Hệ thống ngân hàng hiện nay vẫn là kênh phân phối vốn chính cho nền kinh tế nói chung và lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng. Vốn đầu tư của ngành này đã góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, đồng thời giúp cho các doanh nghiệp mở rộng sản xuất kinh doanh bất động sản… Tuy vậy cơ chế vận hành hiện nay vẫn chưa thông suốt, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế.
Giải ngân... không dễ
Theo số liệu báo cáo của 71 tổ chức tín dụng trên địa bàn TPHCM về tình hình cho vay vốn kinh doanh bất động sản đến này 30-4-2005, dư nợ đạt 19.197 tỷ đồng, chiếm 12,7% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế trên địa bàn. Thực tế cho thấy nhu cầu về nhà cửa, đất đai trong dân cư rất cao nhưng để vay được vốn ngân hàng thì họ phải có tài sản thế chấp.
Khách hàng tìm mua nhà tại Trung tâm địa ốc Ngân hàng ACB.
Đối với đại bộ phận dân cư, tài sản có giá trị để thế chấp chính là nhà và đất nhưng việc chứng minh quyền sở hữu nhà hợp pháp, hợp lệ đối với những tài sản này là không đơn giản. Hệ thống ngân hàng cho vay mua nhà ở cho người dân vẫn ở mức độ hạn chế. Đối với các doanh nghiệp đầu tư mua nhà xưởng nhằm mục đích mở rộng sản xuất kinh doanh, di dời, ngân hàng sẵn sàng đầu tư, tuy nhiên dư nợ không cao.
Thực trạng cho vay thế chấp bất động sản trên địa bàn TPHCM nói chung chủ yếu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở… nhưng hệ thống quản lý hành chánh về đất đai còn nhiều bất cập. Việc ban hành và thực thi cơ chế, chính sách, quy định về bất động sản của các cơ quan chức năng chưa rõ ràng làm cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp, những người dân lúng túng, làm cho thị trường bất động sản chững lại.
Sau khi thực hiện Luật đất đai và các Nghị định liên quan có hiệu lực thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất chưa thống nhất do vậy gây khó cho ngân hàng trong việc hoàn tất thủ tục cho vay. Hiện nay những người thu nhập có nhu cầu cao về nhà ở nhưng đều khó tiếp xúc với nguồn vốn vay của ngân hàng.
Nhiều ngân hàng đã kết hợp với chủ đầu tư của dự án cho vay hỗ trợ 70-80% giá trị tài sản (nhà ở, chung cư) trả góp bằng lương trong thời gian từ 10-15 năm. Tuy nhiên, lương của người đi vay thường là thấp, dễ xảy ra rủi ro bất khả kháng nên việc giải ngân cũng hạn chế.
Nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ buộc chủ đầu tư cơ sở hạ tầng và xây nhà xong mới được quyền chuyển nhượng. Vì vậy các chủ đầu tư phải xây dựng dự án hoàn chỉnh nên thường gặp khó khăn về tài chính để hoàn thành dự án, dẫn đến thời gian thu hồi vốn rất chậm và kéo dài.
Một số chủ đầu tư không thực hiện được dự án nên phát sinh nợ tồn đọng, nợ quá hạn. Đối với các dự án xây dựng khu dân cư, thường thì các chủ đầu tư phải đền bù, giải tỏa 80% thì mới có quyết định giao đất. Trong quá trình đền bù, giải toả mặt bằng các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn thường các tổ chức tín dụng không đáp ứng do dự án chưa đủ hồ sơ pháp lý để vay vốn.
Mặt khác, nếu tài trợ vốn cho các dự án trong giai đoạn này thì ngân hàng sẽ đối mặt với những rủi ro cao như thu hồi vốn do việc đền bù giải toả có thể kéo dài hoặc các cơ quan chức năng không ra quyết định giao đất mà thu hồi dự án giao cho doanh nghiệp khác…
Phát triển và kiểm soát thị trường
Những yêu đầu đặt ra cho thị trường bất động sản hiện nay là phải ổn định về quy hoạch, phải được cân đối hài hòa, tránh tình trạng thị trường chỉ chủ yếu hướng vào thành phần có thu nhập khá và cao, tránh tình trạng đầu cơ bất động sản. Để thị trường bất động sản phát triển, vấn đề dặt ra là phải cung ứng vốn cho thị trường bằng nhiều cách khác nhau như phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình địa phương… để tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho việc phát triển thị trường này.
Chính quyền cần thành lập quỹ phát triển nhà ở nhằm giải quyết được nhu cầu thực sự về nhà ở cho người dân, tiếp đến mới là kênh dẫn vốn của ngân hàng. Các ngân hàng thương mại phải tạo vốn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là vốn trung, dài hạn.
Các ngân hàng thương mại trên địa bàn có thể xem xét, cân đối sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn theo Quyết định số 457/2005/QĐ của NHNN Việt Nam, đặc biệt là cho vay các dự án xây cao ốc, văn phòng làm việc, chung cư, nhà ở… (hiện nay các ngân hàng thương mại chỉ sử dụng 20% vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn).
Nhà nước cũng cần có một số giải pháp hỗ trợ cho ngân hàng trong việc cho vay phát triển thị trường bất động sản theo hướng cải tiến thủ tục hành chính về xử lý tài sản đảm bảo, nhất là thủ tục sang tên chủ quyền cho người mua, hợp thức hoá nhà đất nhanh chóng để không vướng trong quá trình đăng ký giao dịch bảo đảm.
Cần tăng cường tính chủ động cho Ngân hàng cũng như sự phối hợp một cách đồng bộ giữa ngân hàng và các cơ quan liên quan trong việc xử lý tài sản thế chấp. Đối với các tài sản phải thi hành án thì cần tiến hành nhanh chóng để ngân hàng thu hồi nợ và tránh được rủi ro về giảm giá và hao mòn tài sản. Nhà nước cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng cho vay các dự án đầu tư bất động sản.
TRẦN NGỌC MINH
(Giám đốc NHNN TPHCM)
