Theo kết quả khảo sát của Liên đoàn Lao động TPHCM về nhu cầu nhà ở xã hội (NƠXH) của cán bộ, công nhân viên thuộc các cơ quan trên địa bàn TP trong năm 2014, nhu cầu đăng ký NƠXH của đối tượng này là 30.000 căn hộ. Tính đến nay, TP chỉ mới giải quyết khoảng 1/3 nhu cầu này, chủ yếu là NƠXH ngoài ngân sách. Trong khi nhu cầu về NƠXH của người dân TP còn rất lớn thì chính sách của TP vẫn chưa đủ hấp dẫn để thu hút các doanh nghiệp tham gia chương trình này.
Chung cư 481 Bến Ba Đình, quận 8, TPHCM là một trong 6 dự án nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước. Ảnh: HUY ANH
Doanh nghiệp không mặn mà
Với thị trường bất động sản (BĐS), bên cạnh việc phát triển các dự án nhà ở trung, cao cấp thì các dự án NƠXH là rất cần thiết vì đây là nhu cầu rất chính đáng và chiếm số đông của người dân thành phố (TP). Tuy nhiên, hiện TPHCM chỉ mới có 6 dự án NƠXH thuộc sở hữu nhà nước với chưa tới 700 căn hộ và đã bố trí hết cho các trường hợp đủ điều kiện. Theo Sở Xây dựng TPHCM, trong giai đoạn 2016-2020, TPHCM sẽ phát triển thêm 10.000 căn hộ NƠXH. Riêng trong năm 2015 này, TP sẽ hoàn thành 5 dự án NƠXH với quy mô 3.574 căn, tổng diện tích sàn xây dựng là 312.512m².
Mặc dù vậy, nhu cầu về NƠXH của đa số bộ phận người dân TP còn rất lớn. Ngân sách TP có hạn, trong khi đó, theo các doanh nghiệp (DN) BĐS, Chương trình phát triển NƠXH tại TPHCM theo phương thức xã hội hóa chưa thu hút được nhiều DN BĐS tham gia do thiếu tính hấp dẫn, lợi nhuận thấp. Báo cáo của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) vừa trình lên Thành ủy và UBND TPHCM mới đây, các dự án NƠXH hiện nay theo quy định phải được kiểm toán nên có một số chi phí thực DN đã bỏ ra nhưng không được phép tính toán đầy đủ, khiến cho lợi nhuận rất thấp. Lợi nhuận định mức theo quy định là 10% hoặc thậm chí có DN bị lỗ.
Cụ thể, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu dẫn chứng: dự án NƠXH tại quận 2 của Công ty Thủ Thiêm có khoảng 1.900m² đất được chủ đầu tư mua lại quyền sử dụng đất của dân vào năm 2004 với giá khoảng 2,5 triệu đồng/m². “Hiện nay, giá đất theo bảng giá đất của TP khu vực này khoảng 12 triệu đồng/m², giá thị trường trên 20 triệu đồng/m², nếu lấy giá cũ 2,5 triệu đồng/m² của năm 2004 để tính giá thành dự án NƠXH thì quá thiệt thòi cho chủ đầu tư, và khó động viên chủ đầu tư tiếp tục tham gia chương trình phát triển NƠXH” - ông Châu cho hay. Thực tế hiện rất nhiều DN cũng gặp vướng trong việc tính toán giá thành của dự án liên quan đến giá đất, vì để có đất “sạch” làm dự án, chi phí mua đất của DN bỏ ra hơn rất nhiều lần so với khung giá đất mà TP ban hành hàng năm, trong khi chỉ được trừ theo chi phí của khung giá đất, nên các DN sẽ phải chịu lỗ sau khi được khấu trừ các chi phí theo quy định hiện hành. Chính vì thế, các DN không mặn mà gì với chương trình này. Thậm chí, một số DN đã được duyệt dự án đầu tư NƠXH nhưng chưa triển khai, có DN còn xin rút như Công ty CP 584 đã xin rút dự án tại quận Tân Phú ra khỏi chương trình này.
Một số DN đề xuất, thay vì bắt DN phải tính chi phí theo công thức quy định thì cơ quan chức năng cho phép DN làm dự án NƠXH, hỗ trợ một số cơ chế chính sách, DN có thể tự tính toán để đưa mức giá phù hợp cho loại hình NƠXH mà DN vẫn đảm bảo được lợi nhuận tối thiểu theo quy định. Vì thực tế trên thị trường hiện có nhiều DN làm các dự án nhà ở thương mại có giá bán dưới 15 triệu đồng/m², tương đương giá bán NƠXH trên địa bàn. Nếu có cơ chế, chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tín dụng, thuế VAT, thuế thu nhập DN... thì giá thành căn hộ này sẽ thấp hơn nữa. Phần hỗ trợ về mặt cơ chế để giảm giá thành chính là phần mà Nhà nước hỗ trợ để người thu nhập thấp trong đô thị có cơ hội an cư. Các DN cho rằng, đây là phương thức hợp tác công - tư hiệu quả nhất.
Thủ tục cứng nhắc, phức tạp
Khó khăn và hạn chế trong việc phát triển NƠXH không chỉ do chưa có chính sách hấp dẫn thu hút DN tham gia, mà còn vì các thủ tục hành chính liên quan quá phức tạp và cứng nhắc. Cụ thể như thời gian qua, trong khi Chính phủ cho phép các DN chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang NƠXH nhằm giải quyết hàng tồn kho, cắt lỗ, hỗ trợ thị trường BĐS trong lúc đóng băng, nhưng thủ tục chuyển đổi quá phức tạp và qua quá nhiều cơ quan xác nhận. Để được chuyển đổi, DN phải được cấp tỉnh thông qua, sau đó trình Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng có văn bản chuyển Ngân hàng nhà nước, sau đó cơ quan này mới có văn bản chuyển đến ngân hàng thương mại thì mới xong thủ tục giải quyết cho DN. Chính vì thủ tục quá rườm rà mà thời gian qua, rất nhiều DN có nhu cầu xin chuyển đổi sang NƠXH nhưng đến nay, TP mới chỉ chấp thuận cho 9 dự án trên địa bàn TP đủ điều kiện để chuyển đổi, kể cả trường hợp chuyển đổi thành trường học, bệnh viện... “Đến nay, thị trường BĐS đang phục hồi nên khó tiếp tục thu hút DN chuyển đổi dự án sang NƠXH” - ông Lê Hoàng Châu nhận định.
Cùng với đó, những thủ tục và quy định liên quan đến việc cho cá nhân mua nhà tại các dự án NƠXH khó tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng vì Bộ Xây dựng quy định đối tượng được mua NƠXH phải chứng minh thu nhập thuộc đối tượng người có thu nhập thấp đô thị. Trong khi đó, thực tế cho thấy trường hợp đủ điều kiện là thu nhập thấp thì không đủ khả năng mua, còn trường hợp đủ khả năng mua thì mức lương không đủ điều kiện là người thu nhập thấp đô thị. Đó cũng chính là lý do tại sao gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã thực hiện gần 3 năm nay và sắp hết thời gian có hiệu lực giải ngân (áp dụng đến ngày 31-5-2016 theo quy định của Ngân hàng nhà nước) đến nay mới chỉ đạt được trên 26%. Riêng tiến độ thực hiện gói hỗ trợ này trên địa bàn TPHCM tính đến ngày 15-9-2015, các ngân hàng thương mại đã ký cam kết tín dụng 4.390,55 tỷ đồng với 5.644 khách hàng (gồm 5 DN với trị giá 1.208 tỷ đồng; 5.639 khách hàng là cá nhân, gia đình với trị giá 3.182,55 tỷ đồng). Hiện đã giải ngân được 2.562,85 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 8,54% gói tín dụng ưu đãi. Trong đó, có 1.921,27 tỷ đồng cho cá nhân, gia đình vay; và hơn 641 tỷ đồng cho 5 DN vay. Hiện HoREA cũng đang đề xuất kéo dài thời gian giải ngân của gói hỗ trợ này lên ít nhất 5 năm thay vì 3 năm theo quy định và giảm lãi suất cho đối tượng mua NƠXH xuống ở mức 3%-3,5%/năm thay vì 5% như hiện nay.
PHAN LÊ
