Luật Đất đai năm 2013 vừa có hiệu lực từ ngày 1-7-2014 đã nhận được nhiều ý kiến phản hồi rất khác nhau.
Doanh nghiệp vào thế khó
Đây là quan điểm của đại đa số doanh nghiệp đầu tư hạ tầng kỹ thuật TPHCM trong hội thảo về tác động của Luật Đất đai năm 2013 vừa được tổ chức ở TPHCM.
Một khu đất được quy hoạch hạ tầng hoàn chỉnh tại quận 2, TPHCM. Ảnh: CAO THĂNG
Nói về các chính sách liên quan đến tiến độ thực hiện dự án, đại diện Công ty cổ phần Phát triển Nam Sài Gòn (Sadeco) cho rằng, quy định “đất được Nhà nước giao, cho thuê mà không được sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án… nhà đầu tư được gia hạn sử dụng thêm 24 tháng nhưng phải nộp (phạt) cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất (đã nộp một lần khi được giao đất), hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng” sẽ gây khó cho doanh nghiệp bởi thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư liên quan đến đất đai thường rất nhiêu khê. Chưa kể, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị, thị trường bất động sản ảm đạm cũng là một trong những cản ngại không nhỏ trong việc thực hiện dự án của các chủ đầu tư. Về việc nộp tiền thuê đất trong các khu công nghiệp, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước (HIPC) trích dẫn khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 để nói về những khó khăn của đơn vị khi thực hiện quy định này. Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 ghi: “Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp… mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì phải nộp tiền (đã thu một lần) cho Nhà nước. Người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách Nhà nước”. Đại diện HIPC giãi bày: HIPC đã ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. HIPC cũng đã ký hợp đồng cho thuê lại đất với 82 doanh nghiệp trong khu công nghiệp với hình thức trả tiền một lần cho HIPC. Vì đã trả tiền thuê đất một lần, các doanh nghiệp thuê lại đất của HIPC đều được thực hiện quyền thế chấp giá trị tiền thuê đất đã trả một lần (cho HIPC) tại các ngân hàng để có vốn tái đầu tư vào sản xuất, kinh doanh”. Nay theo quy định của khoản 2 Điều 149 nêu trên, trong thời gian HIPC chưa thực hiện đóng tiền thuê đất một lần cho Nhà nước thì các doanh nghiệp đã thuê lại đất của HIPC sẽ bị hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Điều này cũng có nghĩa các doanh nghiệp sẽ không thể thế chấp giá trị tiền thuê đất để vay tiền ngân hàng. Về phía HIPC, quy định trên cũng đẩy đơn vị vào tình huống khó bởi nếu phải bỏ ngay hàng trăm tỷ đồng để trả tiền thuê đất một lần đối với diện tích đất đã cho doanh nghiệp thuê lại, HIPC sẽ phải chịu một áp lực về tài chính rất lớn mà chắc chắn khó thực hiện được. Cùng tâm tư, đại diện Công ty cổ phần Long Hậu - chủ đầu tư Khu công nghiệp Long Hậu cho biết, với diện tích đất mà Khu công nghiệp Long Hậu đã cho doanh nghiệp thuê lại, đơn vị sẽ phải nộp lại Nhà nước số tiền lên tới 385 tỷ đồng. Đây là khó khăn rất lớn đối với nhà đầu tư khu công nghiệp bởi đa phần số tiền thuê đất đã thu một lần của doanh nghiệp thuê lại đất trong khu công nghiệp đã được dùng duy tu, bảo dưỡng và đầu tư phát triển cho chính khu công nghiệp.
Theo Hiệp hội các doanh nghiệp khu công nghiệp TPHCM, tính chất hoạt động (liên quan đến đất đai) của các doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp rất khác với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị. Đa phần đất đai để xây dựng khu công nghiệp hay cả khu chế xuất đều là đất nằm ở ngoại thành, đất hoang hóa, đất nông nghiệp năng suất thấp… Giá trị gia tăng của các khu đất này chỉ được hình thành sau khi được đầu tư xây dựng hạ tầng các khu công nghiệp. Hơn nữa, các khu công nghiệp - khu chế xuất và cả các khu công nghệ cao đã và đang góp phần thực hiện mạnh mẽ chủ trương “hiện đại hóa, công nghiệp hóa” của đất nước. Do vậy, Hiệp hội các doanh nghiệp khu công nghiệp TPHCM cho rằng, cần có cơ chế đặc biệt trong việc sử dụng đất đai của các doanh nghiệp này.
Hạn chế nợ xấu, buộc doanh nghiệp cân nhắc khi nhận đất
Với tư cách là một đại biểu của dân, Tiến sĩ Trần Du Lịch, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội TPHCM cho biết, ông đã nhận được kiến nghị của các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng kỹ thuật. “Tôi sẽ xem xét kỹ và nếu cần sẽ có ý kiến với các bộ, ngành chức năng nhằm tháo gỡ khó khăn (nếu có) cho doanh nghiệp” - ông Trần Du Lịch nói. Tuy nhiên, với tư cách là người tham gia làm luật và là một chuyên gia kinh tế, ông Trần Du Lịch khẳng định, Luật Đất đai năm 2013 hướng tới xử lý hàng loạt các bất cập đã xảy ra trên thực tế trong thời gian qua. Những chế tài liên quan đến tiến độ thực hiện dự án, theo ông Trần Du Lịch là để xử lý căn cơ tình trạng đất bị bỏ hoang - một thực trạng đã và đang gây ra nhiều bức xúc trong dư luận.
Ông Trần Du Lịch phân tích, về nguyên tắc, Nhà nước chỉ ra quyết định giao đất cho nhà đầu tư khi đất đã giải phóng mặt bằng và thực hiện cơ bản xong các thủ tục đầu tư. Như vậy, tính từ thời điểm Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư, tiến độ thực hiện dự án như thế nào hoàn toàn phụ thuộc vào năng lực của chủ đầu tư. Nhà đầu tư không có năng lực triển khai dự án, Nhà nước thu hồi là quyết định hoàn toàn hợp lý. Nhà đầu tư khu công nghiệp trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo từng năm nhưng lại thu tiền cho thuê lại đất một lần và dùng số tiền thu được một lần để đầu tư phát triển cho chính khu công nghiệp, theo ông Trần Du Lịch, đó là phương thức kinh doanh “tay không bắt giặc”. Hình thức này cần được hạn chế vì tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Một trong những lý do quan trọng đưa đến tình trạng hàng trăm hécta đất trong các khu công nghiệp bị bỏ hoang hóa là năng lực đầu tư, kinh doanh của các nhà đầu tư khu công nghiệp không có hoặc không tương xứng với trọng trách mà họ nhận. Doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp được quyền thế chấp giá trị thuê đất tại các ngân hàng để vay tiền, ông Trần Du Lịch cho rằng, không hay vì như vậy sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây nợ xấu cho hệ thống ngân hàng. Ngân hàng cầm cố giá trị đất thuê của một doanh nghiệp đi thuê lại đất của một doanh nghiệp khác, được Nhà nước cho thuê lại đất… sẽ rất khó phát mãi (giá trị đất thuê này) để thu hồi vốn trong trường hợp cần phát mãi.
Mỗi hoạt động đầu tư thường có những yêu cầu về xây dựng nhà xưởng khác nhau nên ngay cả khi phát mãi tài sản đối với đất cho thuê cũng không đơn giản. Chỉ có những doanh nghiệp sản xuất kinh doanh cùng ngành nghề mới quan tâm đến những nhà xưởng nêu trên. Tính thanh khoản thấp, khả năng phát sinh nợ xấu sẽ xuất hiện, mà như thế sẽ không tốt cho hoạt động kinh tế nói chung, ông Trần Du Lịch khẳng định.
| Hiệp hội các doanh nghiệp khu công nghiệp TPHCM kiến nghị: + Trong trường hợp công ty đầu tư hạ tầng không có khả năng nộp tiền thuê đất cho Nhà nước một lần cho cả thời gian cho thuê đất còn lại, kiến nghị Nhà nước cho được ghi nợ và nộp tiền theo phân kỳ trong 5 năm (tương tự như chính sách cho người dân được ghi nợ thuế chuyển mục đích sử dụng đất trong 5 năm). Tuy ghi nợ nhưng công ty hạ tầng vẫn được thực hiện mọi chức năng như đã hoàn thành nghĩa vụ nhằm tạo điều kiện cho đơn vị có thời gian và điều kiện thu hút đầu tư và có nguồn thu thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. + Đối với khoản tiền cho thuê đất mà các công ty đầu tư hạ tầng phải nộp một lần trong thời gian từ trước ngày 1-7-2014 trở về trước, cũng kiến nghị Nhà nước cho phép công ty đầu tư hạ tầng được ghi nợ và nộp tiền thuê đất theo phân kỳ cho Nhà nước trong 5 năm kể từ ngày 1-7-2014. TÂM ĐỨC (ghi) |
NGUYỄN KHOA
