“Chỉnh trang và phát triển đô thị” là 1 trong 7 chương trình đột phá mà Đại hội Đảng bộ TPHCM nhiệm kỳ 2015-2020 đã đưa ra. Để thực hiện thành công chương trình này, Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng nên thực hiện 4 “công cụ” sau.
Công cụ về thuế
Thuế là công cụ hàng đầu để điều tiết thị trường bất động sản. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập do chuyển nhượng bất động sản; để điều tiết khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất rất cao khi chuyển nhượng bất động sản sau khi tạo lập trong năm đầu tiên; để khuyến khích đầu tư, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại bán hoặc cho thuê giá rẻ thì áp dụng giảm thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập.
Khu dân cư xây dựng theo quy hoạch tại quận 2, TPHCM. Ảnh: THÀNH TRÍ
Vừa qua, Nhà nước đã áp dụng thuế suất thấp (thuế GTGT 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%) để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội; Trước đây, thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản có 2 cách tính thuế: hoặc bằng 22% trên thu nhập chịu thuế, hoặc bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch, nhưng theo Luật Thuế hiện nay thì chỉ có 1 cách tính là tính bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch (không được thấp hơn giá sàn), đã dẫn đến tình trạng có nhiều trường hợp khai thấp để tránh thuế, không phản ánh được giá trị giao dịch thật trên thị trường, làm số liệu thống kê bị méo mó. Có thể tham khảo cách làm của Trung Quốc nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản đang có dấu hiệu bong bóng hiện nay, bằng cách tăng thuế suất đánh trên giao dịch bất động sản; tăng tỷ lệ thanh toán đợt đầu khi mua nhà lên đến 35%-50%...).
Công cụ về tín dụng
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có 15%, 20% vốn chủ sở hữu. Như vậy, 80%, 85% vốn đầu tư dự án của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 2 nguồn là vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng, mà trước hết là nguồn vốn tín dụng ngân hàng để thực hiện dự án. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng chính sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng; khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế tín dụng, kể cả áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, điều kiện thẩm định cho vay khắt khe, khống chế tăng trưởng tín dụng.
Trong những năm qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã sử dụng công cụ tín dụng nhiều lần, có lúc thành công, cũng có lúc chưa thành công. Ví dụ: Thực hiện chính sách tín dụng nới lỏng, thậm chí nhiều ngân hàng thương mại đã cho vay dễ dãi, dưới chuẩn trong năm 2006, năm 2007 đã dẫn đến bong bóng bất động sản năm 2007; Chính phủ cấp nguồn tín dụng kích cầu đầu tư tương đương 1 tỷ USD năm 2009, nhưng các ngân hàng lại không có biện pháp hiệu quả để kiểm soát sử dụng dòng tiền đúng mục đích nên đã góp phần dẫn đến thị trường bất động sản quay trở lại tình trạng bong bóng năm 2010; chính sách tín dụng thắt chặt tháng 3-2008, tháng 2-2011, lãi suất 20%-25%/năm đã ngay lập tức làm thị trường bất động sản bị đóng băng kéo dài mà hậu quả đến nay vẫn chưa khắc phục hết được; gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng mà 2/3 dùng để kích cầu trực tiếp đến người tiêu dùng, đã góp phần giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu trên thị trường bất động sản và hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, đã góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại kể từ cuối năm 2013 cho đến nay. Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ban hành cuối năm 2014, đã cho phép sử dụng 60% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn; xác định hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản là 150% sau khi áp dụng được 1 năm đã được điều chỉnh ngay bằng Thông tư 06/2016/TT-NHNN với lộ trình 2 năm hạn chế dần việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn (năm 2016 giữ nguyên mức 60%, từ 1-1-2017 xuống mức 50%, từ 1-1-2018 xuống mức 40%), xác định hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản là 200%... Thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt, kịp thời đã và đang trở thành công cụ hiệu quả điều chỉnh thị trường bất động sản theo hướng tích cực và lành mạnh hơn.
Công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo pháp luật quy định, tất cả các dự án có sử dụng đất, các dự án phát triển đô thị, nhà ở đều phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở của địa phương. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng, Nhà nước chấp thuận cho nguồn cung quỹ đất ra thị trường nhiều hơn, chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều dự án bất động sản hơn; khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế nguồn cung quỹ đất ra thị trường, hạn chế chấp thuận đầu tư các dự án bất động sản. Do đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, nên cần được sử dụng hiệu quả và tiết kiệm, dành quỹ đất dự trữ, quỹ đất chưa sử dụng làm nguồn lực dự trữ cho các thế hệ tương lai. Hội đồng nhân dân thành phố đang giữ thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của thành phố, nhưng do mỗi năm thường chỉ có 2 kỳ họp, nên cần có cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa Thường trực Hội đồng nhân dân với Ủy ban nhân dân thành phố, các sở ngành, các quận, huyện để đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển, và kiểm soát, giám sát việc sử dụng đất đai của thành phố. Hiệp hội đề nghị giao thẩm quyền cho Thường trực Hội đồng nhân dân phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (bổ sung) giữa hai kỳ họp Hội đồng nhân dân (và có trách nhiệm báo cáo lại Hội đồng nhân dân tại kỳ họp gần nhất) để đảm bảo đáp ứng kịp nhu cầu đầu tư phát triển.
| |
Công cụ kiểm soát rủi ro trên thị trường bất động sản
Pháp luật đã quy định cơ chế, chính sách bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng; phải xây dựng xong phần móng chung cư; phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn; phải giải chấp hoặc được ngân hàng nơi nhận thế chấp có văn bản chấp thuận; chủ đầu tư phải thực hiện nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng, nghiệm thu công trình phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật... trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, trước khi bàn giao nhà ở cho khách hàng, đều nhằm mục đích bảo vệ người tiêu dùng. Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng “Quy chế hoạt động nội bộ ngân hàng” theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng đều mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, giúp cho chủ đầu tư và các bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, và giảm thiểu rủi ro cho khách hàng. Kinh nghiệm của các nước như Singapore, Australia... chỉ cho phép chủ đầu tư được khởi công dự án khi đã có từ 50%-60% khách hàng đặt mua sản phẩm; số tiền khách hàng đặt cọc, hoặc thanh toán cho chủ đầu tư cho đến lúc được giao nhà, được đưa vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng mà chủ đầu tư không được sử dụng, nhưng trên cơ sở đó, ngân hàng cho chủ đầu tư vay để phát triển dự án, xây dựng công trình và ngân hàng giám sát chặt chẽ dòng tiền cho vay được chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích, để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.
| |
LÊ HOÀNG CHÂU
(Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM)
