Bán rẻ không được, phát mãi chẳng xong

Trong số 1.386 dự án phát triển nhà ở tại TPHCM, hiện có tới 712 dự án ngưng triển khai, 85 dự án bị thu hồi. Trong số đó, rất nhiều dự án đã thi công xong phần thô nhưng phải “đắp mền” do thiếu vốn. Nghịch lý đang xảy ra, nhiều doanh nghiệp muốn hạ giá để bán thu hồi vốn nhưng không được, trong khi đó ngân hàng lại khó phát mãi tài sản…

Tiếp tục ngưng trệ

Dự án X. tại quận 9, cách nay 6 năm từng nóng hừng hực khi công bố mức giá bán khoảng 1.500 USD/m2. Dự án có trên 400 căn hộ, mở bán được một thời gian thì rơi vào cơn khủng hoảng năm 2008, thị trường lao dốc không phanh. 4 năm sau dự án dừng thi công khi xây dựng gần xong phần thô. Theo lãnh đạo công ty, những căn hộ còn lại công ty phải giảm giá bán còn 11 triệu đồng/m2 nhưng vẫn khó bán. Lý do, khách hàng thấy dự án không tiến triển nên không dám mua, ngân hàng cũng không cho vay vì dự án bán không được.

Chủ đầu tư dự án T. tại quận 7 còn khốn khổ hơn khi vay ngân hàng gần 1.000 tỷ đồng để đầu tư dự án gần 2.000 căn hộ. Dự án đã dừng thi công gần 2 năm, sau khi đã xây được phần thô, mỗi ngày chủ đầu tư phải trả 1,5 tỷ đồng tiền lãi. Muốn tiếp tục hoàn thiện dự án, chủ đầu tư phải bỏ ra thêm 500 tỷ đồng. Nhưng doanh nghiệp đã “khô máu”, còn ngân hàng cũng không dám bơm thêm tiền vào dự án vì càng cho vay nợ xấu càng tăng. Quá khó khăn, chủ đầu tư “năn nỉ” ngân hàng siết nợ, phát mãi nhưng ngân hàng không chịu mà yêu cầu chủ đầu tư tiếp tục đóng lãi, bởi nếu thu về ngân hàng sẽ phải “ôm” một đống nợ xấu, bán không ai mua!

Rơi vào tình cảnh tương tự, chủ đầu tư một dự án ở huyện Bình Chánh tâm sự, mỗi ngày nhìn tòa nhà đã xây dựng xong phần thô nhưng không thể giao nhà cho khách hàng, cũng không có tiền xây tiếp, lãi phải đóng hàng trăm triệu đồng, khiến phát bệnh. Trong khi đó, ngân hàng đang dọa sẽ đem phát mãi căn hộ. Nếu điều này xảy ra, cả chủ đầu tư và khách hàng sẽ trắng tay, bởi hiện nay số nợ gốc đã hơn 360 tỷ đồng, chưa tính lãi vay. “Bây giờ muốn bán rẻ cũng không ai dám mua, bởi ngân hàng không cho vay để hoàn thiện tòa nhà”, chủ tịch hội đồng quản trị công ty xót xa nói.

Lối ra nào?

Thị trường bất động sản (BĐS) khó khăn đã kéo theo đủ thứ khó: chủ đầu tư hết tiền, ngân hàng âu lo mất vốn… Ông Lê Hồng Sơn, Trưởng phòng tín dụng Agribank Sài Gòn, cho biết đang tính đến phương án phát mãi một dự án căn hộ mà ngân hàng này tài trợ vốn. Hiện dự án xây xong phần thô rồi ngưng hẳn, chủ đầu tư gần như bỏ mặc, còn khách hàng đã lỡ mua thì luôn thấp thỏm lo âu. Trong khi đó, bản thân ngân hàng cũng không dám đổ vốn để hoàn thiện dự án, sợ rằng sẽ phải gánh lỗ thay cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, theo luật muốn phát mãi dự án phải kiện chủ đầu tư ra tòa. Nhưng điều này sẽ kéo dài rất lâu, có khi mất đến 2 - 3 năm bởi xét xử xong sơ thẩm chủ đầu tư không chịu thì kháng cáo, phải xử phúc thẩm, rồi sau đó thi hành án nữa.

Theo lãnh đạo Hiệp hội BĐS TPHCM, số phận của các dự án đang xây dựng dở dang lại càng khó khăn. Thứ nhất, trước khi bán, chủ đầu tư phải bỏ tiền ra để mua dự án xây dựng hạ tầng, móng…, khi đó khách hàng thấy dự án có triển khai mới mua. Khi gặp khủng hoảng, khách hàng không mua, ngân hàng không cho vay, chủ đầu tư hết tiền, lúc này dự án rơi vào tình trạng dở dang, tiến không được, lùi cũng không xong. Điều khó khăn chính hiện nay là nhiều doanh nghiệp muốn xóa sổ làm lại từ đầu nhưng ngân hàng không chịu. Doanh nghiệp chấp nhận phát mãi, siết nợ, bán lỗ, thậm chí có dự án giá trị 10, chủ đầu tư chấp nhận thu 6, thậm chí được 3 thôi cũng đồng ý. Bởi vấn đề không đơn giản, trong đó có chuyện ngân hàng sợ mất vốn, vì trước đây lỡ cho vay khi định giá cao. Mặt khác, muốn tiếp tục bán căn hộ doanh nghiệp phải bỏ tiền ra đầu tư, nhưng ngân hàng lại không dám cho vay nữa; còn khách hàng nhìn thấy dự án dở dang càng không mua, cho dù có hạ giá. Do đó, lúc này nên khoanh nợ, giảm lãi vay cho doanh nghiệp. Ngân hàng nên tiếp tục cho vay mới đối với những dự án đang xây dựng dở dang, sắp hoàn thành để đưa sản phẩm ra ngoài thị trường. Có thêm chút vốn dự án sẽ khởi công lại, khi đó bán được căn hộ mới có tiền trả ngân hàng. Làm được điều này chủ đầu tư được cứu, ngân hàng thu được vốn và người dân có được căn hộ giá rẻ!

Lương Thiện

Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, trên cổng thông tin điện tử Chính phủ, mới đây, ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã đề xuất tiếp tục khoanh nợ đối với những dự án tốt. Cho phép các ngân hàng thương mại căn cứ vào năng lực tài chính của mình xem xét khoanh nợ từ 1-3 năm đối với một số dự án khó khăn, khi thị trường phát triển tốt thì tiếp tục triển khai nhằm giảm áp lực về nguồn cung cho thị trường. Đồng thời, cần tăng nguồn vốn xử lý nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), hỗ trợ chủ đầu tư có cơ hội tiếp cận nguồn vốn mới để hoàn thiện đầu tư dự án…