Bên cạnh sự nhộn nhịp của nhiều dự án bất động sản (BĐS), thị trường BĐS TPHCM còn một góc khuất cũng sôi động không kém, đó là thị trường mua bán những khu dân cư tự phát.
Hoạt động ngầm chiếm ưu thế
Không quảng cáo rầm rộ trên các phương tiện thông tin đại chúng nhưng những khu dân cư tự phát, những lô nền đất được hình thành từ việc tách thửa không đúng quy định… vẫn được tiêu thụ với số lượng lớn. Khi đánh giá về thị trường BĐS, nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường hầu như cũng quên bẵng khu vực buôn bán sôi động này. Thế nhưng, theo Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, Giám đốc Chương trình giảng dạy Fulgright thuộc Đại học Kinh tế TPHCM, người đã bỏ ra nhiều năm nghiên cứu về quá trình phát triển đô thị tại TPHCM, thì số dự án của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thật ra chỉ chiếm hơn 10% thị phần của thị trường nhà ở tại TPHCM. Cung ứng cho phần lớn nhu cầu ở của người dân là những sản phẩm thuộc nhóm… ít được nói đến nêu trên.
Không phải các doanh nghiệp kinh doanh BĐS không thể tăng sản lượng mà đơn giản, sản phẩm của họ vượt quá khả năng mua của đại đa số người dân.
Giá đất nền tại các khu dân cư quy hoạch, vị trí đẹp, giá khá cao so với thu nhập nhiều người dân. Ảnh: Cao Thăng
TPHCM đã nhìn thấy thực tế này và đã có nhiều chương trình phát triển nhà ở giá thành thấp đồng thời với hạn chế việc xây dựng tự phát. Cách đây hơn 3 năm, việc TPHCM cương quyết tháo dỡ hàng trăm ngôi nhà xây dựng không phép ở huyện Bình Chánh, Hóc Môn, quận Tân Phú… là một minh chứng. Tuy nhiên, nỗ lực nêu trên dường như chưa đạt được mục đích mong muốn. Giá nhà đất nói chung ở các dự án phát triển BĐS cơ bản vẫn vượt khả năng mua của đại đa số người dân thành phố. Ngay trong thời điểm hiện nay, mặc dù đã được “kéo” xuống nhiều nhưng giá bán nhà, căn hộ, nền đất của nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn cao gấp 2 - 5 lần giá nhà đất được hình thành và xây dựng tự phát. Nhiều dự án phát triển BĐS ở khu vực Tây Bắc thành phố được đánh giá có giá bán rẻ, song cũng ở tầm 2 - 4,5 triệu đồng/m2. Trong khi giá nhà đất cùng loại, nằm ở vị trí gần đấy nhưng của người dân, bán chỉ khoảng 1 - 2 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện thủ tục đầu tư, tiến hành xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội hoàn chỉnh cho dự án là một trong những nguyên nhân chính đưa đến sự chênh lệch về giá với các khu dân cư tự phát - nơi mà hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội gần như không có.
“Bình thông nhau” và nguy cơ phát triển không bền vững
Chắc chắn, không người dân nào muốn mua nhà, đất ở khu vực thiếu hạ tầng. Thế nhưng, với khả năng tài chính hạn hẹp, họ không có nhiều lựa chọn. Chị Trần Thu Nga sau 15 năm lập gia đình, có hai con nhưng vợ chồng chị vẫn phải ở chung ngôi nhà chỉ khoảng 40m2 với cha mẹ và hai em ở quận 8. Trước Tết Bính Thân 2016, sau nhiều năm tìm mua nhà đất ở các dự án phát triển BĐS, vợ chồng chị đã quyết định mua một ngôi nhà được hình thành từ việc… tách thửa bất hợp pháp ở khu vực 18 thôn vườn trầu thuộc huyện Hóc Môn. Ngôi nhà của chị Trần Thu Nga có chiều rộng 4m, dài 10m và được xây dựng theo kiểu nhà phố “một trệt, một lầu”. Mảnh đất mà ngôi nhà chị tọa lạc vốn là vườn của một người dân ở đây. Chủ vườn bán vườn cho “đầu nậu” thu gom đất. “Đầu nậu” tự tách thành những thửa đất nhỏ, xây nhà và bán. Những ngôi nhà kiểu này hoàn toàn không có giấy phép xây dựng hay bất cứ một thứ giấy tờ hợp lệ nào khác… ngoài tờ giấy “đỏ” chung cho cả khu đất. Người mua nhà chỉ được đầu nậu giao cho bản vẽ thửa đất và một bản… photo giấy đỏ khu đất chung (có công chứng). Biết sẽ gặp nhiều rủi ro với ngôi nhà có kiểu giấy tờ như vậy nhưng chị Trần Thu Nga không có lựa chọn nào khác bởi với 500 triệu đồng, chị không thể mua nhà đất với diện tích tương đương ở các dự án phát triển BĐS. “Tôi biết, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS có chính sách bán nhà, đất trả góp nhưng với tổng lương của hai vợ chồng chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng, lại phải lo cho 2 con ăn học, góp thêm với anh em phụ giúp cha mẹ, chúng tôi không thể cắt bớt khoản nào để trả góp. Chỉ hy vọng, mình mua nhà, đất ở đấy, nhiều người biết, khi cần họ sẽ làm chứng cho mình”, chị Nga nói.
Như đã nói ở trên, TPHCM đã có nhiều nỗ lực trong việc quản lý xây dựng. Thế nhưng, nhu cầu ở là nhu cầu bức thiết của người dân, nhất là khi người Việt luôn có tâm lý “an cư, lạc nghiệp”. Vì vậy, trong khi giá nhà, căn hộ ở các dự án BĐS vẫn còn quá cao, vượt khả năng chi trả, thì người dân bằng mọi cách, thậm chí cả cái cách đầy rủi ro như chị Trần Thu Nga, để tạo lập nhà ở cho mình và gia đình. “Hai mặt của thị trường BĐS tại TPHCM tưởng chừng chẳng dính gì với nhau, thực ra có mối liên hệ hết sức chặt chẽ và luôn “thông nhau” như vậy”, ông Hoàng Minh Trí, Viện phó Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, nhận xét. Theo ông Hoàng Minh Trí, để TPHCM phát triển bền vững, đúng quy hoạch, sử dụng đất một cách hiệu quả, ngành chức năng phải hiểu rõ mối quan hệ này và phải có giải pháp phát triển các dự án BĐS có giá thành phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
| Tiến sĩ Huỳnh Thế Du nhận định, ngoại trừ khu vực trung tâm thành phố và trung tâm nhiều quận, huyện, việc phát triển nhà ở được thực hiện bài bản, đúng quy hoạch, hầu hết các khu dân cư còn lại chủ yếu hình thành theo cách sau: Người dân tự phát mua đất, xây nhà; Nhà nước sau một thời gian thấy dân cư tập trung đông, đã đầu tư xây đường, làm cống thoát nước, dẫn điện, dẫn nước… vào cho dân. Các công trình nhà ở tại TPHCM đa phần có độ nén thấp, chủ yếu là nhà phố, sử dụng đất kém hiệu quả, nhiều khu vực rộng lớn chỉ có hẻm hoặc đường nhỏ chạy ngoằn ngoèo, đô thị phát triển như vết dầu loang, có nguyên nhân chủ yếu từ việc phát triển nhà ở kiểu như vậy. |
NGUYỄN KHOA - LƯƠNG THIỆN
