Thị trường bất động sản (BĐS) có đóng góp lớn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung, TPHCM nói riêng. Vậy cần tháo gỡ những điểm nghẽn nào để thị trường phát triển ổn định, bền vững và doanh nghiệp, doanh nhân yên tâm kinh doanh cung ứng sản phẩm hữu ích đáp ứng nhu cầu xã hội và đóng góp nhiều hơn nền kinh tế? Phóng viên Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM.
Phát triển tự phát, lệch pha
°PHÓNG VIÊN: Thị trường BĐS nước ta đã hình thành và phát triển mạnh mẽ. Theo ông, hệ thống pháp luật liên quan đã tác động đến sự phát triển của thị trường như thế nào?
°Ông LÊ HOÀNG CHÂU: Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 đã chính danh công nhận thị trường BĐS; trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở. Tiếp theo, Quốc hội đã sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp năm 2014, đã góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS ngày càng tốt hơn. Tuy nhiên nhìn chung, về mặt thể chế vẫn còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần được sửa đổi, bổ sung. Mặt khác, sự hội nhập ngày càng sâu rộng với thế giới, và yêu cầu bức xúc của đất nước, đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật. Chính phủ đang dự thảo “Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về đầu tư, kinh doanh”, dự kiến trình Quốc hội xem xét thông qua vào kỳ họp cuối năm 2016. Phương thức xây dựng một luật để bổ sung, sửa đổi nhiều luật, đã bước đầu tiệm cận cách làm luật phổ biến của các nước, là tu chính, sửa đổi, bổ sung từng điều luật để đáp ứng kịp thời nhu cầu thực tiễn của cuộc sống.
°Ông kỳ vọng gì về việc bổ sung, sửa đổi các luật lần này?
°Hoàn thiện thể chế phải đi đôi với việc đổi mới tư duy, dấy lên khí thế khởi nghiệp như tinh thần nghị quyết của Đảng. Phải triệt để tháo gỡ khó khăn, tạo đột phá để phát triển mạnh mẽ nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường BĐS, giải quyết cho được bài toán nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp trong xã hội; trước hết là người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Hoàn thiện thể chế, phải loại trừ được lợi ích nhóm, hiện tượng “lobby” chính sách, phải khắc phục xu hướng tập trung quyền lực xét duyệt, thẩm định về các bộ, ngành (nguồn gốc đẻ ra cơ chế xin - cho và nhũng nhiễu), đi ngược lại xu thế phân cấp, giao quyền nhiều hơn cho các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương trước đây.
°Bản thân thị trường BĐS của ta cũng có những khuyết tật, phát triển tự phát, lúc quá nóng lúc lại đóng băng kéo dài. Theo ông, đâu là nguyên nhân?
°Tôi cho rằng nguyên nhân chủ yếu do sự không minh bạch của thị trường. Mặt khác, chu kỳ thị trường BĐS nước ta cũng không theo quy luật nào. Thí dụ năm 2015, thị trường BĐS có những chuyển biến rất tích cực sau nhiều năm trì trệ. Nhiều dự án bị trùm mền đã được khởi động trở lại; nhiều dự án mới được đầu tư xây dựng; tính thanh khoản gia tăng ở hầu hết phân khúc, đặc biệt những dự án căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên đến giữa năm 2016 thị trường bắt đầu khó khăn, có sự lệch pha về nguồn cung. Theo số liệu chúng tôi có được, trong giai đoạn 2016-2017 sẽ có thêm khoảng 57.000 sản phẩm ở phân khúc cao cấp được tung ra thị trường; trong khi đó phân khúc nhà giá thấp lại thiếu… Sự can thiệp của Nhà nước thông qua các công cụ đòn bẩy như thuế chống đầu cơ; kiểm soát tín dụng; điều tiết nguồn cung dự án BĐS thông qua các công cụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở… có vai trò rất quan trọng. Vì vậy, có thể nói thị trường “sốt” hay “lạnh” phần lớn do chính sách mà ra. Thí dụ hiện nay tiền sử dụng đất tuy không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí, nhưng lại là khoản thu ngân sách rất lớn, là gánh nặng của doanh nghiệp và người tiêu dùng. Do không minh bạch, nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư, và đã tạo ra cơ chế xin - cho. Phải khắc phục những nhược điểm này để thị trường phát triển ổn định.
Thời gian qua, nhiều dự án nhà ở đã tạo diện mạo mới cho bộ mặt đô thị TPHCM
°Ông đề xuất những giải pháp nào để điều tiết tình trạng lệch pha nhà ở và thị trường BĐS hiện nay, hạn chế các rủi ro về dư cung và nguy cơ bong bóng của thị trường?
°Trong những năm qua, phân khúc nhà bình dân, nhà giá rẻ, nhà cho thuê vẫn đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường. Đây là phân khúc bền vững và có tính thanh khoản cao nhất. Tuy nhiên, có nghịch lý là tỷ suất lợi nhuận ở phân khúc này thấp hơn rất nhiều so với phân khúc cao cấp. Do đó, thời gian qua, đã có những doanh nghiệp chuyển hướng từ phân khúc bình dân sang làm phân khúc cao cấp. Đây cũng là trăn trở của Hiệp hội. Theo tôi, Chính phủ cùng các bộ ngành cần có những giải pháp để tiếp tục khuyến khích doanh nghiệp tập trung vào phân khúc này. Hành động thiết thực nhất là Nhà nước có những biện pháp hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp. Thí dụ, như quy định tại Luật Đất đai về việc đóng tiền sử dụng đất, Nhà nước có thể linh động giảm tiền sử dụng đất hoặc có thể tạm hoãn việc đóng tiền sử dụng đất ở phân khúc giá thấp. Nhà nước cũng nên giảm thuế VAT còn 5% để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà giá thấp.
Ma trận thủ tục, gánh nặng chi phí
°Doanh nghiệp BĐS phàn nàn, đề xuất những gì với hiệp hội. Những vướng mắc tập trung ở đâu?
°Có rất nhiều vướng mắc doanh nghiệp phản ánh, như phải tốn chi phí quá lớn vào công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu tiền sử dụng đất ở các dự án rất cao. Một chi phí khác cũng cao không kém là lãi vay. Giai đoạn 2008-2011, doanh nghiệp phải chịu mức lãi vay trung bình lên đến 20-25%. Vào thời điểm hiện tại, mức lãi trung bình khoảng 11%, trong khi các nước trong khu vực chi phí lãi vay chỉ 3-5%. Một điểm gây ách tắc nghiêm trọng khác là thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài. Thậm chí nhiều dự án thời gian hoàn thành thủ tục kéo dài đến 5 năm. Có nhiều chi phí bất hợp lý khác như đấu nối cấp điện, cấp nước sạch, lắp đặt hệ thống chiếu sáng công cộng, doanh nghiệp phải tự bỏ tiền ra làm, rồi giao lại Nhà nước! Tất cả yếu tố đó đã đẩy giá BĐS ở nước ta lên quá cao so với thu nhập bình quân của xã hội. Khi nào giải quyết được hết những bất cập này mới hy vọng kéo giảm giá BĐS. Khi giá nhà giảm, khả năng tiếp cận của những người có nhu cầu mới tăng lên. Tôi tin lúc đó thị trường sẽ phát triển ổn định, lành mạnh; doanh nghiệp cũng sẽ yên tâm đầu tư, kinh doanh.
°Vậy theo ông những gì là lực cản làm hạn chế phát triển thị trường BĐS?
°Trước nhất, thủ tục hành chính vẫn còn quá phức tạp, nhiêu khê, nhũng nhiễu. Chi phí không chính thức (không giải trình được) của doanh nghiệp BĐS khởi đầu ngay từ công đoạn giải phóng mặt bằng của dự án. Sau đó, việc xin chủ trương đầu tư, thỏa thuận quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, thẩm duyệt thiết kế cơ sở, xin giấy phép xây dựng, xác định giá đất và nộp tiền sử dụng đất, xin giấy chứng nhận công trình đủ điều kiện đưa vào sử dụng, thông báo cho Sở Xây dựng tối thiểu 15 ngày trước khi mở bán nhà của dự án... là một ma trận thủ tục chủ đầu tư dự án BĐS phải gánh chịu, bị hành hạ và mất vài năm mới thực hiện đầy đủ. Các thủ tục rối rắm này làm hạn chế sự sáng tạo, năng động của chủ đầu tư, làm đọng vốn, tăng nợ xấu và làm giảm đi, thậm chí mất cơ hội kinh doanh. Gần như các doanh nghiệp BĐS phải mất đến 50% quỹ thời gian và năng lực chỉ để phục vụ, tuân thủ các thủ tục hành chính, chỉ còn 50% lo cho dự án.
°Xây dựng TPHCM ngày càng khang trang hơn, to đẹp hơn là ý nguyện của lãnh đạo và người dân TP; đặc biệt chỉnh trang những khu đô thị cũ, di dời nhà trên kênh rạch có vai trò không nhỏ của doanh nghiệp BĐS. Theo ông, cần cơ chế gì để làm được việc này?
°Các cơ quan chức năng phải đồng hành chia sẻ với cộng đồng doanh nghiệp theo tinh thần tuân thủ pháp luật nhưng thực hiện thủ tục nhanh gọn, hiệu quả. Về cơ chế chọn chủ đầu tư để đẩy nhanh chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, chúng tôi kiến nghị TP đề nghị Chính phủ ủy quyền cho UBND TP xem xét, quyết định lựa chọn nhà đầu tư, thay vì từng dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định. Trong hơn 20 năm qua, các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong nước là lực lượng nòng cốt, chủ công trong hoạt động chỉnh trang và phát triển đô thị, góp phần tạo nên diện mạo mới TPHCM hôm nay, đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu nhà ở các tầng lớp nhân dân. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đã đăng ký tham gia thực hiện Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị của TP, như các công ty Vingroup, Đầu tư Hạ tầng và Nhà ở Sài Gòn (đang nghiên cứu dự án chỉnh trang bờ Nam kênh Đôi - kênh Tẻ), Đức Khải (dự án chung cư Ngô Gia Tự), Novaland (dự án chung cư Nguyễn Thiện Thuật). Đến nay đã có hơn 30 công ty xin đầu tư xây dựng các chung cư cũ hư hỏng nặng trên địa bàn quận 1. Đây là tín hiệu tốt cần được phát huy, tạo điều kiện tốt nhất để các đơn vị thực hiện dự án.
| |
Đỗ Trà Giang
