Chiều 25-11, với đa số ĐBQH tán thành, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi.
Quy định rõ việc cưỡng chế thu hồi nhà công vụ
Với Luật Nhà ở (sửa đổi), đáng chú ý là việc công nhận quyền sở hữu nhà ở. Để bảo đảm quyền của chủ sở hữu nhà ở và các bên có liên quan, luật đã chỉnh sửa theo hướng làm rõ quyền sở hữu nhà ở đã được xác lập trước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; đồng thời bổ sung quy định cụ thể trách nhiệm của các bên trong thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán. Về tính hợp pháp của nhà ở, điều kiện quan trọng để được công nhận quyền sở hữu về nhà ở là phải có nhà ở hợp pháp theo các hình thức mà pháp luật quy định. Do đó, những trường hợp có nhà ở nhưng không tuân thủ điều kiện và hình thức theo quy định của pháp luật thì không đủ điều kiện để Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, báo cáo chỉnh lý về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Chủ nhiệm Ủy ban pháp luật của Quốc hội Phan Trung Lý trình bày cho biết, quyền sở hữu nhà ở được xác lập trong các giao dịch về nhà ở kể từ khi các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng (bên mua đã thanh toán đủ tiền và bên bán đã bàn giao nhà), không phụ thuộc vào thủ tục hành chính đăng ký quyền sở hữu; thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm xác lập quyền sở hữu theo pháp luật dân sự. Bởi vì, việc đăng ký quyền sở hữu thực chất là nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước chứ không phải chỉ khi được Nhà nước ghi nhận thì mới phát sinh quyền sở hữu. Luật sửa đổi lần này quy định rõ về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhằm bảo đảm cho chủ sở hữu thực hiện đầy đủ các quyền của mình; đồng thời hạn chế được rủi ro khi tham gia giao dịch về nhà ở.
Về nhà ở công vụ, Luật Nhà ở đã sửa theo hướng: Nếu là cán bộ, công chức ở trung ương thì giữ chức vụ từ cấp thứ trưởng và tương đương trở lên, nếu ở địa phương thì từ cấp chủ tịch huyện, giám đốc sở và tương đương trở lên nhưng vẫn phải đáp ứng điều kiện là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi đến công tác và một số điều kiện khác theo quy định. Đối với các đối tượng cán bộ, công chức khác nếu được điều động, luân chuyển đến công tác tại các vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế, xã hội đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo như giáo viên, bác sĩ thì mới được bố trí thuê nhà ở công vụ. Ngoài ra, luật quy định rõ hơn cơ quan chịu trách nhiệm quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quy định cụ thể trách nhiệm và thời hạn thực hiện việc cưỡng chế thu hồi nhà ở công vụ.
Thêm chính sách bảo vệ người mua, thuê mua nhà
Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi được Quốc hội thông qua quy định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng. Trường hợp Nhà nước có các quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Theo đó, trường hợp BĐS là tài sản công đưa vào kinh doanh và những BĐS mà Nhà nước có chính sách ưu đãi, hỗ trợ thì phải thực hiện bán, cho thuê theo giá do Nhà nước quy định.
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng thì luật không quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất. Bởi theo quy định hiện hành (Luật Đất đai và Luật Nhà ở) thì việc đăng ký quyền sử dụng đất là bắt buộc, còn việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không bắt buộc và được thực hiện theo nhu cầu của chủ sở hữu. Quyền sở hữu được xác lập sau khi hoàn thành hợp đồng mua bán, không lệ thuộc vào thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước.
Về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư không được tự ý điều chỉnh quy hoạch của dự án. Quy hoạch của dự án chỉ được điều chỉnh khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Về việc bán, cho thuê, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, để tăng cường thêm các biện pháp bảo vệ người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật bổ sung quy định bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.
Ngoài ra, luật đã có nhiều quy định để bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như: chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà ở đúng tiến độ đã cam kết theo hợp đồng, chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong móng của công trình và phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra đủ điều kiện của nhà ở được phép bán, cho thuê mua.
PHAN THẢO
