Đừng nhìn nhà đầu cơ một cách phiến diện

Câu chuyện về đầu cơ và thị trường trở nên hào hứng, khi ông Hồ Đắc Hưng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland đưa ra dẫn chứng là ngày nay, dù một người bình thường đi nữa, chỉ cần xem tivi hoặc đọc báo, nghe đài, cũng biết được hoạt động mua bán cổ phiếu trên thị trường chứng khoán (TTCK) diễn ra như thế nào.

Các nhà đầu tư chứng khoán hay gọi là nhà đầu cơ cũng vậy, “mua tranh bán cướp” rất dữ dội nhưng họ chỉ mua bán của nhau. Họ mua bán lòng vòng, mua giờ này, giờ sau lại bán ra, rồi lại mua tiếp… Cứ thế, ngày này sang ngày khác, nhưng không phải vì mua bán lòng vòng mà giá cổ phiếu cứ ngày một tăng. Giá cổ phiếu có lúc tăng, lúc giảm, thậm chí có lúc gần như suy sụp…

Chúng ta cũng đã thấy các nhà đầu tư chứng khoán Việt Nam đau khổ như thế nào khi chỉ số VN-Index liên tục giảm. Như vậy, giá cổ phiếu tăng hay giảm không phụ thuộc vào số lần mua đi bán lại. Thế thì cổ phiếu tăng giảm do lẽ gì? Quy luật cung cầu, tất nhiên!

Trước đây, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước còn có ý định phân biệt nhà đầu cơ với nhà đầu tư. Nhưng bây giờ, chắc không mấy ai nghĩ rằng việc mua bán lòng vòng các cổ phiếu là làm hại xã hội và không có tác dụng phát triển nền kinh tế.

Các sách giáo khoa về tài chính đã xem việc mua đi bán lại cổ phiếu có tác dụng tốt đến nền kinh tế vì những lý do: doanh nghiệp phát triển cần huy động vốn sẽ phải phát hành cổ phiếu, tức là mở ra thị trường sơ cấp (thị trường phát hành chứng khoán lần đầu, hay còn gọi là giá gốc). Giai đoạn này, vốn trực tiếp “chảy” vào doanh nghiệp, doanh nghiệp có tiền để phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, làm lợi cho xã hội. Tuy nhiên, nếu chỉ tới đó thôi thì chưa đủ.

Người đầu tư mua cổ phiếu ở thị trường sơ cấp sẽ có lúc cần tiền để tiêu dùng hoặc không thích giữ tài sản đó nữa. Thế là họ muốn bán lại cổ phiếu của mình. Thị trường mua đi bán lại cổ phiếu ra đời (tức thị trường thứ cấp). Như vậy không có thị trường thứ cấp sẽ không có thị trường sơ cấp; không có thị trường sơ cấp, doanh nghiệp sẽ không huy động được vốn; doanh nghiệp không huy động được vốn thì sẽ không phát triển; doanh nghiệp không phát triển thì kinh tế-xã hội cũng không phát triển…

Đem chuyện TTCK soi vào thị trường nhà đất, ông Hồ Đắc Hưng tiếp tục đưa ra chính kiến: Trong lúc thị trường nhà đất suốt gần một năm nay phát triển kém, thì có người đến giờ vẫn cho rằng mặt tiêu cực của thị trường này tập trung chủ yếu vào tình trạng đầu cơ, mua bán lòng vòng, tạo nên giá ảo… Họ cho điều đó rất tệ hại và đề xuất giải pháp chống đầu cơ, cấm mua bán lòng vòng, đưa giá ảo về giá trị thật.

Tư duy như vậy thoạt nghe rất có lý, nhưng có phải là cách nhìn nhận duy nhất đúng? Ở giác độ kinh tế thị trường, nên chăng có một cách nhìn khác có vẻ ngược dòng về những người chuyên mua đi bán lại những sản phẩm đầu tư chứng khoán, hay kinh doanh nhà đất - còn gọi là những nhà đầu cơ. Chúng ta thử xem hoạt động luân chuyển vốn trên thị trường của một dự án khu dân cư như Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, quận 7, TPHCM chẳng hạn.

Mỗi khi có dự án mới, Phú Mỹ Hưng rao bán các căn hộ, chẳng khác gì các doanh nghiệp rao bán các cổ phiếu để huy động vốn trên TTCK sơ cấp. Thông thường, tại đây, người đăng ký mua nhà (hoặc đất, căn hộ) cho tương lai (từ 1 đến 2 năm sau mới nhận nhà) hay còn gọi là mua bán trên giấy, cũng giống như người mua cổ phiếu thị trường sơ cấp. Và có thể coi Phú Mỹ Hưng đang huy động vốn, hứa trả bằng sản phẩm nhà đất trong tương lai.

Những nhà đầu tư sơ cấp này sẽ nhượng lại hợp đồng (hoặc sổ đỏ, sổ hồng) cho các nhà đầu tư thứ cấp tại các trung tâm giao dịch bất động sản. Lúc này,thị trường thứ cấp càng sôi động thì thị trường sơ cấp càng dễ bán, Phú Mỹ Hưng càng có nhiều vốn để hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nâng cao chất lượng công trình, tạo sức hấp dẫn cho dự án và uy tín của công ty. Đã có rất nhiều người ca ngợi khu đô thị văn minh Phú Mỹ Hưng, những thành quả tích cực của Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng…

Nhưng có lẽ ít người thấy được những đóng góp âm thầm mà rất quyết định của các nhà đầu tư nhỏ, lẻ vào việc nâng cao giá trị của các bất động sản tại đây. Chính họ đã dám chấp nhận rủi ro (mua nhà/đất trên giấy và còn nhiều rủi ro khác) để cung cấp một nguồn vốn đáng kể cho chủ dự án xây dựng nên Khu đô thị Phú Mỹ Hưng như ngày nay.

Nhìn theo khía cạnh đó, nếu thị trường thứ cấp được kích thích phát triển, người mua đi bán lại được nhìn nhận như đối tác của chủ dự án, các chủ dự án sẽ dễ dàng huy động vốn xã hội vào phát triển cơ sở hạ tầng cho các khu đô thị mới, hết dự án này đến dự án khác được phát triển, tạo ra nhiều sản phẩm và sự lựa chọn làm gia tăng nguồn cung về nhà đất, người tiêu dùng cuối cùng sẽ có nhiều cơ hội hơn.

Như vậy, nên nhìn thẳng vào sự thực là không có người mua đi bán lại sẽ không có thị trường thứ cấp; không có thị trường thứ cấp sẽ không có thị trường sơ cấp; không có thị trường sơ cấp thì chủ đầu tư sẽ không huy động được vốn; chủ đầu tư không huy động vốn thì dự án chậm hoàn thành;  dự án chậm hoàn thành thì cung nhà đất tăng chậm so với cầu nhà đất; cung nhà đất tăng chậm so với cầu nhà đất thì giá nhà đất sẽ biến động tăng cao…

Cũng giống như TTCK, việc mua đi bán lại các hợp đồng mua bán nhà đất trên thị trường thứ cấp đã gián tiếp thúc đẩy quá trình phát triển hạ tầng các khu đô thị mới gia tăng nguồn cung, góp phần bình ổn giá nhà đất và thúc đẩy kinh tế-xã hội phát triển. Ông Lý Xuân Hải, Tổng Giám đốc Ngân hàng Á Châu, nói: Có thị trường là có đầu cơ. Không có đầu cơ là không có thị trường. Vấn đề là đầu cơ như thế nào. Đừng nhìn đầu cơ một cách phiến diện.

ANH KHUÊ