Tại buổi triển khai kế hoạch thực hiện nhiệm vụ năm 2017 của Sở Xây dựng TP vừa qua, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Lê Văn Khoa đã chỉ đạo đơn vị này và UBND các quận huyện phải ưu tiên các giải pháp để không xảy ra hiện tượng “bong bóng” bất động sản (BĐS), tức không để mất cân đối cung - cầu. Hiện lượng nhà cao cấp ở TPHCM đang dư thừa, nhà bình dân thì thiếu nên Sở Xây dựng và các ngành liên quan phải có hướng điều chỉnh lại tình trạng này trong năm 2017.
Vẫn còn “lệnh pha”
Nhận định về thị trường BĐS trong thập kỷ qua, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, 10 năm qua là giai đoạn thị trường BĐS TPHCM phát triển rất nhanh trên tất cả phân khúc. Thị trường đang vận hành theo chu kỳ “lúc trầm lúc bổng”, có giai đoạn tăng trưởng, rồi giai đoạn chững lại và suy thoái. Từ cuối năm 2013 đến nay, BĐS đi vào chu kỳ phục hồi nhưng đã xuất hiện xu thế chững lại trong năm 2016 và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro trong năm nay.
Trong văn bản góp ý đề án “Phát triển thị trường BĐS TPHCM” gửi Thành ủy và UBND TP mới đây, HoREA đã nhìn nhận còn nhiều mặt hạn chế và tồn tại trong thị trường BĐS tại TPHCM. Trong đó, ngoài việc thị trường BĐS chưa đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững thì đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu trên thị trường. Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và vốn xã hội có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Báo cáo của HoREA cho thấy, trong năm 2016, trên địa bàn TPHCM đã có thêm khoảng 30.000 sản phẩm nhà ở. Sở Xây dựng TPHCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho 57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với tổng cộng 29.017 căn nhà (27.792 căn hộ và 1.225 nhà thấp tầng). Trong đó, có 5.630 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 20,3%; 16.750 căn hộ trung cấp, chiếm 60,3% và 5.412 căn hộ bình dân, chiếm 21,6%.
Theo thống kê từ các cơ quan chức năng, tính đến ngày 20-2-2017, tổng giá trị tồn kho BĐS tại TPHCM còn khoảng 5.518 tỷ đồng. So với tháng 12-2016, lượng tồn kho trên đã giảm 283 tỷ đồng và so với năm 2015 giảm gần 1.000 tỷ đồng. Mặc dù con số tồn kho giảm đáng kể nhưng theo HoREA, trong số 1.200 dự án BĐS trên địa bàn TP, đang có khoảng 500 dự án bị ngừng triển khai, phần lớn do giải phóng mặt bằng dở dang và đây chính là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho” đã ngốn một lượng vốn lớn của nhà đầu tư và tiềm ẩn nhiều hệ quả rủi ro cho thị trường. HoREA cũng nhận định, tính từ cuối năm 2013 đến nay, 2015 chính là năm thị trường BĐS đạt đỉnh cao nhất. Tuy nhiên bước sang năm 2016, thị trường đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro, xảy ra hiện tượng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, các dự án du lịch, nghỉ dưỡng trong khi thiếu nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, đặc biệt thiếu nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ.
Dự án nhà ở cao cấp tại quận 2, TPHCM. Ảnh: Huy Anh
Tự điều chỉnh để cứu mình
Trước tình hình thị trường BĐS có dấu hiệu lệch pha cung - cầu, trong đó nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền khan hiếm, nhiều doanh nghiệp BĐS đã tự cứu mình thông qua hoạt động tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, dừng - giảm, giãn tiến độ triển khai dự án, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu và sức mua của thị trường. Phần lớn các doanh nghiệp BĐS đã lựa chọn phân khúc đầu tư tùy theo thế mạnh của mình, căn cứ vào nhu cầu, thị hiếu và khả năng tài chính của khách hàng. Vì thực tế cho thấy, trong khi thị trường căn hộ cao cấp đang khó khăn để “đẩy” hàng, các dự án giá nhà ở giá mềm vẫn hút khách. Chính vì thế, ngày càng nhiều các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang làm nhà giá vừa túi tiền, đáp ứng phần lớn nhu cầu ở thực của đa số người dân.
Hiện nay, những dự án ở án khu vực phía Tây, hướng các quận Bình Tân, quận 6… mặc dù số lượng dự án không nhiều, song đa phần các chủ đầu tư đều tập trung vào phân khúc căn hộ giá mềm nhưng đầy đủ các tiện ích nên thu hút được nhiều khách hàng có nhu cầu ở thực trong thời gian gần đây. Như dự án Moonlight Boulevard trên đường Kinh Dương Vương (quận 6), sau khi ra mắt hơn 650 căn hộ có giá từ 1,2 tỷ đồng/căn đã nhận được rất nhiều sự quan tâm của khách hàng. Dự án căn hộ Kingsway Tower (quận Bình Tân) cũng hút khách vì được chủ đầu tư trang bị thiết bị cao cấp, ngoại nhập và tọa lạc tại vị trí có đầy đủ các công trình xã hội xung quanh như cây xanh, hệ thống giáo dục các cấp từ nhà trẻ đến trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở, trung học phổ thông… nhưng chỉ bán với giá từ 868 triệu đồng/căn hộ 2 phòng ngủ. Ông Trần Minh Ngọc Việt, Giám đốc Công ty TNHH Siêu Thành, chủ đầu tư dự án Kingsway Tower, cho hay nhu cầu nhà ở của người dân ở TPHCM còn rất lớn, đặc biệt là những căn hộ giá mềm nên công ty đã chọn phân khúc này cho dự án đầu tay của mình. Theo ông Việt: “Là dự án đầu tay nên chúng tôi chỉ đặt chỉ tiêu lợi nhuận ở mức tối thiểu và chú trọng xây dựng thương hiệu nên giá thành căn hộ rất mềm. Hơn nữa, chúng tôi có lợi thế của dự án là quỹ đất đã được chuẩn bị từ nhiều năm trước, ở thời điểm giá rẻ. Đơn vị thi công cũng là cổ đông lớn của công ty nên chúng tôi có thể tối ưu hóa về mặt chi phí để đưa ra giá bán cạnh tranh nhất”.
Về sự chuyện hướng này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, doanh nghiệp BĐS sau quá trình khá dài được tôi luyện trong đợt khủng hoảng trước đây đã biết cách ứng phó với thị trường BĐS một cách linh hoạt hơn để nắm bắt cơ hội đầu tư. Họ đủ nhạy bén để chuyển hướng và tạo ra tính thanh khoản cho công ty của mình. Từ đó, bản thân thị trường có thể tự điều chỉnh để giảm lệnh pha vì suy cho cùng, các doanh nghiệp BĐS đều phải hướng đến nhu cầu của khách hàng thì mới có đầu ra cho sản phẩm.
Minh Huy
