Có sớm nhất phải đến 7 năm nữa, năm 2022, tuyến metro đầu tiên Bến Thành - Suối Tiên mới đi vào vận hành, nhưng từ 2 năm trước, các dự án chung cư đã bắt đầu bám theo metro để bán nhà…
Bán nhà nhờ metro
Khi đơn vị thi công phong tỏa ngã tư Lê Lợi - Nguyễn Huệ (quận 1) để làm nhà ga tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên, rồi lại tổ chức cho người dân góp ý mẫu tàu điện thì cảm giác hơi nóng metro đã phà sát gáy. Không thể bỏ lỡ cơ hội, các doanh nghiệp bất động sản đã nhảy vào cuộc…
Một số cao ốc đang xây dựng bên metro Bến Thành - Suối. Ảnh: Cao Thăng
Hai năm trước, ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc Thanh Yến Land, đã nhanh nhạy hình thành khát vọng chuỗi căn hộ ăn theo metro, theo hình thức là trực tiếp làm chủ đầu tư hoặc hợp tác với doanh nghiệp khác. Dự án đầu tiên là metro Thủ Đức (gần ngã tư Thủ Đức) với 150 căn đang hoàn thiện, khoảng tháng tư năm sau giao nhà. Dự án kế tiếp là Linh Trung metro với 201 căn hộ cũng xây dựng sắp xong. Nối tiếp thành công, giữa năm nay Thanh Yến Land mở dự án Tham Lương metro với gần 600 căn, đã thi công xong tầng hầm. Hiện tại với quỹ đất đang có hoặc tiếp tục đàm phán, Thanh Yến Land sẽ có gần 10 dự án căn hộ chung cư bám theo metro. “Metro là xu hướng phát triển vận tải công cộng tất yếu của thế giới hiện đại. Do đó chúng tôi chọn thông điệp depot metro, tức là gần như giải quyết toàn bộ việc đi lại của cư dân, từ đi làm, đi học cho đến chợ búa. Cũng chính từ giải pháp này mà các dự án được khách hàng đón nhận rất tốt. Tất nhiên đối tượng mua những dự án này có thu nhập trung bình, giá bán chừng 15 triệu đồng/m2”.
Bên kia cầu Sài Gòn, quận 2, những dãy nhà cao tầng mọc san sát nhau, từ xa nhìn tới như những đồi núi chập chùng, trong đó có khá nhiều chủ đầu tư thành công khi mở dự án ăn theo metro tuyến Bến Thành - Suối Tiên. Có dự án quảng cáo trực diện là chung cư có lối đi thẳng vào nhà ga, như chung cư Thảo Điền. Năm ngoái, sự xuất hiện dự án Masteri Thảo Điền được giới đầu cơ mua đi bán lại xôm tụ, giá chênh lệch xuất hiện. Bởi vì đây là dự án được quảng cáo quy mô lớn hơn 3.000 căn hộ, kết nối với nhà ga metro, đặc biệt là trung tâm thương mại lên tới 120.000m2, coi như là nơi hội tụ gần như tất cả các yếu tố phục vụ cho cuộc sống. Anh Phan Bình mua một căn hộ khoảng 2 tỷ, khá phấn khởi khi giá bán được giới đầu cơ đẩy lên từng ngày. Đang hào hứng thì anh bị sốc, bởi vô tình tìm thấy trên mạng công bố việc điều chỉnh của dự án: điều chỉnh một phần chức năng thương mại, dịch vụ văn phòng tại khu đất 31.072m2 sang chức năng ở, hệ số sử dụng đất tăng từ 0 lên thành 1,37 dành cho chung cư, giảm từ 1,51 xuống còn 0,64 dành cho thương mại, dành cho văn phòng bằng 0. Sau điều chỉnh, diện tích sàn thương mại giảm hơn một nửa so với quy hoạch trước đây; có thêm 1 tòa cao ốc căn hộ nữa. Anh nhận xét, với thông số như trên, phần dành cho thương mại đã bị cắt xén, diện tích ở quá dày, nên quyết định bán căn hộ đã mua. Với số tiền chênh lệch 150 triệu đồng, anh xem như thương vụ tốt sau 8 tháng đầu tư.
Thiếu quy hoạch?
Mặc dù thông tin rầm rộ, nhưng chỉ là sự tự quảng cáo của chủ đầu tư bán chung cư, còn xét trên tổng thể vẫn là manh mún. Tiến sĩ Phạm Thái Sơn, Phó Chủ nhiệm Đề án Phát triển thị trường bất động sản TPHCM giai đoạn 2016 - 2020 định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2030, đã nhận xét toàn thành phố có 1.220 dự án nhà ở nhưng chỉ có 210 dự án trong bán kính phục vụ trực tiếp của hệ thống metro trong tương lai của thành phố - trong vòng bán kính 500m kể từ ga metro. Tỷ lệ này quá thấp, dẫn đến hiệu quả hoạt động không cao của hệ thống metro trong tương lai.
Theo một chuyên gia bất động sản, lẽ ra tại các ga metro phải có tổng thể quy hoạch gồm có khu dân cư, trường học, trung tâm thương mại… tức là quy hoạch tất cả trong một, việc đi lại sẽ giải quyết gần như cơ bản nhu cầu của cư dân. Tuy nhiên, với cách phát triển hiện nay, gần như không có quy hoạch tổng thể khu dân cư phục vụ cho hệ thống metro, mạnh chủ đầu tư nào khoét lõm được khu đất bất kỳ nào đó rồi làm dự án nhà ở. Nhìn chung, với đà phát triển hiện nay sẽ khó có được các khu đô thị hiện đại phát triển lấy metro làm trung tâm, không phát huy hết tính hiệu quả của phương tiện giao thông số một này.
Nhìn chung, việc phát triển các dự án nhà ở “ăn theo” metro nhưng có lẽ mang tính chất quảng cáo để bán nhà hơn là có tiện ích từ metro thật. Theo quy hoạch, hệ thống metro gồm có 6 tuyến, nhưng hiện nay chỉ có tuyến đầu tiên từ Bến Thành đến Suối Tiên đang xây dựng, thông tin mới nhất là lùi đến năm 2022. Các tuyến còn lại chỉ nằm trên giấy, thế nhưng có thể thấy “căn hộ metro” rao bán quảng cáo khắp nơi, hay nói cách khác là “miệt mài chờ metro”. Chẳng hạn, dọc theo tuyến metro Bến Thành - Tham Lương có khu phức hợp Rich Star, Southern Dragon, Melody Residence... Tuyến metro từ đại lộ Nguyễn Văn Linh đến Bến Cát, Thạnh Xuân có dự án Silver Star, Galleria Sunrise Riverview, Dragon Park... Vì vậy, với những dự án nhà ở lấy cớ “ăn theo” metro để tăng giá, khách hàng nên nghiên cứu một cách tổng thể trước khi quyết định mua, tránh tình trạng rơi vào bẫy quảng cáo vô lý!
LƯƠNG THIỆN
