Cấm sẽ tác động tiêu cực đến thị trường
Trước đó, theo dự thảo được công bố vào tháng 4-2020, Bộ TN-MT đưa ra quy định theo hướng mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền. Điều này sẽ khiến không chỉ Hà Nội, TPHCM mà các TP khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ cùng nhiều nơi khác có thể không được thực hiện dự án phân lô, bán nền. Sở dĩ Bộ TN-MT bỏ quy định trên trong dự thảo mới do tiếp thu ý kiến của các bộ ngành và chuyên gia. Các ý kiến cho rằng, nếu mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền sẽ có tác động rất lớn và tiêu cực đến thị trường nhà đất, cũng như gây khó khăn cho các DN bất động sản.
Mới đây, Bộ Xây dựng cũng có văn bản gửi Văn phòng Chính phủ nêu quan điểm về việc siết phân lô bán nền theo quy định tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Trong đó, Bộ Xây dựng đề nghị bỏ khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014 của Chính phủ quy định những khu vực không được phép phân lô bán nền.
Theo Bộ Xây dựng, Điều 194 Luật Đất đai 2013; Điều 41 Nghị định 43/2014 quy định mang tính nguyên tắc về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ TN-MT quy định chi tiết. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 thì hiện nay không còn hình thức thông tư liên tịch giữa 2 bộ.
Do vậy, hiện đang thiếu quy định pháp luật đồng bộ để triển khai thực hiện quy định nêu trên. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng, ngoài đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đất đai còn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị.
Mặt khác, điểm b, khoản 1; khoản 2 Nghị định 43/2014 quy định về điều kiện chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, quy định về khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Những nội dụng này cũng đang được quy định cụ thể tại Nghị định 11/2013 và Thông tư liên tịch số 20/TTLT/BXD-BNV hướng dẫn một số nội dụng của Nghị định 11/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Như vậy, về bản chất, các quy định tại điểm b, khoản 1, khoản 2, Điều 41 Nghị định 43/2014 được căn cứ theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và là điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị, nên không cần thiết phải quy định cụ thể tại Nghị định 43/2014. Chỉ cần dẫn chiếu theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo.
Bộ Xây dựng cũng cho biết, dự thảo Nghị định của Bộ TN-MT về sửa đổi bổ sung liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án chưa được đánh giá tác động và chưa có quy định xử lý chuyển tiếp. Do vậy, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi các điểm nêu trên của Nghị định 43/2014 theo hướng: Dự án đáp ứng điều kiện và thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị… Đồng thời bãi bỏ điểm b khoản 1, khoản 2, khoản 4 Điều 41 Nghị định 43/2014 (thống nhất với cách thể hiện tại Điều 42a của Nghị định 43/2014 - được bổ sung tại khoản 26 Điều 2 Nghị định số 01/2017 của Chính phủ).
Nhu cầu thị trường rất lớn
Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, thời gian qua Chính phủ đã ban hành nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, như Nghị định 25/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Do đó, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 25/2020 đề cập đến việc cấm phân lô, bán nền là chưa hợp lý, bởi khi chưa sửa được Luật Đất đai theo hướng để tháo gỡ bớt khó khăn thì nay lại làm chặt lại.
“Thực tế cho thấy, thời gian qua có những doanh nghiệp phân lô, bán nền làm ăn không nghiêm túc, thậm chí lừa đảo nên việc kiểm soát việc này là cần thiết. Tuy nhiên, việc siết phân lô, bán nền như dự thảo Nghị định cũ thể hiện tư duy không quản được thì cấm, bởi lỗi không nằm trong quy định mà do năng lực quản lý của chính quyền địa phương”, vị này bày tỏ.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng cho rằng, cần thiết Nhà nước phải quản lý, kiểm soát hiệu quả hoạt động phân lô, bán nền để đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, nhất là đối với đất khu vực đô thị, nhằm phát triển đô thị theo quy hoạch, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát “kiểu vết dầu loang”, thấp tầng, vừa gây lãng phí quỹ đất, vừa khó kết nối hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, căn cứ các quy định pháp luật và xuất phát từ nhu cầu thực tiễn đối với loại nhà ở liền thổ, mua nền để tự xây dựng nhà, phù hợp với khả năng tài chính của người mua nhà, HoREA đề nghị chỉ nên cấm dự án phân lô, bán nền tại các quận nội thành, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị trên địa bàn thành phố, như khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014 đã quy định.
Về quy định cấm tuyệt đối phân lô, bán nền tại “các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh” vừa không phù hợp với các quy định hiện hành, vừa không đảm bảo quyền của người sử dụng đất được tách thửa đất ở đô thị, đất ở nông thôn, cũng không đáp ứng được nhu cầu nhà ở liền thổ và khả năng tài chính của người mua nhà.
Theo ý kiến của các chuyên gia trong ngành, không nên cấm hết việc phân lô, bán nền mà cần có sự điều tiết của Nhà nước, vì trên thực tế nhu cầu của thị trường rất lớn. Theo đó, cần có quy hoạch chi tiết, tỉ mỉ cho từng địa bàn, thành phố.
Bên cạnh đó, lựa chọn chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và có khả năng thực hiện dự án hiệu quả thì dự án mới đảm bảo thiết kế đúng theo quy định cơ sở hạ tầng. Ngoài ra cần công khai, minh bạch dự án phân lô, bán nền ở các địa bàn cụ thể để người dân biết.
