Cú “nổ lốp” của cỗ xe đầu cơ bất động sản Mỹ

Hiện tượng thị trường nhà đất đóng băng đã được báo chí - truyền thông Mỹ – theo cuộc thăm dò của hãng tin AP – chọn là sự kiện đáng chú ý hàng đầu trong số các sự kiện kinh tế Mỹ năm 2007. Hàng trăm tỷ đôla giá trị tài khoản - tài sản đã bị tịch thu và thị trường tín dụng tê liệt là những hậu quả của cú “nổ lốp” cỗ xe đầu cơ bất động sản.

Tỷ lệ nhà không bán được hiện ở mức cao nhất kể từ sau Thế chiến thứ hai và thậm chí từ cuộc Đại suy thoái thập niên 30. Cách đây chỉ hai năm, ít nhà đầu tư bất động sản nào tại Mỹ lại hình dung ra cớ sự này...

Quả bong bóng bất động sản

Tỷ lệ xây nhà mới tại Mỹ đang ở mức thấp nhất trong hơn 16 năm.

Trong phóng sự America’s House Party (Bữa tiệc nhà đất) trên Time (13-6-2005), cây bút James Poniewozik đã thuật lại vô khối trường hợp đầu cơ bất động sản tại Mỹ. Thời điểm đó, đi đâu cũng nghe người ta kháo nhau chuyện “ông này, bà kia” thắng lớn từ kinh doanh bất động sản. Giá nhà trung bình tại Mỹ vào tháng 4-2005 lên đến 206.000 USD, tăng 15% so với năm 2004 và 55% so với 5 năm trước đó.

Tại Los Angeles, giá nhà lên đến 135% trong 5 năm; San Diego là 132%; Las Vegas 117%; Miami 128%; Washington 108%; San Francisco 65%... Nhiều người đã phất nhanh nhờ đầu cơ nhà đất. Sự ganh tỵ được kích thích, thế là người người rủ nhau hùn vốn “chơi” bất động sản. Nhà đất trở thành con heo đất có tỷ lệ lãi cao hơn ngân hàng, trở thành thẻ tín dụng, trở thành thứ thay thế cổ phiếu xem ra đã hết thời, trở thành cái tổ chim sinh lợi chứ không còn là nơi để ở...

Thử xem trường hợp Max Kaiser. Tay đầu cơ bất động sản tại Nam Florida này chỉ mất một giờ để kiếm 100.000 USD. Năm 2004, Kaiser mua căn hộ cao cấp hai phòng ngủ tại Miami (chưa xây xong) với giá 425.000 USD. Ngay sau khi ký hợp đồng mua nhà, Kaiser nghe loáng thoáng một cặp vợ chồng đứng bên ngoài văn phòng kinh doanh bất động sản tỏ vẻ tiếc rẻ bởi chậm chân. Lập tức, Kaiser ra giá 525.000 USD và cặp vợ chồng nọ đồng ý mua ngay!...
 
Hơn một năm sau, cũng trên Time (6-8-2006), tác giả Daren Fonda cho thấy tình hình bắt đầu u ám. Khi mua căn nhà phố tại Fort Lauderdale (Florida) năm 2004, Holly Schiller chắc mẩm có thể bỏ túi tiền lãi thậm chí trước khi căn nhà xây hoàn chỉnh.

Vợ chồng Schiller đã thành công trong vài thương vụ bất động sản tại thị trường Florida và vả lại căn nhà này cũng thuộc loại dễ bán: nhà ba phòng ngủ, có thang máy và nội thất-thiết bị cao cấp. Tuy nhiên, thị trường nhà đất Nam Florida tan nhanh như que kem trên bãi biển Miami. Căn nhà Schiller rao bán suốt 18 tháng vẫn không kiếm được khách, dù chủ nhà đã giảm 75.000 USD, xuống còn 565.000 USD, đồng thời cho thêm 2.500 USD cho tay môi giới, ngoài tiền cò.

Tại Glen Ellyn (Illinois), vợ chồng Deb và John Tritt rao bán căn nhà suốt 7 tháng nhưng vẫn không tìm được người mua, dù đã giảm 58.000 USD (xuống còn 739.000 USD) cùng lời hứa bao ăn ở cho tay môi giới trong chuyến đi nghỉ chung với họ tại Hawaii một tuần, sau khi bán được nhà! Doanh số thị trường nhà ở khắp Mỹ đã giảm 8,9% trong 8 tháng năm 2006 và thậm chí giảm 17% tại khu vực Tây nước Mỹ.

Trước đó một năm, có 2,6 triệu đơn vị nhà ở được rao trên thị trường. Đến tháng 8-2006, con số trên là 3,7 triệu đơn vị. Trong khi đó, thị trường nhà đất chiếm tỷ lệ đáng kể trong GDP (3,5% GDP năm 2005).

Tại sao vỡ?

Vấn đề ở chỗ, cơn sốt nhà đất Mỹ khởi nguồn từ chính sách cho vay ưu đãi, giúp nhiều người dân (và cả thành phần đầu cơ) không có tiền nhưng vẫn mua được nhà (và bán lại kiếm lời), trong đó có cơ chế tín chấp điều chỉnh (ARM, do các tổ chức tín dụng tư nhân thực hiện). Với ARM, đột nhiên, ai cũng có thể mua được nhà, bất luận có tiền hay không!

Trong phóng sự đề tài liên quan, BusinessWeek (11-9-2006) đã thuật lại nhiều trường hợp cụ thể. Gordon Burger là một trong những nạn nhân đầu tiên của “phong trào” ARM. Đang sống dở chết dở với tiền trả góp mua nhà (dù từng thắng một số thương vụ nhà ở), tháng 2-2006, Burger nhận được tờ rơi quảng cáo cho thấy tỷ lệ lãi suất trả góp chỉ 2,2%. Quả là một cơ hội hiếm có – Burger nghĩ. Nếu tái định giá số tiền trả góp cho căn nhà 500.000 USD của mình sang cơ chế ARM, Burger có thể tiết kiệm 14.000 USD tiền lãi trong ba năm. Thế là Burger chuyển cơ chế vay với lãi suất ổn định 5,1% sang cơ chế ARM.

Tuy nhiên, Burger đã lầm. Sau hai tháng, Burger nhận thấy số tiền thanh toán tối thiểu là 1.697 USD/tháng thật ra lại bị cộng thêm 1.000 USD, bởi “bản chất” điều chỉnh của luật ARM! Burger là một trong hàng triệu trường hợp tương tự trong cơn sốt đầu cơ bất động sản Mỹ, khi trở thành nạn nhân của cái bẫy ARM và cái bẫy này vẫn tiếp tục “tàn sát” nhiều gia đình Mỹ đến thời điểm hiện nay.

Chỉ trong tháng 2-2006, khoảng 131.000 hồ sơ tịch thu tài sản để siết nợ trả góp đã được ghi nhận. Tính khắp nước Mỹ, có đến hơn 1,2 triệu trường hợp tương tự trong năm 2006, chiếm tỷ lệ 1/92 hộ gia đình Mỹ, tăng 42% so với năm 2005 (MSNBC 10-4-2007).

Quả bong bóng bất động sản cuối cùng nổ tan tành. Hậu quả không chỉ là sự đóng băng thị trường bất động sản. Reuters (23-12-2007) cho biết tỷ lệ nhà được xây mới tại Mỹ vào tháng 11-2007 đã giảm ở mức thấp nhất trong hơn 16 năm, kể từ tháng 4-1991, làm mất 1,1% trong tỷ lệ tăng trưởng GDP trong quý ba 2007 – theo Financial Times (18-12-2007).
 
Có nhiều bài học rút ra từ cơn sốt đầu cơ thị trường bất động sản Mỹ. Thứ nhất, đó là tâm lý sở hữu nhà (hơn là thuê nhà, vốn từng tồn tại thời gian dài trong đời sống xã hội Mỹ). Tại California, số người sở hữu nhà đã tăng 57% trong 5 năm qua (có nửa triệu người có giấy sở hữu bất động sản, tức 1/52 người trưởng thành).

Trong chiến dịch tranh cử tổng thống 2004, Tổng thống George W. Bush từng nói “thống kê sở hữu nhà ở tại Mỹ vào quý hai 2004 đã lên đến tỷ lệ kỷ lục mọi thời, với 69,2%”. Khuynh hướng sở hữu thậm chí xuất hiện trong khẩu hiệu tranh cử của Bush. Tuy nhiên, người ta bỏ sót chi tiết rằng mức trả góp trung bình để mua nhà trong thực tế lại gần gấp đôi mức thuê nhà (1.687 USD/tháng so với 868 USD/tháng).

Trong bài viết trên Forbes (26-6-2007), Elisabeth Eaves bóng gió rằng Chính phủ Mỹ phải có trách nhiệm trong việc cổ súy “tinh thần” sở hữu, dẫn đến các vụ tịch biên tài sản để siết nợ mua nhà, như hậu quả nhãn tiền đang chứng kiến hiện nay. Steven Bourassa – giáo sư Đại học Louisville – kể có lần ông dự buổi nói chuyện của một thị trưởng thuộc bang Kentucky và được nghe khoe về “thành tích” mở rộng tỷ lệ hộ dân sở hữu nhà ở. Điển hình, ngài thị trưởng nêu ví dụ một phụ nữ tàn tật với thu nhập 8.500 USD/năm vẫn có thể mua được nhà riêng nhờ chính sách cho vay của chính quyền.

”Tôi nghĩ chuyện đó thật điên rồ” – Bourassa nói – “Điều gì sẽ xảy ra nếu đối tượng trả góp bất ngờ mất khả năng chi trả? Nhiều người hẳn sẽ ổn định hơn nếu họ tiếp tục ở trong căn nhà hoặc căn hộ thuê”. Hơn nữa, không phải việc sở hữu nhà mới là bằng chứng cho một xã hội giàu có và văn minh. Chỉ 34% người Thụy Sĩ là thành phần có nhà riêng (so với gần 70% tại Mỹ). Tỷ lệ tương tự tại Hamburg là 20%; Amsterdam 16% và Berlin 11%.

Nguyên nhân thứ hai là vai trò của giới truyền thông. Ngoài các chương trình quảng cáo truyền hình, cơn sốt tậu nhà và đầu cơ nhà còn được kích thích bởi vô số quyển sách. Chỉ trong tháng 2-2005, người ta thấy có ít nhất ba quyển best-seller dạy cách kinh doanh nhà đất.

Nguyên nhân thứ ba là hiệu ứng bầy đàn của làn sóng đầu cơ, khiến giá nhà đất nhanh chóng tăng vọt đến mức phi lý. Thứ tư, đó là hiện tượng vỡ quả bong bóng đầu tư dotcom (kinh doanh từ Internet) vào đầu thế kỷ 21, khiến người ta chuyển sang thị trường bất động sản. Thứ năm, đó là việc Quỹ dự trữ liên bang Hoa Kỳ liên tục cắt lãi suất, khiến công chúng xoay sang kinh doanh nhà ở để sinh lãi nhiều hơn. Thứ sáu, đó là niềm tin rằng nhà ở là hình thức đầu tư luôn có lãi. Thứ bảy, đó là sự ra đời của nhiều hình thức cho vay trả góp mà trong đó không ít “sản phẩm” cho vay đều là cái bẫy.

Cuối cùng, Chính phủ lại phải can thiệp để tránh việc cỗ xe bất động sản “nổ lốp” làm ảnh hưởng sự vận hành của đoàn xe kinh tế nước Mỹ. Nhà đất đang trở thành chủ đề thời sự nóng bỏng tại Mỹ. Nó len cả vào chương trình nghị sự tranh cử tổng thống 2008.

Trong cuộc phỏng vấn truyền hình trực tiếp trên CNBC, ứng cử viên Hillary Clinton đề nghị Chính phủ nên lập nguồn quỹ 5 tỷ USD để hỗ trợ khoảng 1,4 triệu “chủ nhà” đang trên bờ vực mất nhà do không có khả năng trả góp.

Bất luận giải pháp gì, cũng có thể thấy rằng sự chậm chạp trong can thiệp từ vai trò nhà nước của Chính phủ Mỹ trong bài học thị trường nhà đất là điều không thể không tính đến. Thượng nghị sĩ New York Charles Schumer nói rằng, Chính phủ Bush đã “xử lý sai nghiêm trọng” đối với việc điều hành kinh tế cũng như sự phản hồi trước tỷ lệ trường hợp tịch biên tài sản siết nợ tăng nhanh (Bloomberg 20-12-2007).

Mạnh Kim

Các tin, bài viết khác