Các chuyên gia cho rằng, với những người có khoản tiền tích lũy còn khiêm tốn nhưng thu nhập ổn định, diện tích căn hộ 30 - 50m² hoặc dưới 65m² sẽ giúp họ nhanh chóng an cư hơn.
Căn hộ diện tích 25m2 tại Chung cư Thái An, quận 12 Ảnh: Huy Anh Thiếu căn hộ bình dân
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, thị trường nhà ở thương mại trong 9 tháng đầu năm 2017, có 61 dự án hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng TP xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 28.639 căn (gồm 25.320 căn hộ chung cư và 3.319 căn nhà thấp tầng). Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.451 căn, chiếm tỷ lệ 26%; phân khúc trung cấp có 13.976 căn, chiếm tỷ lệ 48,8% và phân khúc bình dân có 7.212 căn, chiếm tỷ lệ 25,2%. Mặc dù tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền (trung cấp và bình dân) chiếm tỷ trọng đến 74% nhưng tỷ lệ căn hộ bình dân vẫn còn khá thấp (chỉ 25,2%) nên chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động, sinh viên, người thu nhập thấp ở đô thị và dân nhập cư.
Thực tế cho thấy, trong năm 2015-2016, thị trường căn hộ TPHCM được bao trùm bởi các sản phẩm trung và cao cấp (chiếm 75% tỷ lệ tiêu thụ), nhưng không ít doanh nghiệp (DN) bất động sản tại TPHCM đã chuyển hướng sang cơ cấu lại sản phẩm căn hộ trong dự án, cũng như “bóp nhỏ” dần diện tích căn hộ để phục vụ phần lớn nhu cầu ở thực tế của đại bộ phận người dân lao động, cán bộ công chức TP. Ngoài những DN kinh doanh bất động sản “quen mặt” với sản phẩm nhà giá thấp, trung bình như Công ty Nam Long, Công ty Lê Thành, Công ty Đất Lành… thì các DN được biết đến với phân khúc bất động sản cao cấp như Công ty Him Lam, Tập đoàn Vingroup cũng đã tham gia vào phân khúc này. Cụ thể, trong năm 2016, Công ty Him Lam đã đưa ra thị trường 1.600 căn hộ nhỏ, có giá 1 - 1,5 tỷ đồng/căn; trong đó, 90% sản phẩm có diện tích từ 65m2 trở xuống. Cơ cấu về giá cũng ưu tiên căn hộ vừa túi tiền với 60% sản phẩm có giá khoảng 1 tỷ đồng/căn. Tập đoàn Vingroup cũng công bố dự án nhà ở giá rẻ Vincity tại quận 9 với tổng diện tích 365ha, bao gồm 75 block với 50.000 căn hộ có diện tích từ 36m2/căn trở lên. Hiện dự án đang rao bán với giá khoảng 13 triệu đồng/m2…
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, nhà nhỏ có giá vừa túi tiền mới chính là phân khúc thị trường nền tảng. Bởi lẽ dòng sản phẩm này thuộc nhóm nhu cầu thật nên có tính thanh khoản cao. Vấn đề chính của nhóm khách hàng phân khúc này không phụ thuộc nhiều về diện tích căn hộ mà là môi trường sống. Nếu tiện ích nội khu và hạ tầng tốt, điều kiện sống trong lành thì diện tích nhỏ cũng không thành vấn đề.
Khuyến khích xây căn hộ nhỏ
Là địa phương có tốc độ đô thị hóa và tăng dân số cơ học rất cao, TPHCM cũng lo ngại việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại loại hình căn hộ chung cư diện tích nhỏ sẽ tăng quy mô dân số và áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội hiện đang quá tải. Điều này cũng phá vỡ quy hoạch được duyệt, gây nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng đô thị. Chính vì thế, trong công văn gửi Bộ Xây dựng vào tháng 9 vừa qua, UBND TPHCM kiến nghị trong thời gian chờ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia mới về nhà chung cư được ban hành thì vẫn áp dụng theo các quy định pháp luật về nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 45m2. Mới đây, trong văn bản Bộ Xây dựng gửi UBND TPHCM về việc quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư, Bộ Xây dựng thể hiện rõ quan điểm ủng hộ căn hộ nhỏ; đồng thời khuyến khích TPHCM tạo điều kiện cho các DN được phép xây dựng căn hộ từ 25 - 45m2. Phúc đáp về việc UBND TPHCM không ủng hộ việc xây dựng căn hộ diện tích dưới 25m2 (vì lo ngại làm gia tăng dân số, tăng áp lực về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phá vỡ quy hoạch được duyệt), Bộ Xây dựng cho rằng, công tác quản lý quy hoạch, quản lý trật tự, mỹ quan đô thị không chỉ phụ thuộc vào quy định tiêu chuẩn diện tích tối thiểu căn hộ chung cư mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Đối với các dự án nhà ở, việc xác định các chỉ tiêu quy định để kiểm soát dân số, mật độ xây dựng, chiều cao công trình được thực hiện theo pháp luật về quy hoạch, quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng…
Bộ Xây dựng cũng dẫn chứng trên thế giới có nhiều quốc gia cho phép xây dựng căn hộ có diện tích siêu nhỏ, như Hàn Quốc có căn hộ 14m2, Pháp có căn hộ 15m2, Thái Lan có căn hộ 15 - 20m2… nhưng vẫn bảo đảm điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các đô thị. Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị UBND TPHCM nghiên cứu xây dựng quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung thương mại là dưới 45m2. Bộ Xây dựng cũng gợi ý: không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45m2; thay vào đó, có thể cho phép xây dựng tỷ lệ nhất định 20% - 25% số căn hộ chung cư có diện tích nhỏ từ 25 - 45m2 đối với các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng thuận lợi. Đối với khu vực ngoài trung tâm, địa bàn có nhiều công nhân lao động… có thể áp dụng tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ cao hơn.
Bộ Xây dựng cho biết, hiện rất nhiều người có nhu cầu sở hữu căn hộ diện tích nhỏ (dưới 45m2) vì thu nhập thấp, độc thân, nhà ít người… Để đáp ứng nhu cầu thực tế này, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư. Trong đó, sẽ quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại 25m2. Trong thời gian chờ ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư, Bộ Xây dựng đề nghị đối với căn hộ thương mại, TPHCM có thể áp dụng tiêu chuẩn thương mại tối thiểu không nhỏ hơn 25m2 và bảo đảm thiết kết, xây dựng theo căn hộ khép kín.
Phản hồi ý kiến này của Bộ Xây dựng, một lãnh đạo Sở Xây dựng TPHCM cho biết, hiện Bộ Xây dựng mới đồng ý cho Công ty TNHH địa ốc Đất Lành thí điểm làm nhà giá rẻ có diện tích 25m2; tuy nhiên, TP chưa có cơ sở cũng như chủ trương thực hiện đại trà mô hình này, bởi lẽ Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015 của Chính phủ, nhà ở thương mại phải có diện tích từ 45m2/căn trở lên. Lãnh đạo Sở Xây dựng TP cũng khẳng định phải chờ Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư; trong đó, sẽ có quy định diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại. Trong khi chờ Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn này, chỉ khi nào có văn bản chính từ UBND TP thì mới triển khai xây dựng căn hộ diện tích nhỏ. Vị lãnh đạo này cũng nêu rõ quan điểm: “Nếu được xây dựng căn hộ 25m2 cũng phải có các điều kiện đi kèm, tỷ lệ căn hộ chiếm bao nhiêu % trong dự án là hợp lý; phải đảm bảo không gian sống, hạ tầng xã hội, mật độ mảng xanh… nếu không sẽ dễ trở thành “nhà ổ chuột” trên cao”.
