Cơn bão đất công đang càn quét qua TPHCM khiến nhiều cán bộ phải vướng vòng lao lý, nhiều chủ đầu tư phải đối mặt khó khăn. Ở đây chúng tôi không đề cập đến vấn đề tham nhũng, lợi ích nhóm mà chỉ nói về vấn đề pháp luật về đất đai.
TPHCM từng nổi tiếng với việc đi đầu, thí điểm cơ chế chính sách, thoát khỏi khó khăn; trở thành biểu tượng của năng động, sáng tạo, đầu tàu kinh tế cả nước. Nhưng hiện nay, các văn bản pháp luật đã bao quát cơ bản các lĩnh vực, đòi hỏi việc thực thi phải tuân theo luật. Đơn cử, một lĩnh vực hết sức phức tạp là bất động sản, đã chia ra thành rất nhiều luật: Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; dưới đó là hàng loạt Nghị định hướng dẫn ban hành của Chính phủ, xuống tiếp nữa là vô số các thông tư hướng dẫn do các bộ triển khai. Vì vậy, bất cứ một sự “linh động” nào nếu không nằm trong văn bản luật đều dễ dẫn đến hậu quả khó khăn sau này.
Trước đây, nhằm để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, TP đã năng động cho phép tạm nộp tiền sử dụng đất. Việc cho doanh nghiệp “tạm nộp” sẽ giải quyết một số vấn đề liên quan đến xây dựng, đó là được phép xây dựng tầng hầm tòa nhà, rút ngắn rất nhiều thời gian để triển khai dự án.
Về bản chất, điều này là tốt cho việc kinh doanh của doanh nghiệp, rút ngắn thời gian và giảm việc trả lãi. Nhưng khổ nỗi, trong luật quy định lại khác, muốn được cấp phép xây dựng dự án phải có sổ đỏ, đương nhiên được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; (rồi lại xảy ra trường hợp bị lợi dụng, chủ đầu tư xây dựng luôn và bán luôn căn hộ cho khách hàng). Vì trong luật không có khái niệm “tạm nộp”, do đó từ “thiện chí” chủ quan là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp nhưng thực ra lại kéo theo cả một hệ lụy: nếu căng theo luật, việc cho phép xây dựng khi chưa nộp tiền sử dụng đất là sai luật; việc bán nhà cũng sai luật; cán bộ phê duyệt chắc chắn sẽ bị xử lý. Đối với chủ đầu tư đối mặt với rủi ro “phá sản”, vì đã bán nhà cho khách hàng rồi, nên cơ quan nhà nước sẽ căn cứ vào hợp đồng của chủ đầu tư bán cho khách hàng để tính tiền sử dụng đất, chắc chắn dự án đó bị rơi vào thua lỗ!
Một “gót chân Asin” khác là việc giao đất cho doanh nghiệp làm dự án nhà ở. Luật Nhà ở 2014 quy định, lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua “đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, đấu thầu dự án có sử dụng đất”.
Luật đất đai 2013 cũng quy định, “đấu giá quyền sử dụng đất” cho trường hợp xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê… kể cả việc giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân. Rồi đối với đất công, Quyết định 09 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ cũng quy định “việc bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện thông qua hình thức đấu giá…”. Tuy nhiên, không ít tòa nhà văn phòng - chung cư hình thành trên khu đất công trong thời gian qua nhưng không thông qua hình thức đấu giá.
Chắc chắn việc chưa tuân thủ quy định của pháp luật sẽ đem đến một kết quả không tốt. Đó chính là lý do, mới đây tại hội nghị triển khai công tác năm 2019 của UBND TPHCM, bà Phan Thị Thắng, Giám đốc Sở Tài chính TP cho biết, cơ quan này tiến hành rà soát việc sử dụng mặt bằng, nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn TP theo quy định tại Nghị định 167 năm 2017 về việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công. Sở Tài chính đã đề xuất TP hủy bỏ gần 300 quyết định, công văn chỉ định bán các mặt bằng cho tổ chức, cá nhân để tiến hành đưa ra đấu giá theo luật định. Rõ ràng, với ngần ấy văn bản đã có chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt chủ trương đầu tư, nay phải hủy đi là một sự lãng phí ghê gớm, về thời gian, đi lại, họp hành…
Ngay cả trong tình huống dự án được phê duyệt không theo luật định - chỉ định đầu tư, không đấu thầu, đấu giá - có thể triển khai hoàn tất trong giai đoạn này nhưng giai đoạn khác có thể bị “phúc tra”, nếu có sai phạm không thể che mãi được. Thực tế cho thấy, với sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan nhà nước là Kiểm toán Nhà nước, Thanh tra…, hàng loạt dự án, công trình sai phạm nhiều năm trước đây đã bị phanh phui, phơi bày ra ánh sáng. Bởi vì sai phạm về đất đai là dễ phát hiện nhất, cho dù sự việc xảy ra hàng chục năm trước thì vẫn còn “nguyên đai nguyên kiện”, tòa nhà vẫn nằm đấy, hồ sơ còn giữ nguyên trong tủ lưu trữ!
Đến đây, có người cho rằng việc tổ chức bán đấu giá, đấu thầu sẽ làm dự án triển khai chậm, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư? Một lãnh đạo Sở Tài nguyên - Môi trường TP khẳng định, công việc hết sức đơn giản, sẽ rút ngắn thời gian rất nhiều cho doanh nghiệp! Sự công khai, minh bạch sẽ hạn chế thấp nhất tiêu cực, lành mạnh môi trường đầu tư, bộ mặt đô thị sẽ phát triển tốt hơn.
Một góc nhìn khác, những năm thị trường bất động sản cực kỳ sôi động như năm 2017, nguồn thu từ đất là 27.170 tỷ đồng, chiếm 11,75% tổng thu ngân sách; năm 2018, ước thu ngân sách từ đất 22.600 tỷ đồng, chiếm chưa tới 10% tổng thu ngân sách. Như vậy, sòng phẳng mà nói, sự đóng góp từ đất quá nhỏ trong tổng cơ cấu nguồn thu của thành phố, nhưng sai phạm lại rất dễ xảy ra, rất dễ “mất” cán bộ, để lại dư chấn không tốt cho xã hội. Do đó, TP hãy đặt lại góc nhìn từ đất đai một cách tổng thể để có ứng xử đúng đắn, hãy dũng cảm loại bỏ các áp đặt - áp lực, làm theo các quy định chặt chẽ của pháp luật. Đó là chính là sự văn minh, sống làm việc theo pháp luật, cũng là bảo vệ mình, định hướng TP phát triển theo hướng tích cực bền vững hơn theo xu thế lấy chất xám làm nền tảng, thay vì cứ chăm bẵm vào đất, chẳng đóng góp gì mà dễ sơ sẩy, vướng rủi ro!
