Ngoại trừ khu vực quận 1, 3 và mới đây là một phần quận 4 được quy hoạch theo dạng “ô bàn cờ”, hầu như chỉ có phố, không có hẻm, đa phần các quận còn lại của TPHCM, hẻm rất nhiều. Theo Tiến sĩ, kiến trúc sư Nguyễn Thiềm, Hội Kiến trúc sư TPHCM, nói đến hẻm trên quan điểm đô thị hiện đại, đó là nơi hạ tầng đô thị kém, lòng đường hẹp, đi lại khó khăn, thiếu kết nối cơ sở hạ tầng khác như cống thoát nước, ống cấp nước, mật độ dân cư rất cao, thiếu vườn hoa, công viên, cây xanh, công trình công cộng… Tuy đã có một số hẻm được cải tạo, mở rộng, đầu tư hệ thống hạ tầng, nhưng cơ bản, đại đa số hẻm của thành phố vẫn mang bóng dáng như kiến trúc sư Nguyễn Thiềm mô tả. Làm cách gì để TPHCM có những khu phố khang trang thay cho hẻm? Phóng viên Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với Tiến sĩ, kiến trúc sư Nguyễn Thiềm về vấn đề này.
Hẻm từ tự phát sang hợp pháp
Phóng viên: Theo ông, hẻm tại TPHCM đã được hình thành như thế nào?
TS-KTS NGUYỄN THIỀM: Thông thường hẻm phố hình thành một cách tự nhiên, tự phát. Tuy nhiên, trong vài thập niên lại đây, các hẻm phố được hình thành “hợp pháp” theo sau các quyết định phân lô hộ lẻ, tách thửa, phân lô bán nền… Các “hẻm phố” mới và hợp pháp này một mặt đã cung cấp cho thị trường bất động sản giá rẻ một lượng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền của những gia đình thu nhập thấp, tạo cơ hội cho nhiều người “an cư lạc nghiệp”, song đang làm xấu đi bộ mặt kiến trúc và quy hoạch của một thành phố văn minh, hiện đại.
Như ông nói, trong vài thập niên gần đây, hẻm đã được hình thành một cách hợp pháp… Phải chăng đã có kẽ hở trong các quy định về đất đai, phát triển đô thị?
Trong các luật hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 đã cho phép tách thửa để xây dựng nhà ở tại nông thôn và đô thị. Điều 143 của Luật Đất đai 2013 quy định đối với nông thôn “UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”. Đối với đô thị, Điều 144 của luật trên quy định “UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”. Trên cơ sở hệ thống luật này, các tỉnh, thành đều có các chủ trương thông qua các quyết định về tách thửa.
Tại TPHCM, đầu những năm 2000, chủ trương thí điểm phân lô hộ lẻ (Công văn 695/UBND ngày 22-2-1999) đã tạo ra không ít khu đô thị hẻm thiếu cơ sở hạ tầng xã hội, thiếu cây xanh, không gian mở, hạ tầng kỹ thuật đô thị kém chất lượng... Để điều chỉnh những khiếm khuyết đó, TPHCM đã ban hành Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa. Quyết định này nghĩ rằng tạo được một số khó khăn về mặt pháp lý cho việc phân lô bán nền nhưng trên thực tế đã tạo ra làn sóng “phân lô bán nền chui” của một số nhóm lợi ích, mà điển hình là thành phố đã phải cưỡng chế toàn bộ 830 trường hợp xây dựng không phép tại Bình Chánh.
Để chặn đứng làn sóng phân lô bán nền chui, TPHCM ra Quyết định số 33/2014 thay thế Quyết định số 19/2009 với một số điều kiện dễ dãi hơn cho chủ nhân muốn tách thửa như: thửa đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố thì vẫn được tách thửa, không cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng toàn bộ mảnh đất sang đất ở để tách thửa… Thực hiện quyết định này, vô hình trung ở nhiều quận, huyện đã xuất hiện làn sóng chia lô bán nền mới với các thửa đất có diện tích nhỏ hơn 2.000m2. Theo số liệu ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM, công bố: đến thời điểm này, toàn thành phố đã có trên 4.000 trường hợp phân lô, tách thửa theo Quyết định số 33/2014. Như vậy, chỉ trong vòng 15 - 18 tháng (khoảng 500 - 600 ngày) mỗi ngày thành phố có thêm 5 khu đô thị hẻm và cứ đà này thành phố sẽ trở thành “thành phố hẻm”.
“Siêu” lợi nhuận khi tách thửa
Ông nghĩ sao khi người dân biết rằng mua nhà, đất hình thành theo kiểu lách luật là không an toàn song họ vẫn mua?
Phải nói ngay đó là lợi nhuận trước mắt của các nhóm trục lợi từ chính sách. Nếu một dự án khu đô thị mới hay khu dân cư được lập cho nhà đầu tư thì đất kinh doanh chỉ chiếm từ 45% - 50% đất. 50% còn lại chia cho hạ tầng kỹ thuật khoảng 32%, cây xanh công viên 10%, công trình công cộng 4% và đất khác khoảng 4%.
Trong các quyết định của các tỉnh, trong đó có TPHCM, về tách thửa chỉ đề cập chung chung là “Trường hợp thửa đất khi tách thửa sẽ hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật khác, UBND quận, huyện có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực. Diện tích làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác được đưa vào sử dụng chung theo quy hoạch”. Quyết định không ghi rõ là trong các khu này, hạ tầng kỹ thuật đô thị phải đáp ứng tiêu chuẩn nào nên hầu hết các khu này đều vận dụng tiêu chuẩn đường thấp nhất dành cho các đô thị loại V. “Đường nhóm nhà ở: không bắt buộc tổ chức thành đường giao thông có vỉa hè nhưng phải có giải pháp đảm bảo an toàn giao thông và trồng cây xanh bóng mát dọc đường” (QCVN-01) và khi phê duyệt người cầm bút đã quên “phải có giải pháp đảm bảo trồng cây xanh bóng mát dọc đường”. Vì các yếu tố này nên đất kinh doanh trong các khu đô thị hẻm thường có tỷ lệ khoảng 75% - 80% so với 45% - 50% của các dự án khu dân cư. Với quỹ đất kinh doanh gần gấp 2 lần, suất đầu tư hạ tầng thấp cùng với việc không cần lập dự án đầu tư, thiếu kiến trúc quy hoạch, mua đất của dân không có hệ số đền bù..., các khu đô thị hẻm có thể kiếm lợi nhuận gấp 2 - 3 lần so với các dự án chính thống.
Với lợi nhuận cao như vậy, các khu đô thị hẻm đương nhiên phát triển rất nhanh về số lượng. Nhóm người lợi dụng kẽ hở của pháp luật chắc chắn không dễ từ bỏ việc tách thửa. Về phía người dân, với nhu cầu “an cư, lạc nghiệp” nên khi có cơ hội mua được nhà, đất với giá thành phù hợp là người ta mua ngay.
Vậy giải pháp nào để khắc phục bất cập này, thưa ông?
Kinh nghiệm thế giới: để người dân có đất tham gia trong quá trình phát triển đô thị để giải quyết tốt chỗ ở của mình, nhiều nước đã ban hành luật về tự điều chỉnh đất (tiếng Anh là Land Readjustment Law) để các địa phương có thể phát triển các dự án tự điều chỉnh đất. Giải pháp này tóm lược như sau: tại những nơi có điều kiện đô thị hóa nhưng điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển, người dân trong khu vực sẽ đóng góp một tỷ lệ đất nhất định để phát triển hạ tầng và tạo công viên cây xanh phục vụ cho cộng đồng đó. Các chủ đất sẽ được chia lại một quỹ đất có mặt tiền với diện tích và vị trí tùy theo diện tích và vị trí của họ trước đây. Về mặt kinh tế, tuy diện tích đất sau dự án có thể ít hơn 30% - 35%, tuy nhiên, giá trị đất có cơ sở hạ tầng hiện đại sẽ cho chủ đất giá trị lớn hơn nếu không có dự án triển khai.
Có thể thí điểm thực hiện dự án tự điều chỉnh đất tại TPHCM bằng cách sửa đổi Quyết định 33/2014 theo hướng: Phải lập tổng mặt bằng phù hợp với quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn mới; không thực hiện tách thửa tại những nơi chưa có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch nông thôn mới được phê duyệt; trừ trường hợp tách thửa cần thiết cho con em trong gia đình, các trường hợp khác theo hướng kinh doanh phải xác định tiêu chuẩn giao thông nội bộ tối thiểu lòng đường 6m, hè mỗi bên 3m; đồng thời phải đưa vào quỹ đất công 10% diện tích làm cây xanh cho cộng đồng do chính quyền địa phương quản lý.
Xin cảm ơn ông!
Kinh nghiệm của Nhật Bản
Tại Nhật Bản, Luật Quy hoạch đô thị và Luật Xây dựng các khu vực đô thị năm 1919 có đặt các nội dung về tự điều chỉnh đất. Theo nhiều tài liệu khác nhau, khoảng 30% - 35% đất đô thị tại Nhật Bản thực hiện theo dự án tự điều chỉnh đất, trong đó ngoại thành Tokyo là nơi có rất nhiều dự án loại này. Theo kinh nghiệm Nhật Bản, dự án tự điều chỉnh đất có các trình tự cần thiết sau đây:
- Khu vực đất đai hiện là đất nông nghiệp và nông thôn thiếu các cơ sở hạ tầng đô thị hiện đại nhưng được quy hoạch là khu phát triển đô thị.
- Để cải thiện điều kiện hạ tầng thông qua dự án tự điều chỉnh đất, các chủ đất trong dự án tình nguyện đóng góp một tỷ lệ đất nhỏ. Cộng phần đất đóng góp của người dân sẽ tạo được quỹ đất cho phát triển các tiện ích công cộng như đường phố, công viên...
- Sau đó, mỗi chủ đất sẽ nhận lại phần đất của mình, tương ứng với vị trí cùng diện tích trước đó và mặt bằng được quy hoạch lại. Tất cả các quyền lợi hợp pháp được xác lập trên các lô đất mới.
- Chi phí cho dự án tự điều chỉnh đất sẽ được lấy từ quỹ đất dự trữ, hỗ trợ của chính quyền và từ nguồn các ngành kỹ thuật (cấp nước, cấp điện, giao thông…).
TÂM ĐỨC (thực hiện)
