Sau nhiều kiến nghị của Bộ Xây dựng nhằm đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng của Chính phủ cho vay hỗ trợ mua nhà ở được thông qua, thị trường bất động sản với kỳ vọng sẽ ấm lên nhờ phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, các vấn đề được thông qua chỉ mới là một phần liên quan đến thủ tục hành chính, còn các kiến nghị mang tính quyết định để “bôi trơn” thị trường vẫn chưa được chấp thuận.
Chưa được mở rộng đối tượng
Thống kê từ Bộ Xây dựng cho biết, tính đến hết ngày 15-4-2014, tổng số tiền 5 ngân hàng đã cam kết cho vay trong gói 30.000 tỷ đồng là 3.365 tỷ đồng, tổng dư nợ gần 1.700 tỷ đồng. Trong đó, các ngân hàng đã làm thủ tục giải ngân khoảng 975 tỷ đồng cho gần 4.000 hộ gia đình và 723 tỷ đồng cho 17 lượt dự án xin vay vốn của các DN. Hà Nội có 4 dự án được vay vốn với dư nợ gần 180 tỷ đồng, TPHCM có 2 dự án với dư nợ 226 tỷ đồng. Lũy kế từ tháng 6-2013 (thời điểm bắt đầu triển khai gói 30.000 tỷ đồng - PV), gói 30.000 tỷ đồng đã giải ngân được 5,6%, tăng gấp 3 lần thời điểm cuối năm 2013. Bộ Xây dựng cho rằng, mặc dù những tháng đầu năm 2014, tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng đã tăng khá hơn nhưng sau gần 1 năm triển khai mà tốc độ giải ngân chưa đến 6% là vẫn còn chậm.
Từ ngày 16-6-2014, người mua nhà được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng để vay vốn. (Trong ảnh: Một dự án nhà ở xã hội đang được xây dựng tại quận 2). Ảnh: Huy Anh
Theo Bộ Xây dựng, có nhiều nguyên nhân khiến tốc độ gói hỗ trợ nhà ở này giải ngân chậm, trong đó có việc chậm ban hành thông tư liên bộ cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Ngoài ra, để tạo thuận lợi hơn cho người dân tiếp cận gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng từ đó đẩy mạnh tốc độ giải ngân của gói hỗ trợ này, tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản vào nửa cuối tháng 4 vừa qua, Bộ Xây dựng đã đề xuất Thủ tướng Chính phủ cho phép điều chỉnh một số quy định liên quan đến gói tín dụng này. Cụ thể, kéo dài thời hạn trả nợ đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân từ 10 năm lên 15 năm; mở rộng đối tượng vay vốn đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở thương mại riêng lẻ có tổng giá trị hợp đồng cả nhà và đất không quá 1,05 tỷ đồng (không khống chế về diện tích và đơn giá); mở rộng cho vay đối với các hộ dân ở đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang tại các đô thị ở tất cả các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương đã có đất ở phù hợp với quy hoạch, có khó khăn về nhà ở được vay để xây dựng mới hoặc sửa chữa nhà ở, nhưng tổng số vốn vay không vượt quá 840 triệu đồng; mở rộng cho vay đối với các hợp đồng mua nhà ở xã hội đã ký trước 7-1-2013 nhưng chưa thanh toán hết tiền mua nhà...
Tuy nhiên, tất cả những kiến nghị trên vẫn chưa được giải quyết trừ quy định về việc được thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được quy định tại Thông tư liên Bộ Xây dựng, NHNN, Bộ Tư pháp cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa ban hành. Theo đó, kể từ ngày 16-6-2014, tất cả các phân khúc nhà ở đều có thể thế chấp, trong đó có cả nhà ở xã hội với điều kiện phải có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, xây dựng xong phần móng và hoàn thành thủ tục mua bán, có hợp đồng ký với DN kinh doanh BĐS. Các DN BĐS cho rằng, việc cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có thể xem là một động thái tích cực của cơ quan quản lý đối với người mua nhà có khó khăn về tài chính, đặc biệt là các đối tượng thuộc diện được vay gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở.
Về việc này, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM cho rằng, tiến độ giải ngân của gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng trên địa bàn TPHCM chậm, đặc biệt là từ đầu năm đến nay là do người dân vẫn chờ các kiến nghị của các bộ - ngành liên quan đến kéo dài thời gian cho vay, được mở rộng đối tượng vay, thay đổi tổng giá trị vốn vay… Theo ông Minh, quy định được thế chấp tài sản trong tương tai chỉ giải quyết được một phần về công chứng trong thủ tục vay vì trước đây các phòng công chứng không đồng ý công chứng. “Các kiến nghị còn lại vẫn chưa được giải quyết nên nhiều khả năng là người dân sẽ tiếp tục đợi”- ông Minh cho hay.
Ngân hàng lo rủi ro
Tuy nhiên, các ngân hàng cho rằng, việc cho phép thế chấp nhà hình thành trong tương lai có thể làm nảy sinh rủi ro cho phía ngân hàng, bởi thực tế không ít dự án bất động sản hiện nay đã được chủ đầu tư cầm cố, thế chấp với ngân hàng để vay vốn thực hiện dự án. Sau đó, người mua nhà lại cầm chính căn hộ trong dự án đó để thế chấp vay vốn tiếp. Như vậy, rất có thể một sản phẩm bất động sản sẽ được thế chấp 2 lần tại cùng một ngân hàng dẫn tới rắc rối có thể nảy sinh nếu như một trong 2 bên không trả được nợ đúng hạn cho ngân hàng. “Việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng. Cụ thể, chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án cho ngân hàng khác và khách hàng lại thế chấp ở nơi khác. Khi chủ đầu tư mất khả năng tài chính sẽ xảy ra tranh chấp giữa các ngân hàng về việc xử lý tài sản thế chấp thì phần thiệt lại thuộc về ngân hàng nhận thế chấp từ khách hàng. Chưa kể, nếu nghĩa vụ thanh toán phát sinh ngay sau khi ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, sẽ không có tài sản để xử lý, phát mại nhằm hoàn thành nghĩa vụ dân sự bởi tất cả vẫn chỉ ở “trên giấy”- một giám đốc NHTM tại TPHCM phân tích.
Với quan điểm khác, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB), cho rằng khi đã có quy định rõ ràng thì ngân hàng sẽ mạnh dạn cho vay bằng hình thức thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Để tránh rủi ro thì ngân hàng cần phải thẩm định kỹ năng lực, uy tín, khả năng trả nợ của chủ đầu tư một cách cẩn trọng hơn. “Đối với hình thức thế chấp BĐS hình thành trong tương lai, ngân hàng sẽ phải căn cứ vào kế hoạch đầu tư, kinh doanh cụ thể của các chủ dự án. Đồng thời, ngân hàng chỉ giải ngân vốn tương ứng với tiến độ hoàn thành của dự án” - ông Tùng cho hay.
MINH HUY
