Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua. Nhiều điều khoản mới trong 2 luật này đã được bổ sung và sửa đổi so với trước đây. Trong đó, một trong những nội dung đáng chú ý trong Luật Nhà ở sửa đổi là đã mở rộng cửa cho người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam. Điều khoản này được đánh giá là tạo thuận lợi cho việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài và đảm bảo cam kết hội nhập của Việt Nam.
Quy định mở cửa cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam kỳ vọng giúp thị trường bất động sản thanh khoản tốt hơn. (Trong ảnh: Dự án nhà ở tại quận 9 TPHCM). Ảnh: HUY ANH
Nhập cảnh được mua nhà
Mặc dù vẫn còn ý kiến đề nghị cần quy định chặt chẽ hơn về đối tượng, điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài nhằm bảo đảm an ninh, quốc phòng; đồng thời đánh giá, tổng kết việc thực hiện chính sách này, trong đó cần nêu rõ kinh nghiệm của các nước trên thế giới về vấn đề này nhưng đa số đại biểu Quốc hội (chiếm gần 75%) đều tán thành điều khoản về tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định này được xây dựng trên cơ sở tổng kết Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có tham khảo kinh nghiệm của một số nước như Singapore, Thái Lan, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc…
Cụ thể, Điều 159 Luật Nhà ở sửa đổi quy định, ngoài 2 nhóm: tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và doanh nghiệp (DN) có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của DN nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài) thì cá nhân người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam cũng được mua nhà tại Việt Nam.
Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam; được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ hoặc xây dựng nhà ở trên đất nền trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Để bảo đảm an ninh, quốc phòng, Luật Nhà ở sửa đổi đã có các quy định chặt chẽ, như: tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ cho phép mua nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh, cho phép sở hữu có thời hạn 50 năm, hạn chế về tỷ lệ nhà ở được phép mua và sở hữu…
Ngoài ra, tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
Liên quan đến lo ngại việc nới rộng quy định cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ làm lũng đoạn thị trường, kéo giá nhà vượt khỏi tầm tay của người dân lao động có nhu cầu sở hữu nhà, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, với những quy định khá chặt chẽ như trên khó có thể xảy ra chuyện người nước ngoài thâu tóm thị trường nhà ở. Ông Châu cũng cho rằng quy định này không ảnh hưởng đến phân khúc thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong nước như nhiều người lo lắng.
Doanh nghiệp BĐS phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng
Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi được thông qua đã được tiếp thu và chỉnh sửa theo nhiều ý kiến của đại biểu Quốc hội. Cụ thể, liên quan đến điều kiện kinh doanh BĐS, trước đây khi thảo luận, có ý kiến đại biểu cho rằng mức vốn pháp định 20 tỷ đồng là quá thấp đối với chủ đầu tư và đề nghị quy định vốn pháp định tối thiểu phải trên 20% tổng mức đầu tư của dự án để tránh việc “tay không bắt giặc” của các DN BĐS. Tuy nhiên, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng 20 tỷ đồng là vốn pháp định tối thiểu khi thành lập DN BĐS. Khi thực hiện dự án thì chủ đầu tư phải có ít nhất 20% tổng mức đầu tư là vốn tự có với dự án dưới 20ha và 15% với dự án trên 20ha. Nội dung này trong Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi được đa số đại biểu Quốc hội (gần 84%) đồng thuận với quy định giữ mức vốn 20 tỷ đồng và giao Chính phủ quy định chi tiết cho phù hợp với từng thời kỳ. Ngoài ra, luật này cũng đã bỏ quy định tất cả các trường hợp kinh doanh BĐS đều phải thành lập DN. Theo đó, các trường hợp kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập DN, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định.
Điều 54 Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi quy định chủ đầu tư BĐS có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, luật này cũng quy định chặt chẽ hơn mức thanh toán: chủ đầu tư BĐS chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong móng của công trình và số tiền này không quá 30% giá trị hợp đồng. Tại những lần tiếp theo, số tiền chủ đầu tư thu từ khách hàng phải phù hợp với tiến độ xây dựng dự án nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.
Trường hợp chủ đầu tư là DN có vốn đầu tư nước ngoài thì số tiền này không quá 50% giá trị hợp đồng. Luật này cũng quy định trong mọi trường hợp khi bên mua hoặc thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng chỉ được thanh toán khi khách hàng nhận được các giấy chứng nhận này. Ngoài ra, luật này cũng đã bổ sung quy định bên mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.
MINH HUY
