉ tiêu thay thế 300.000m² sàn chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp theo Quyết định 114 của UBND TPHCM. |
Nhằm tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện cũng như thu hút đầu tư cho các dự án trên địa bàn quận, lãnh đạo quận 5 kiến nghị TP cho chủ đầu tư vay vốn từ Quỹ Phát triển nhà ở hoặc từ tiền bán nhà xưởng trên địa bàn quận để thực hiện công tác đền bù, hoặc mua nhà phục vụ tái định cư cho các dự án thực sự khó khăn và hiệu quả không cao; xem xét các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc công trình ở mức tối đa cho phép để thu hút nhà đầu tư.
Sở Xây dựng TPHCM đã đề nghị TP giao cho Sở TN-MT TPHCM rà soát, thống kê và lập danh mục quỹ đất công trên địa bàn TP để khu đất nào sử dụng không hiệu quả, sai công năng thì thu hồi ngay nhằm tạo quỹ đất, đầu tư xây dựng quỹ nhà TĐC phục vụ di dời khẩn cấp các hộ dân cư ngụ tại các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, gây nguy hiểm cho tính mạng người sử dụng nhưng không huy động các nhà đầu tư tham gia.
Hiện chính sách về bồi thường, tái định cư đối với chung cư cũ xuống cấp của trung ương và TP còn nhiều bất cập, đặc biệt là đơn giá bồi thường, hỗ trợ và cách thức tính diện tích để bồi thường, hỗ trợ khiến công tác vận động người dân gặp nhiều khó khăn. Do đó, Sở Xây dựng cũng kiến nghị UBND TP đề xuất Chính phủ sớm nghiên cứu, điều chỉnh Nghị quyết 34 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, hư hỏng theo hướng thông thoáng, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư nhằm thu hút các thành phần kinh tế tham gia
MINH HUY
