Nhằm đưa hoạt động quản lý nhà chung cư ngày càng chuyên nghiệp, hạn chế tranh chấp, kiện tụng, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến và hoàn chỉnh dự thảo thông tư hướng dẫn về phân hạng cho nhà chung cư. Việc phân hạng này có thể hiểu như gắn “sao” cho chung cư như khách sạn. Qua đó chất lượng chung cư được xác định rõ hơn, từ đó có thể chấn chỉnh việc một số DN tự “dán nhãn” chung cư cao cấp để tăng giá bán, phí quản lý các loại…
Phân thành 3 hạng
Theo dự thảo, các dự án chung cư sẽ được đánh giá, phân hạng theo các tiêu chí cụ thể nhằm xác định giá trị chung cư, qua đó áp dụng mức giá bán, giá dịch vụ quản lý chung cư... khác nhau.
Việc phân hạng này sẽ áp dụng cho tất cả các nhà chung cư từ thương mại đến tái định cư, trong đó bao gồm cả nhà chung cư hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào mục đích khác. Nhà chung cư được đánh giá phân hạng và công nhận hạng theo 4 nhóm tiêu chí: quy hoạch kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; mức độ và chất lượng hoàn thiện; chất lượng dịch vụ quản lý chung cư. Theo đó, căn cứ vào 4 nhóm tiêu chí này mà các chung cư được chấm điểm và phân thành 3 hạng A, B, C. Cụ thể, hạng A là các chung cư cao cấp có tổng điểm 95 - 100 và đảm bảo điểm số tối thiểu của cả 4 tiêu chí; hạng B có tổng số từ 80 điểm đến dưới 90 điểm; hạng C là chung cư thông thường, được xây dựng phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành, có tổng điểm dưới 80 điểm.
Tại buổi lấy ý kiến về dự thảo này tại TPHCM mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết, bộ sẽ là cơ quan quyết định công nhận nhà chung cư hạng A là công trình cấp 1, theo phân cấp công trình quy định của pháp luật xây dựng tại Hà Nội và TPHCM. Riêng Sở Xây dựng các tỉnh - thành là cơ quan quyết định công nhận các nhà chung cư thuộc các diện còn lại.
Những chung cư tại khu trung tâm thường được bán với giá cao và được mặc định là chung cư cao cấp. Ảnh: HUY ANH
Nên xếp hạng sau khi hoạt động
Thật ra, việc phân hạng chung cư không chỉ đến nay mới quy định mà cách đây vài năm, Bộ Xây dựng đã có quy định về phân loại cho chung cư. Trong đó Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra nhiều tiêu chí để phân hạng như cảnh quan, số lượng chỗ để ô tô cho từng căn hộ, các công trình tiện ích như cây xanh, bệnh viện, trường học cũng như các công trình hạ tầng phục vụ phục vụ chung cư… Tuy nhiên, những quy định trên vẫn còn nhiều điểm chưa phù hợp nên cần phải sửa đổi mới có thể áp dụng vào thực tế. Sau đó, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn đóng băng, các quy định trên đã bị bỏ quên và đến nay Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến để hoàn chỉnh thông tư hướng dẫn nhằm ban hành theo đúng quy định tại của Luật Nhà ở 2014. Chính vì thế, nhiều ý kiến cho rằng thông tư lần này phải lấy ý kiến của các DN, cư dân, các chuyên gia… một cách thực chất để sau khi ban hành có thể áp dụng vào thực tiễn.
Bộ Xây dựng khẳng định, việc phân loại chung cư là phải thực hiện. Tuy nhiên, bộ sẽ cân nhắc 2 vấn đề đang được băn khoăn nhiều nhất đó là phân loại chung cư trước hay sau khi xây dựng và có nên bắt buộc phân loại tất cả các chung cư hay là sự tự nguyện của chủ đầu tư. Hiện vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều liên quan đến việc bắt buộc hay tự nguyện, tuy nhiên đa số đều cho rằng cần phân hạng chung cư để giúp cơ quan quản lý nhà ở một cách chuyên nghiệp và xác định giá trị nhà chung cư rõ ràng hơn. Theo một vị lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, việc Bộ Xây dựng chuẩn bị ban hành thông tư phân hạng chung cư trong bối cảnh thị trường sắp đón nhận hàng chục ngàn căn hộ trong năm 2016 là rất cần thiết nhằm tránh việc các DN tự phong hiệu chung cư cho mình để đẩy giá bán lên cao mà chất lượng không đi đôi với “số sao” tự phong.
Cùng với đó, việc phân hạng này sẽ là động lực để một số DN muốn nâng “sao” cho chung cư của mình phải hoàn thiện các tiêu chí, quy định liên quan để cạnh tranh với các dự án khác. “Mục đích là nhằm tránh sự phân “sao” tự phát trên thị trường nên cần được ủng hộ. Tuy nhiên, vấn đề là việc cấp “sao” cho chung cư được dự thảo quy định do Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng các tỉnh - TP phân, việc này vô hình trung sẽ sinh ra một “giấy phép con”, dễ dẫn đến việc “xin - cho” trong khi thủ tục hành chính trong xây dựng hiện đã rất nhiêu khê. Đó là chưa kể khó tránh khỏi việc “chạy” sao cho chung cư để được bán giá cao”- vị này bày tỏ. Từ đó, vị này cho rằng cần thiết phải thành lập ban xét hạng chung cư có sự tham gia của cơ quan nhà nước, hiệp hội ngành nghề và chuyên gia để tránh xảy ra tiêu cực trong việc cấp “sao” cho chung cư.
Riêng việc phân hạng trước hay sau khi xây dựng, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng, nên phân hạng sau khi đưa chung cư vào hoạt động và ít nhất là 2 năm thì mới đánh giá được đúng mức hạng của chung cư.
“Việc phân hạng chung cư trước khi xây dựng là không hợp lý vì chất lượng chung cư, bao gồm chất lượng công trình, chất lượng sống của cư dân cũng như chất lượng dịch vụ chỉ được đánh giá đúng sau khi đi vào hoạt động. Thực tế hiện nay không ít các dự án chỉ mới nằm trên giấy đã quảng cáo là “cao cấp”, “kim cương”, “chung cư xanh”… trong khi đó người mua không biết chất lượng công trình sau khi xây dựng như thế nào. “Một chung cư được thiết kế theo tiêu chuẩn nhưng thi công kém chất lượng, đưa vào hoạt động không được quản trị tốt, gây tranh chấp, kiện tụng thì cũng không thể được phân hạng cao”- ông Đực lý giải.
MINH HUY
