Những căn hộ có giá dao động trong khoảng 15 triệu đồng/m² (trở xuống) là những căn hộ được mua bán nhiều nhất. Đây cũng là mức giá mà Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận định: ở vùng đáy của thị trường. Không có ý nghi ngờ ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, tuy nhiên nhiều người vẫn băn khoăn: mức giá “đáy” này đã phù hợp với sức mua, thu nhập của người dân?
Hãy thử phép tính mà theo ông Huỳnh Thế Du, giảng viên giảng dạy chương trình Fulbright thuộc Đại học Kinh tế TPHCM, là cách mà nhiều nước trên thế giới xem xét giá nhà, đất có phù hợp với khả năng chi trả của người dân hay không? Lấy khoảng 25% - 30% thu nhập mỗi năm của một hộ gia đình nhân với thời gian tiết kiệm 30 năm. Đáp số chính là khả năng mua nhà của người dân.
Bằng phương pháp này, ông Huỳnh Thế Du đã tính toán ra rằng, giá nhà mà người dân Việt Nam có thể mua vào khoảng 600 - 800 triệu đồng/căn. Trong khi đó, với mức giá dù là đang ở khu vực giá thành, khu vực đáy: khoảng 15 triệu đồng/m² (trở xuống), nếu căn hộ rộng khoảng 70m² - 80m² (diện tích nhà khả dĩ đáp ứng được nhu cầu ở của 4 người) người mua cũng phải bỏ ra hơn 1 tỷ đồng. Như vậy, có thể nói, dù giá địa ốc đã rất thấp như nhận định của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, vẫn vượt khả năng mua của nhiều người dân.
Giá bất động sản có thể giảm được nữa không? Ông Lê Hoàng Châu khẳng định: Được! Bởi lẽ, cơ cấu giá thành bất động sản hiện nay còn khá nhiều khâu có thể “tinh giảm”. Đơn cử, lãi suất vay đầu tư bất động sản vẫn ở mức cao, khoảng 13%/năm. Thời gian thực hiện dự án càng kéo dài, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản càng phải trả lãi vay cao.
Với thời gian thực hiện thủ tục đầu tư, thông thường là 3-5 năm, thậm chí đến gần 10 năm, tiền lãi mà doanh nghiệp phải trả là con số khổng lồ. Nếu giảm được thời gian này, doanh nghiệp bớt phải trả lãi vay, họ sẽ có cơ hội giảm giá bán nhà, đất cho người dân.
Một ví dụ khác, hiện nay chủ đầu tư dự án cao ốc phải đầu tư hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng… đến tận cao ốc cho người dân. Sau đó, họ phải bàn giao hệ thống này cho nhà nước và nhà nước sẽ giao lại cho các đơn vị chuyên ngành quản lý. Việc này sẽ chẳng có gì đáng nói nếu như một số lĩnh vực trong hệ thống hạ tầng này không thuộc các doanh nghiệp đã được cổ phần hóa, có phần vốn của tư nhân. Khi tiếp nhận hệ thống hạ tầng đã được đầu tư, “vô hình trung” nhóm tư nhân này đã được hưởng lợi.
Tất nhiên, nếu không đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, bài bản, bản thân doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng không thể bán sản phẩm của mình.
Thế nhưng, theo nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, nếu phần chi phí mà họ đã đầu tư được giao cho Nhà nước thì sẽ không có ai băn khoăn. Đằng này, họ đầu tư nhưng nhóm tư nhân khác lại hưởng lợi. Người thiệt hại ở đây là người mua nhà vì toàn bộ chi phí đầu tư sẽ được đưa vào giá bán. Nếu trong việc này, Nhà nước tính hợp lý hơn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì họ sẽ có cơ hội giảm giá nhà, đất cho người dân.
Theo Hiệp hội Bất động sản, nếu bóc tách cụ thể hơn, rất nhiều khoản chi phí có thể cắt bỏ để giảm giá nhà, đất cho người dân. Tại sao không thể bóc tách nhỉ? Thiết nghĩ, đây mới là một trong những cách phá băng cho thị trường bất động sản hữu hiệu nhất.
TÂM ĐỨC
