Chung cư Hà Nội sốt ruột chờ tái sinh

Các khu chung cư luôn luôn là một phần tất yếu của các đô thị đất chật người đông. Tại Hà Nội, bên cạnh những chung cư hiện đại đang phát triển rất nhanh trong vài ba năm gần đây, còn có tới 4-5 thế hệ chung cư khác, trong đó, “cao tuổi” nhất có những ngôi nhà được xây từ những năm 50 thế kỷ trước. Bởi vậy, trong quá trình phát triển của thủ đô, câu chuyện về các khu chung cư luôn đầy bức xúc…

• Các thế hệ chung cư

Phường Chương Dương (quận Hoàn Kiếm), nơi chỉ cách trung tâm thành phố chừng 10 phút đi xe đạp, hiện có khoảng 2.000 nhân khẩu đang cư trú trong 16 khu nhà gỗ 2 tầng được xây dựng từ những năm 50 thế kỷ trước, với tổng diện tích ở gần 10.000m2.

Các khu nhà này thuộc thế hệ 5X – gỗ, diện nhà nguy hiểm. Không chỉ chật chội, thiếu công trình vệ sinh, người dân ở đây còn nơm nớp nỗi lo ngập lụt mùa lũ, hỏa hoạn mùa khô. Ngay cả vào những ngày đẹp trời, cũng đã từng xảy ra chuyện một dầm nhà rớt xuống, vài ba bậc thang gỗ mọt sập, một viên ngói thình lình rơi...

Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chương là nơi giúp người ta dễ hình dung được diện mạo ban đầu của những chung cư loại lắp ghép 6X, 7X, bởi các khu nhà khác (và ngay cả mặt trước của chính khu nhà B1) đều đã biến dạng do cơi nới, sửa sang chắp vá. Bức tường gạch cũ kỹ mọc đầy những cụm dương xỉ, cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nước thải to thô lố lộ thiên…, những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã “tố cáo” tuổi tác của các ngôi nhà. Khỏi phải nói cũng có thể hiểu được sự bất tiện mà cư dân các khu nhà này phải chịu đựng!

Tuy “trẻ tuổi” hơn, nhưng cư dân của các chung cư như Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải “nếm trải” vô số chuyện bực mình. Chị Nhung, chủ của một căn hộ chung cư tầng 2 tại Thành Công tâm sự: “Cứ mỗi khi trời mưa, đặc biệt là những đợt mưa dầm, gió bấc đầu mùa đông hoặc giông bão mùa hè, nước chảy theo tấm ghép panel, ngấm dần xuống các tầng thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ thành giọt”.

Quả là trần và tường nhà chị, nhất là toilet, cứ loang lổ bờn bợt, thậm chí còn mọc rêu xanh. Nhưng “méo mó có hơn không”, gia đình chị cũng còn có được hệ thống công trình phụ riêng biệt chứ hàng ngàn người dân ở chung cư Nguyễn Công Trứ lại chưa được hưởng “hạnh phúc” này!

Tại khu chung cư C4 Giảng Võ, vốn chỉ được phân cho các cán bộ trung cao cấp vào những năm 80, hiện vẫn còn những chuyện rất trớ trêu. Số là thiết kế của các căn hộ tại đây giống nhau, lối đi và hành lang quá hẹp, không thể vận chuyển được những vật cồng kềnh. Đã có người khi cha già, mẹ héo buộc lòng phải phá cửa để chuyển quan tài ra ngoài, rồi sau đó cũng không thể di quan theo lối cầu thang thông thường, đành cắn răng buộc dây hạ áo quan xuống theo đường “hàng không”...

• Cải tạo chung cư cũ - chặng đường gian nan

Nhiều người dân đã khấp khởi mừng khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố từ nay đến năm 2010, trên cơ sở 4 nguyên tắc then chốt.

Ngoài nguyên tắc đồng thuận (phải được ít nhất 2/3 số hộ dân trong khu ủng hộ), công tác đầu tư sẽ được tiến hành theo phương thức xã hội hóa (ngân sách thành phố không bố trí vốn cho xây dựng nhà mà chỉ hỗ trợ công tác quy hoạch; chuẩn bị đầu tư; đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội có tính chất công cộng, sử dụng không thu tiền); việc cải tạo chung cư cũ phải gắn với quy hoạch, nâng cấp đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo hướng hiện đại và phù hợp với các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành, không bố trí nhà ở tại tầng 1 mà dành cho nhu cầu công cộng; các dự án phải được công bố công khai và lựa chọn nhà thầu theo phương thức đấu thầu.

Tuy nhiên, thực tế triển khai công tác này (như xây ốp tại Trung Tự hoặc “phá cũ xây mới” tại các khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, khu B Kim Liên) đều rất chậm trễ, ách tắc!

Một chuyên gia về thị trường bất động sản của thành phố phân tích: “Những vướng mắc xuất hiện cả trên hai mối quan hệ: giữa người dân với chủ đầu tư và giữa chủ đầu tư với chính quyền thành phố, cơ quan quản lý ngành”.

Ông Trịnh Xuân Thanh, Giám đốc INCOMEX (chủ đầu tư xây dựng Khu B4 và B14 Kim Liên) cho biết, tại đây có đến 72 hộ cư trú không có giấy tờ, khiến chủ đầu tư “đau đầu” vì phải tìm ra phương án di dời, tái định cư hợp lý.

Bên cạnh đó, đạt được sự đồng thuận của người dân là không đơn giản, phần vì hình thức sở hữu “xôi đỗ”, có nhà đã mua nhà hóa giá, có “sổ đỏ”, có nhà vẫn thuê của Nhà nước, có nhà thuộc loại được cơ quan phân trái thẩm quyền.

Cũng phải nói thêm là nguồn vốn đầu tư cho dự án này không hề nhỏ. Trong 3 dự án đang được triển khai, riêng khu B Kim Liên có diện tích 5,2 ha, ước cần đầu tư khoảng 1.700 tỷ đồng, khu tập thể Nguyễn Công Trứ có diện tích ngót 5,8 ha cần tổng vốn đầu tư 2.000 tỷ đồng, khu tập thể Văn Chương nhỏ nhất, có diện tích 3,75 ha cũng cần cỡ 1.300 tỷ đồng.

Thực hiện đúng chủ trương xã hội hóa, doanh nghiệp cần nhìn thấy khả năng thu hồi vốn và có lãi thì mới thực hiện được dự án; khoản lãi này thường trông chờ vào phần diện tích kinh doanh ở tầng 1 và phần nhà “chồng” cao thêm so với trước, nhưng trong đa số trường hợp, việc “chồng” thêm nhiều tầng cũng không thích hợp với quy hoạch, vì sẽ tạo ra sức ép lớn đối với hệ thống cơ sở hạ tầng trong toàn khu vực (phần nhiều đã chật hẹp, đông đúc dân cư).

Diện tích đất lưu không giữa các nhà, diện tích sử dụng chung (như gầm cầu thang) bị lấn chiếm và xây dựng những công trình trái phép tồn tại đã hàng chục năm nay; khi di dời, tái định cư phần diện tích này có được xét đền bù hay không cũng là vấn đề nhiều khi gây ra tranh cãi hàng năm trời!

Người dân đang cư trú tại các khu nhà này cũng đưa ra những yêu cầu không phải không chính đáng. Anh Trung (nhà B4, Kim Liên) đề nghị: “Trước khi tiến hành cải tạo, người dân chúng tôi cần được biết rõ về bản vẽ thiết kế, diện tích căn hộ, giá cả… Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm lâu dài về chất lượng công trình, chứ không phải cứ xây xong là “sống chết mặc bây” và nên cho người dân trả chậm trong khoảng 5 đến 10 năm, vì cư dân của các khu chung cư cũ hầu hết là các gia đình công nhân viên chức nghèo”.

Trong một tuyến quan hệ khác – quan hệ chủ đầu tư với chính quyền địa phương và cơ quan quản lý ngành, bên cạnh “con đường thủ tục” không bằng phẳng thì phân bổ chi phí đầu tư hạ tầng như thế nào, quản lý duy trì hạ tầng cũng như bản thân công trình chung cư sau đầu tư ra sao… cũng là những bài toán khó có lời giải căn cơ.

Theo Phó Chủ tịch UBND TP Đỗ Hoàng Ân: “Phương án phân chia quỹ nhà sau khi cải tạo càng sòng phẳng, rõ ràng bao nhiêu thì người dân càng dễ đạt được sự đồng thuận bấy nhiêu. Điều đó có nghĩa là các chủ đầu tư phải rất “dũng cảm”, không giấu giếm cả những lợi ích mình được hưởng từ dự án”.

Bà Hoàng Thị Bích Diệp, Chủ tịch UBND phường Phố Huế (quận Hai Bà Trưng, địa bàn có dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ) chia sẻ quan điểm này về cách thức tiến hành dự án: “Chủ đầu tư cần sớm giải đáp đầy đủ các băn khoăn của người dân, như cơ chế chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư, đặc biệt là đối với các hộ gia đình chính sách, lão thành cách mạng (cả phường Phố Huế có khoảng 300 gia đình chính sách thì có tới 200 gia đình đang sinh sống ở KTT Nguyễn Công Trứ). Chủ đầu tư cũng nên xây trước 1, 2 khu nhà cao tầng gần các trường mẫu giáo, trường mầm non hiện nay để bố trí tái định cư ổn định hoặc tạm thời cho các hộ dân và triển khai dự án theo hình thức “cuốn chiếu” để người dân không phải di chuyển tạm cư xa”.

Từ góc độ nhà đầu tư, có ý kiến cho rằng thành phố cần đưa ra những quy chế ưu đãi đặc biệt đối với các dự án được đánh giá là “khó nuốt” này, từ khâu xét duyệt quy hoạch cho đến miễn, giảm tiền thuê đất, cho vay vốn với lãi suất hợp lý..., nếu không thì các nhà đầu tư sẽ không tập trung nguồn lực triển khai dự án mà chắc chắn sẽ chú trọng các dự án khác “dễ ăn” hơn!

* Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ước trên 17 triệu m2, lớn thứ hai trong cả nước, sau TPHCM. Tuy nhiên, trong số này có tới 460 chung cư cũ đang là nơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu (4-5 tầng) và hơn 10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp nặng nề.

ANH THƯ – THU HÀ