Giá đất cao, đô thị phát triển lộn xộn

Tốc độ phát triển đô thị đã vượt quá khả năng điều hành của chính quyền địa phương. Sự phát triển thiếu lành mạnh của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, vừa là tác nhân vừa là hệ quả của tốc độ đô thị hóa ồ ạt trong nhiều năm qua. Đó cũng là thông điệp được đưa ra tại Hội thảo “Đô thị Việt Nam, thân thiện môi trường, phát triển bền vững” do Bộ Xây dựng tổ chức 7-11 tại Hà Nội nhân ngày Đô thị Việt Nam (8-11).

Theo phân tích của ông Dean A.Cira, Chuyên gia trưởng và Điều phối viên Ban Phát triển đô thị của Ngân hàng thế giới (WB) tại Việt Nam, giá đất do Chính phủ quy định và giá thị trường chênh nhau đến 10 lần là nguyên nhân dẫn đến sự bóp méo và thắt nút cổ chai lớn trên thị trường đất đai. Hệ thống 2 giá này mang lại lợi ích khổng lồ cho các nhà phát triển BĐS, nhà đầu tư và nhà đầu cơ, trong khi thiệt hại thuộc về người sở hữu ban đầu.

Cũng theo đánh giá của WB, BĐS ở Hà Nội và TPHCM có mức giá khá cao so với những thành phố tương đương ở châu Á. Ở vùng ven đô của 2 thành phố, giá xấp xỉ 500 USD/m² nhưng càng gần trung tâm, giá đất nền của Hà Nội lại cao hơn nhiều so với TPHCM, với 7.000 - 8.000 USD/m² ở Hà Nội và khoảng 4.000 USD/m² ở TPHCM.

Một phát hiện thú vị là, đất nền đang thể hiện mức giá cao hơn 1.000 lần so với mức tiền thuê hàng tháng ở cùng địa điểm đó. Nói cách khác, đất nền được định giá ở mức tương đương khoảng 80 năm tiền thuê hàng tháng, đây là mức chênh cao bất thường. Những số liệu do WB thu thập được còn cho thấy, chỉ 5% dân số Hà Nội có đủ khả năng mua BĐS với mức giá bị thổi phồng này.

Ý kiến tại cuộc hội thảo cũng chỉ ra rằng, tác động do sự phát triển thiếu lành mạnh của thị trường BĐS đến phát triển đô thị thấy rõ nhất ở chỗ, nhiều địa phương hiện nay đang có xu hướng xây dựng các đô thị mới chủ yếu là tập trung cho các dự án BĐS cao cấp và mang tính biểu tượng, chứ không dựa trên chiến lược đô thị hòa nhập có tính đến nhu cầu thị trường, chi phí và lợi ích dài hạn.

Thực tế cho thấy, sự gia tăng địa giới hành chính và việc bán đất là một trong những nguồn thu lớn nhất cho các tỉnh, dẫn đến nhiều địa phương có động cơ bán đất và mở rộng đô thị ra khu vực xung quanh ngay cả khi không có nhu cầu rõ ràng.

Bà Phan Thị Mỹ Linh, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, cho rằng: Thời gian qua, có sự phát triển không đồng bộ giữa mở rộng không gian đô thị và chất lượng đô thị. Đó là nguyên nhân dẫn tới hiện tượng ùn tắc giao thông tại các đô thị lớn, tỷ lệ đất giao thông, tỷ lệ dân đô thị được cấp nước sạch; tỷ lệ thoát nước đô thị còn thấp; rác, khí thải, tiếng ồn chưa được xử lý hiệu quả…

Theo bà Phan Thị Mỹ Linh, cần phải có những giải pháp mạnh trong quản lý và phát triển đô thị nhằm khắc phục những bất cập vừa qua. Cụ thể, cần phải thúc đẩy nhanh sự ra đời của Luật Đô thị.

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, tính đến thời điểm này, dự thảo Luật đô thị đã hoàn thiện đề cương chi tiết gồm 8 chương với những nội dung cơ bản về định hướng phát triển đô thị, hình thành phân loại đô thị, đầu tư xây dựng và cải tạo tái thiết đô thị, quản lý khai thác sử dụng không gian đô thị. Trong đó, Luật Đô thị chú trọng nội dung quản lý sử dụng đất đô thị, đất dự trữ cho phát triển đô thị theo phương châm quản lý đất đai không thể tách rời với quản lý xây dựng công trình trong đô thị.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nhấn mạnh, Luật Đô thị sẽ hiệu quả khi nó được xây dựng trên cơ sở đánh giá hiện trạng quản lý đô thị hiện nay. Trong đó, những vấn đề nóng bỏng cần phải được quan tâm đặc biệt là tình trạng lấn chiếm đất công, thị trường BĐS thôn tính các không gian công cộng, xây dựng không phép, trái phép, nhà siêu mỏng, siêu méo…

Các đại biểu tham dự hội thảo đều nhất trí rằng, Luật Đô thị sẽ là giải pháp hữu hiệu nhất để quản lý và phát triển đô thị hiện đại.

Bích Quyên