Đất đai và thị trường bất động sản - Nhà nước vừa quản lý vừa là nhà đầu tư

Tại hội thảo Chính sách đất đai và thị trường bất động sản (BĐS) do Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) tổ chức tại TPHCM ngày 25-9, các đại biểu cho rằng, phát triển thị trường BĐS tùy thuộc vào nhiều yếu tố. Thời gian qua, do các chính sách về đất đai còn nhiều bất cập, chưa thống nhất khiến thị trường này chưa thể phát triển minh bạch và ổn định.

20 năm - 3 cơn “sốt giá”

Tại hội thảo, ông Đào Anh Kiệt, Giám đốc Sở TN-MT TPHCM cho biết, trong gần 20 năm qua, thị trường BĐS TP đã trải qua 3 “cơn sốt” giá nhà đất (1991 - 1992, 2001 - 2002 và cuối 2007 đầu 2008). Sau mỗi “cơn sốt”, thị trường BĐS lại tái lập mặt bằng giá mới, gây ra những tác động tiêu cực đến xã hội như đẩy chi phí mặt bằng đất đai lên cao, gây khó khăn trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa; người dân lao động khó có cơ hội mua được đất vì giá đất tăng cao so với thu nhập.

Theo ông Đào Anh Kiệt, một số bất cập về chính sách đã gây ảnh hưởng đến thị trường BĐS thời gian qua là do những quy định pháp luật về đất đai thay đổi liên tục, chưa đáp ứng được quá trình phát triển của thị trường. Thủ tục hành chính có cải tiến nhưng vẫn còn phức tạp. Phương thức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất chưa hiệu quả...

Nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS tại TP cũng đã nêu lên những bất cập trong chính sách đã khiến cho thị trường BĐS ngưng trệ. Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức cho biết, hiện nay quy định về việc nộp tiền sử dụng đất chưa công bằng. Các công ty liên doanh có nhu cầu thuê đất để đầu tư xây dựng nhà cho thuê bị bắt buộc phải đóng tiền sử dụng đất một lần. Như vậy, DN phải bỏ ra số vốn quá lớn so với suất đầu tư nên không làm nổi.

Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Phát triển nhà Bình Dân dẫn chứng về bất cập của Nghị định 69: “Dự án của tôi nếu bán hết được 70 tỷ đồng, trong khi đó tiền sử dụng đất lên đến 57 tỷ đồng. Đó là chưa kể tôi phải vay mượn khoảng 30 - 40 tỷ đồng”.

Nhà nước là “bà đỡ” của thị trường

Khái quát về chính sách pháp luật đất đai liên quan đến thị trường BĐS, ông Lê Thanh Khuyến, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN-MT) cho rằng, sau 3 lần sửa đổi, Luật Đất đai năm 2003 đã làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn lực rất lớn của đất nước, tạo đà cho sự phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, ông Lê Thanh Khuyến cũng thừa nhận rằng còn khá nhiều những tồn tại, bất cập cần phải nghiên cứu, thảo luận để làm rõ hơn về quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS.

Theo TS Trần Kim Chung, Trưởng ban Chính sách đầu tư thuộc Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, trong quá trình phát triển thị trường BĐS, vai trò của nhà nước rất quan trọng trong cân đối và chống đầu cơ. Đảm bảo cân đối nhu cầu cơ bản về nhà ở cho người dân, nếu không sẽ dẫn đến bất ổn xã hội.

TS Trần Kim Chung cho rằng nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý cho thị trường BĐS, vừa là “bà đỡ” cho thị trường này. Theo ông, trong một số trường hợp, nhà nước cần phải can thiệp sâu và tích cực vào thị trường, đặc biệt là thực hiện các chính sách nhà ở công nhằm cung cấp cho người dân những loại nhà ở thích hợp, hạn chế việc mua đi bán lại.

Theo Bộ TN-MT, dự kiến đến năm 2020, có khoảng 3 triệu ha đất sẽ được phục vụ cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, xây dựng kết cấu hạ tầng; khoảng 1 triệu ha đất để chỉnh trang đô thị và các khu dân cư hiện hữu nên cần quỹ nhà để phục vụ cho tái định cư cũng như giải quyết vấn đề nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân, đặc biệt là cho các đối tượng thu nhập thấp…

Ông Khuyến nhấn mạnh việc nâng cao vai trò điều tiết của Nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất theo hướng: Nhà nước điều tiết giá bằng quan hệ cung - cầu về đất đai, thông qua các chính sách và thuế liên quan đến đất đai chứ không quản lý về mặt hành chính. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất.

Hạnh Nhung