Bài 1: Nhiều tín hiệu vui
Tái định cư (TĐC) là chương trình lớn của TPHCM được thực hiện trong nhiều năm qua. Cho đến nay, với rất nhiều nỗ lực, thành phố đã có những khu TĐC đồng bộ, căn hộ khang trang với hạ tầng xã hội đầy đủ. Bên cạnh đó, một số khu TĐC theo chuẩn quốc tế, được so sánh tương đương với khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng… cũng đang hình thành, hứa hẹn ngày một nhiều khu TĐC chất lượng. Đó là những tín hiệu vui cho người dân ở những khu vực phải giải tỏa để thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị.
Các chung cư phục vụ tái định cư được xây dựng tại khu An Phú - An Khánh, quận 2 TPHCM. Ảnh: CAO THĂNG
Những điểm sáng
Theo chủ trương của TP, công tác di dời và TĐC các hộ dân thuộc khu vực di dời, giải tỏa phải đảm bảo “nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Mặc dù chưa nhiều, nhưng một bộ phận người dân đã được chăm lo đời sống tốt hơn sau TĐC, điển hình là người dân thuộc dự án chỉnh trang rạch Uï Cây quận 8 đã có cuộc sống tốt hơn tại nơi ở mới.
Một trong những nguyên nhân người dân phấn khởi khi được TĐC tại chung cư Tân Mỹ quận 7 là chung cư nằm ngay trung tâm quận 7, sát khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
Chị Hồ Thị Bông (lô A 6- 20) ở chung cư Tân Mỹ quận 7, cho biết gia đình 3 người của chị đã dọn về đây ở khoảng nửa năm. Do hành nghề xe ôm và làm giấy tờ cho người ta nên ban đầu đến chỗ ở mới cũng chưa quen nhưng hiện cuộc sống đã ổn định. “Nhà cửa khang trang, tươm tất hơn nhiều chứ không chắp và như chỗ ở trước đây. Riêng môi trường sống cũng tốt hơn rất nhiều, không phải nghe mùi hôi thối bốc lên từ các dòng kênh đen và đặc biệt không phải lo ngập”- chị Bông vui vẻ cho biết.
Người dân ở rạch Ụ Cây quận 8 có cuộc sống tốt hơn tại chung cư Phú Mỹ, quận 7. Ảnh: HUY ANH
Một số hộ dân có nhân khẩu đông (7 - 9 người) sống tại đây hơi chật chội nhưng cũng đã được ổn định cuộc sống, vì sau khi chuyển qua nơi ở mới, được chính quyền địa phương hỗ trợ nhập hộ khẩu nên việc học hành của con em cũng không gặp trở ngại.
“Mặc dù có chật chội so với trước đây nhưng chúng tôi hít thở được không khí trong lành, đặc biệt bên dưới chung cư có khuôn viên cho các cháu vui chơi, chợ cũng gần nên chúng tôi cũng gặp nhiều thuận tiện trong sinh hoạt”- bà Huỳnh Thị Ớt (lô A7 -12) bày tỏ.
Chung cư H3 tại quận 4 cũng là một trong những “điểm sáng” đảm bảo chất lượng sống cho người dân tốt hơn sau giải tỏa. Bị giải tỏa thuộc dự án Công viên hồ Khánh Hội phường 5 quận 4, nhưng bác Lâm rất hài lòng với căn hộ 56m² tuy có đến 6 nhân khẩu tại chung cư này.
“Diện tích căn hộ chưa thể khẳng định được cuộc sống tốt mà môi trường sống trong lành, cảnh quan mới quan trọng”- bác Lâm bộc bạch. Niềm vui của những người lớn tuổi và trẻ em trong chung cư này là hàng ngày được tập thể dục, hít thở không khí trong lành và vui chơi tại tiểu công viên ngay trên tầng lầu của chung cư.
Căn hộ cao cấp
* Chương trình xây dựng 12.500 căn hộ TĐC tại Khu Đô thị mới Thủ Thiêm nhằm TĐC tại chỗ cho các hộ dân thuộc 5 phường trung tâm của khu đô thị này. Dự án bao gồm 3 khu: khu 30,2 ha Bình Khánh (4.216 căn); khu 38,4 ha Bình Khánh (6.220 căn); khu 17,3 ha An Phú- Bình Khánh (1.844 căn). Dự kiến cuối tháng 12-2010, 512 căn hộ đầu tiên của Chương trình thuộc khu 17,3 ha sẽ được bàn giao. |
Trước đây, ngoài những thiếu thốn về hạ tầng kỹ thuật, các khu TĐC thường không xây dựng đầy đủ các công trình hạ tầng xã hội như trường học, bệnh xá, khu vui chơi, công viên… khiến người dân bỏ nơi ở mới để tìm đến những nơi khác hoặc quay lại những chỗ cũ. Bên cạnh đó, chất lượng các căn hộ chung cư cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho người dân nghe đến các dự án TĐC đều ngán ngẩm.
Thấu hiểu được điều đó, lãnh đạo Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc cho rằng, người dân khi bị di dời để đến nơi khác ở đã là rất thiệt thòi. Chính vì thế, nơi ở mới cần phải tốt hơn mà còn phải đẹp mới xứng đáng với sự hy sinh của người dân. Hơn nữa, nếu căn hộ TĐC không đạt chất lượng người dân sẽ bán để đi nơi khác.
Là doanh nghiệp (DN) tiên phong xây dựng căn hộ TĐC chất lượng tốt và thiết kế khá cao cấp thuộc dự án 12.500 căn hộ TĐC tại Thủ Thiêm, đầu tháng 9, Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc đã ra mắt căn hộ mẫu của dự án 1.844 căn (thuộc dự án 17,3 ha An Phú-Bình Khánh quận 2). Các loại vật liệu xây dựng căn hộ đã được chủ đầu tư cam kết với cơ quan chức năng. Khi nhận nhà nếu vật liệu không đúng như cam kết, người dân có quyền khiếu nại.
Cũng theo chủ đầu tư, căn hộ mẫu này vẫn đang nhận được sự góp ý của người dân và chính quyền để tiếp tục được hoàn thiện. Khu TĐC 38,4ha phường Bình Khánh quận 2 mặc dù mới đang trong giai đoạn ép cọc nhưng Công ty Tamouh Investments (Các Tiểu vương quốc Arập thống nhất) cũng đã ra mắt nhà mẫu và phát biểu trước lãnh đạo TP là chất lượng căn hộ ngang bằng với căn hộ Sky Garden của khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.
Cũng nhằm xóa bỏ rào cản tâm lý ngán ngại ở các khu TĐC, mới đây, Công ty cổ phần Đức Khải cũng tham gia chương trình Nhà ở TĐC của TP và xây dựng khu dân cư TĐC Phú Mỹ - một mô hình khu TĐC kiểu mẫu và điển hình của cả nước- với đầy đủ các điều kiện sinh hoạt, vui chơi giải trí theo tiêu chuẩn quốc tế.
Không chỉ quan tâm đến chất lượng căn hộ, DN này cũng đang gấp rút thực hiện cùng lúc các công trình công cộng và các công trình phụ trợ của dự án. Được khởi công từ tháng 1-2010, nhưng đến nay, DN đã đưa vào sử dụng một trường trung học (giai đoạn 1) để phục vụ trước cho người dân xung quanh, dự kiến giai đoạn II của trường sẽ hoàn tất đưa vào sử dụng vào quý I-2011.
Theo chủ đầu tư, khi bàn giao dự án TĐC này vào cuối quý II-2012, DN cũng sẽ giao luôn các công trình như: trường tiểu học và mầm non; nhà văn hóa cộng đồng, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, dịch vụ y tế… cho TP để đưa vào sử dụng cùng lúc.
Bài 2: Xã hội hóa đầu tư
Qua thống kê, nhu cầu tái định cư (TĐC) của các hộ dân bị ảnh hưởng từ các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội giai đoạn 2006-2010 trên địa bàn TPHCM rất lớn, gồm 521 dự án với 67.543 hộ dân bị ảnh hưởng toàn bộ. Trong lúc các chính sách của nhà nước vẫn chưa ban hành kịp với yêu cầu thực tế, thời gian qua, TP đã có nhiều cơ chế nhằm chủ động tạo ra quỹ nhà, đất phục vụ kịp thời nhu cầu TĐC với số lượng lớn.
- Bị động quỹ nhà
Theo Sở Xây dựng TPHCM, từ khi thực hiện đến nay, Chương trình 30.000 căn hộ TĐC theo Nghị quyết ĐH Đảng bộ TPHCM lần thứ VIII được chuẩn bị đầu tư để triển khai 132 dự án, với 33.568 căn hộ, nền đất. Như vậy, lũy kế từ năm 2006 đến nay, chương trình đã hoàn thành và bàn giao đưa vào sử dụng 88 dự án với trên 16.000 căn hộ, nền đất với tổng giá trị 6.386 tỷ đồng, còn 42 dự án đang triển khai đầu tư xây dựng quy mô 17.240 căn hộ, nền đất. Hiện các quận-huyện đã bố trí đưa vào sử dụng quỹ nhà TĐC với trên 9.000 căn hộ và nền đất, còn lại trên 7.000 căn và nền đã có kế hoạch cân đối cho từng dự án. Tuy doanh nghiệp (DN) đăng ký tham gia chương trình nhiều nhưng số lượng DN bán sản phẩm cho TP rất hạn chế.
Trước đây, TP cho phép tạm ứng vốn ngân sách để mua quỹ nhà TĐC. Nhưng từ tháng 3-2009, TP đã ngưng thực hiện chủ trương này, thay vào đó yêu cầu sử dụng vốn bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án để mua nhà TĐC. Vấn đề là, chủ trương này khiến chủ đầu tư không thể chủ động trong việc chuẩn bị trước quỹ nhà để phục vụ TĐC cho các dự án trọng điểm hiện tại cũng như tương lai. Do vậy, nhiều dự án đã có chủ trương xây dựng quỹ nhà TĐC phải tạm dừng do không được tạm ứng vốn từ ngân sách mà phải chờ dự án bồi thường được duyệt và được bố trí vốn.
Cũng do thiếu vốn, chủ đầu tư nhiều dự án đang triển khai tại quận 7, 8, Bình Thạnh, Bình Tân xin chuyển mục tiêu dự án hoặc tìm cách bán một số căn hộ, nền đất để thu hồi vốn. Ngoài ra, do quá trình khảo sát nhu cầu TĐC chưa chặt chẽ nên một số quận, huyện rơi vào tình trạng thiếu tiền chi trả cho người dân không có nhu cầu TĐC vì tiền đã ứng ra để mua quỹ nhà, cụ thể là dự án Xa lộ Hà Nội tại quận 2...
Chung cư TĐC Phạm Viết Chánh (Q.Bình Thạnh, TPHCM). Ảnh: HUY ANH
Theo nhận định của Đoàn Công tác liên ngành kiểm tra các khu TĐC, nếu chưa giải quyết được nguồn vốn ngân sách thanh toán mua quỹ nhà cho Chương trình 30.000 căn hộ chung cư TĐC của TP thì quỹ nhà sẽ thiếu so với kế hoạch, đặc biệt là các dự án trọng điểm và phát sinh khiếu kiện kéo dài. Hơn nữa, thực tế nhu cầu cần nhà ở TĐC tại các quận-huyện rất cấp thiết, nếu không có chủ trương và biện pháp phù hợp thì tình hình tạm cư dài hạn sẽ tiếp tục diễn ra với số lượng lớn. Do đó, các quận - huyện đã kiến nghị cho tạm ứng vốn từ ngân sách hoặc trích từ nguồn thu bán nhà, đất TĐC để tiếp tục đầu tư và xây dựng quỹ nhà vì chủ trương đã có, nếu không xúc tiến tạm ứng và đặt cọc thì các chủ đầu tư sẽ bán ra ngoài, kế hoạch bố trí TĐC cho các dự án trọng điểm sẽ bị động.
Hiện TP đang có tình trạng thiếu quỹ nhà ở địa phương này, dư ở địa phương khác nhưng không thể điều chuyển do khác biệt về vị trí và giá thành căn hộ, nền đất. Việc dự báo nhu cầu quỹ nhà TĐC trong những năm tiếp theo, đa số các quận - huyện chỉ liệt kê danh mục, chưa xác định cụ thể thời gian cần quỹ nhà theo từng năm, kế hoạch thực hiện, triển khai công tác điều tra khảo sát hiện trạng, lập dự án bồi thường, kêu gọi đầu tư… Do đó, khi triển khai đi vào cụ thể thì quỹ nhà TĐC luôn thiếu cục bộ trong thời gian ngắn và dư trong thời gian dài. Danh mục dự án có đủ, thậm chí dư quỹ nhà nhưng tiến độ triển khai không theo kịp tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Đổi đất lấy căn hộ
Để khuyến khích nhà đầu tư xây dựng và mua lại quỹ nhà từ các DN, thời gian qua TP đã đưa ra nhiều chính sách như: hỗ trợ vốn vay không tính lãi, đầu tư xây dựng dự án nhà ở hỗn hợp lấy kinh doanh bù đắp cho phần TĐC… TP cũng đã chủ động tạo ra được số lượng quỹ nhà đất cho nhu cầu TĐC. Đặc biệt là với phương thức “đổi đất lấy căn hộ, nền đất”, mô hình xã hội hóa đầu tư quỹ nhà TĐC bằng nguồn vốn của DN, sau đó nhà nước hoán đổi vị trí đất khác để DN kinh doanh, thu hồi vốn.
Cụ thể, Chương trình 12.500 căn hộ TĐC tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang thực hiện theo phương thức này và được TP đánh giá là chương trình TĐC đầu tiên có chất lượng căn hộ hoàn thiện tương đương với căn hộ cao cấp nhằm đảm bảo phục vụ tốt nhu cầu của người dân. Quỹ nhà được đầu tư với quy mô lớn và tập trung thành từng khu nên TP có điều kiện kêu gọi đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội hoàn chỉnh, đáp ứng tối đa nhu cầu sinh hoạt của người dân.
Theo Tổ Công tác thực hiện chương trình, các dự án TĐC được xã hội hóa, TP chưa phải chi bất cứ khoản tiền nào từ ngân sách nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn tích cực triển khai dự án. Ông Nguyễn Thành Lập, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc cho biết, là DN tham gia chương trình nhà ở của TP, công ty thấy có khá nhiều thuận lợi cho việc đầu tư theo phương thức này. Ngoài việc được vay vốn ưu đãi, công ty cũng được hỗ trợ thủ tục vay để làm dự án nên đỡ mất thời gian rất nhiều. Ngoài ra, giá trị căn hộ được tính theo giá thị trường để hoán đổi đất nên cũng rất thuận lợi. “Chính việc xã hội hóa đầu tư nhà ở TĐC không chỉ tạo quỹ nhà cho TP mà còn tạo ra những khu TĐC chất lượng hơn”- ông Lập nói.
Ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đức Khải, chủ một dự án TĐC tại quận 7 thực hiện theo phương thức này cho biết, khi tham gia Chương trình TĐC, công ty được miễn tiền sử dụng đất, miễn thuế nhập khẩu vật tư, thiết bị… Chính vì thế DN đã thực hiện việc nhập khẩu miễn thuế đối với những vật tư, thiết bị, máy móc trong nước chưa sản xuất; nhập khẩu nguyên liệu về tự sản xuất để thay thế một số thiết bị, máy móc nhập khẩu… nhằm giảm được chi phí và tăng chất lượng căn hộ TĐC.
Ban Chỉ đạo TĐC TPHCM cho biết, hiện phương thức này được rất nhiều quận-huyện hưởng ứng. Tuy nhiên, các dự án TĐC đạt chất lượng vẫn còn ít vì vị trí đất hoán đổi chưa hấp dẫn nên chưa thu hút được nhà đầu tư. Bên cạnh đó, cần phải có những nhà đầu tư có tiềm lực vì khi tham gia các DN phải ứng tiền ra làm các dự án tái định cư trước. Do đó, theo Ban Chỉ đạo, cần phải hoàn thiện cơ chế “đổi đất lấy căn hộ” dưới hình thức DN bỏ vốn đầu tư quỹ nhà theo yêu cầu của TP và nhận lại được quỹ đất đai với giá trị tương ứng để khuyến khích hơn nữa sự tham gia của nhà đầu tư
Bài 3: Mua bán suất tái định cư, bao giờ chấm dứt?
Cùng với quá trình phát triển của TPHCM, nhu cầu đầu tư, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xã hội càng lớn nên việc phải di dời một bộ phận lớn người dân trong 5-10 năm tới là điều khó tránh khỏi. Do đó, cần có một kế hoạch toàn diện hơn về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư, đặc biệt là các dự án trọng điểm của TP.
Nhu cầu tái định cư lớn
Theo thống kê ban đầu của đoàn công tác liên ngành, đến năm 2015, TP thực hiện 498 dự án, 120.000 hộ dân bị ảnh hưởng. Trong đó có 191 dự án đang triển khai dở dang trong giai đoạn 2006 - 2010 chuyển sang với số hộ dân có nhu cầu tái định cư là 38.246 hộ, 307 dự án mới với tổng số hộ bị ảnh hưởng khoảng 77.706 và có hơn một nửa số hộ này có nhu cầu được bố trí tái định cư.
Như vậy, giai đoạn 2011 - 2015 dự kiến có hơn 83.000 hộ có nhu cầu tái định cư. Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện dự án thường gặp nhiều khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, lập dự án, nguồn vốn đầu tư… do đó, trong 5 năm tới, chỉ có thể bố trí tái định cư khoảng 35.000 - 40.000 căn hộ, nền đất.
Các quận - huyện kiến nghị cho các trường hợp mua nhà tái định cư trả góp 10 năm nhưng hoàn cảnh thật sự khó khăn được xem xét giải quyết kéo dài thời gian trả góp trong 20 năm hoặc chuyển sang chế độ thuê nhà. |
Nhằm đảm bảo nhu cầu tái định cư các dự án công ích trên địa bàn TP trong thời gian tới, TP sẽ tập trung đầu tư các dự án tái định cư với quy mô lớn ở các quận ven để chuẩn bị quỹ nhà trong giai đoạn phát triển sắp tới. Đặc biệt là các dự án trọng điểm như di dời nhà trên kênh rạch, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Khu đô thị cảng Hiệp Phước, dự án nâng cấp đô thị…
Theo Sở Xây dựng, để chủ động tạo quỹ nhà, TP nên có quy chế huy động các nguồn vốn đầu tư hoặc mua lại từ DN. Nếu chỉ sử dụng tiền bồi thường của dự án nào để tạo quỹ nhà, đất cho dự án đó thì không thể chủ động được và chắc chắn sẽ xuất hiện tình trạng tạm cư với quy mô lớn. Từ đó, sở kiến nghị sử dụng ngân sách cân đối cho việc đầu tư xây dựng hoặc mua lại quỹ nhà của DN trong kế hoạch 5 năm và phân bổ trong kế hoạch hàng năm.
Quỹ đất do nhà nước quản lý phải được đưa vào khai thác theo đúng chương trình nhà ở của TP. Theo đó, nếu ngân sách đủ tiền thì trực tiếp đầu tư, nếu không cân đối được cần kêu gọi đầu tư dưới hình thức “ăn chia sản phẩm” theo cơ chế đấu thầu.
Ngoài ra, sở cũng kiến nghị quy hoạch chung TP nên xác định những dự án lớn xung quanh TP (quận 9, quận 12, huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh) khi giao đất nhất thiết phải dành quỹ đất thực hiện chương trình nhà ở của TP, đặc biệt nhà tái định cư.
Một khu tái định cư tại quận 2. Ảnh: HUY ANH
Cần giải pháp căn cơ
Do số hộ dân bị ảnh hưởng trong các dự án khá lớn, Sở Xây dựng TPHCM đã đề nghị các cơ quan chức năng cần tổ chức điều tra xã hội học, khảo sát tình trạng dân cư, nhà ở, điều kiện sống cũng như nguyện vọng của người tái định cư để xây dựng chỗ ở mới phù hợp.
Theo kết quả kiểm tra nhà tái định cư tại 21 quận huyện (trừ huyện Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ), việc mua bán, sang nhượng suất tái định cư diễn biến khá phức tạp, với số lượng lớn.
Tại 16 quận, huyện đã có báo cáo (trừ quận 1, 7, 9, Bình Tân và huyện Nhà Bè) cho thấy trong tổng số gần 19.900 trường hợp đã bố trí có hơn 2.600 trường hợp có dấu hiệu mua, bán suất tái định cư, nhiều nhất ở quận 2, 8, 11, Bình Thạnh... Chung cư có số lượng bán suất tái định cư nhiều nhất là chung cư B27 quận 2 (trên 70%), chung cư Cây Mai quận 11 (trên 50%), chung cư Phạm Viết Chánh, Ngô Tất Tố quận Bình Thạnh (trên 60%)…
Nguyên nhân của việc sang nhượng suất tái định cư do các dự án chưa có sẵn căn hộ, nền đất để bố trí trong khi người dân muốn có nơi ở ngay. Mặt khác, do giá chuyển nhượng suất tái định cư trên thị trường cao hơn giá bán của nhà nước nên người dân muốn bán suất tái định cư để hưởng chênh lệch, một số nơi tái định cư chưa có đường sá, trường học, chợ...
Theo nhận định của Sở Xây dựng TP, thông thường việc bồi thường tập trung vào giá trị nhà, đất và những thiệt hại vật chất khác nhưng nhiều vấn đề khác của người dân vẫn chưa được tính một cách đầy đủ. Đó là chỗ ở mới xa nơi làm việc, xa trường học…
Qua khảo sát thực tế tại các khu tái định cư cho thấy, khi bố trí nhà, đất tái định cư gần nơi ở cũ, tỷ lệ sang nhượng rất thấp. Do vậy từng quận - huyện cần tổng hợp rà soát lại quỹ đất trên địa bàn để dành quỹ đất xây dựng chung cư tái định cư của địa phương.
Chính việc chuyển nhượng suất tái định cư này đã tác động trực tiếp lên chính sách tái định cư đang thực hiện. Một số đối tượng thu gom suất tái định cư được hưởng lợi, trong khi người dân tái định cư lại không được hưởng từ chính sách hỗ trợ của nhà nước.
Nhằm chấn chỉnh tình trạng sang nhượng suất tái định cư và công khai mua bán dưới sự quản lý của nhà nước, hiện Sở Xây dựng TP được giao dự thảo quy định về trình tự, thủ tục, điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng suất tái định cư trên địa bàn TP. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp nhất thời, vì vấn đề ở chỗ phải tìm được một cơ chế căn cơ hơn, làm sao để người đăng ký mua nhà, đất tái định cư là những người có nhu cầu thật sự.
Các trường hợp sau khi giải tỏa cần hỗ trợ và tạo điều kiện để có cuộc sống tốt hơn có thể được mua nhà trả góp dài hạn hơn, được thuê nhà nếu không đủ điều kiện mua… chứ không phải “bao cấp” qua giá bán. Chỉ khi nào giải quyết rốt ráo vấn đề trên thì chính sách tái định cư mới được thực hiện đúng đối tượng.
